Nuestros amigos de la editorial El Derecho nos solicitaron preparar para su blog un artículo sobre cuál, en nuestra opinión, debía ser la base imponible en los arrendamientos de vivienda a efectos del ITP. Ya hemos tratado la cuestión de este impuesto en entradas anteriores, tanto en nuestro blog (al hablar de dicho impuesto en los arrendamientos con opción de compra), como en medios externos, (RadioInmobiliaria, ElPaís (i) y (ii), Idealista, y otros medios, como Radio Nacional de España). A pesar de que se trata de un impuesto que se remonta a 1967, se ha puesto especialmente de moda en la actualidad, puesto que el manejo informatizado de los datos permite una comprobación a menor coste del cumplimiento de estas obligaciones fiscales, y hay determinadas comunidades autónomas (Madrid, Andalucía, etc.) que están exigiendo el pago de este tributo.
Si bien el impuesto fue creado en 1967 (hace casi 50 años), la normativa vigente actual es de 1993. La regulación relativa a la base imponible de los arrendamientos se ha mantenido en unos términos prácticamente idénticos y sin cambios desde 1967 y hasta nuestros días, a pesar de las numerosas modificaciones que ha sufrido la normativa arrendaticia. En la actualidad, la base imponible del ITP en los arrendamientos de vivienda está regulada en el artículo 10.2.e) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que establece un criterio general, y luego dos normas especiales.
e) En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.
Es de destacar que el régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda en 1967 (LAU 1964) y en 1993 (LAU 1964 + Decreto Boyer) era totalmente distinto de la regulación actual, especialmente respecto de la duración de los arrendamientos de vivienda. A pesar de ello, la normativa tributaria no se ha modificado. La pregunta que debe hacerse es: ¿Es un arrendamiento de vivienda actual un “arrendamiento sujeto a prórroga forzosa”?
En nuestra opinión, la respuesta es positiva, puesto que, a pesar de la flexibilización introducida por el Decreto Boyer, la LAU de 1994 y la Ley 4/2013, el arrendatario que firma un arrendamiento de vivienda por un plazo de 1 año, en realidad está adquiriendo un derecho a habitar el inmueble durante TRES años, como consecuencia de las prórrogas obligatorias que la LAU establece a favor del arrendatario. Si bien es cierto que el hecho de que tanto la LAU como la LITP hagan referencia ahora al mismo plazo de tres años se trata de una mera coincidencia, entendemos que la base imponible de un arrendamiento de vivienda vendrá determinado, en todo caso, por la renta anual multiplicada por tres, para computar los 3 años a que hace referencia la LITP.
En todo caso, os acompañamos una herramienta creada por deSalvador para el cálculo del ITP en los arrendamientos urbanos, de conformidad con la tabla estatal. A fecha de este artículo, nos consta que únicamente Cataluña está aplicando un tipo impositivo distinto, ya que en dicha comunidad autónoma se carga el 0,5% de la base imponible, en lugar del 0,4% de la base estatal.
