Die Risiken von "Außerhalb der Planung" Bauten in Mallorca: Eine rechtliche Perspektive
30/08/2023 | Immobilienanlagen
Lesezeit: 3 Minuten
Der Kauf und Besitz von "außerhalb der Ordnung" liegenden Gebäuden auf Mallorca bringt eine Vielzahl von rechtlichen und praktischen Risiken mit sich, die Immobilienakteure und potenzielle Käufer vollständig verstehen müssen. Entgegen der populären Vorstellung, dass solche Bauten "alegal" seien, sind sie in Bezug auf das Städtebaurecht tatsächlich illegal und unterliegen strengen Vorschriften, insbesondere nach dem Baurecht der Balearen (LUIB).
Es ist entscheidend, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer gut über die Rechtmäßigkeit und die Einschränkungen informiert sind, die mit dem Besitz einer Immobilie in dieser Situation einhergehen. Nicht nur sind zukünftige Renovierungen oder Bauarbeiten eingeschränkt, sondern auch die Nichteinhaltung könnte rechtliche Schritte nach sich ziehen und den Wert der Immobilie erheblich mindern. Ein solches umfassendes Verständnis ist für ein effektives und rechtskonformes Immobilienmanagement in der Region unerlässlich.
Es gibt nichts wie "Alegal"
Im Immobilienbereich ist es nicht unüblich, den Begriff „alegal“ zu hören, wenn es um eine Immobilie in einer „außerhalb der Planung“-Situation geht. Es ist jedoch wichtig zu klären, dass es im Städtebau keine solche Kategorie wie „alegal“ gibt. Die Terminologie ist binär: Ist ein Grundstück nicht gesetzeskonform (legal), dann ist es gesetzeswidrig (illegal). Die Verwendung des Begriffs „alegal“ zeugt von einem Mangel an Verständnis des Städtebaurechts und der spezifischen Vorschriften der Balearen.
Was bedeutet "Außerhalb der Planung"?
Laut dem Bauplanungsgesetz der Balearen (LUIB) kann ein Gebäude unter drei Umständen „außerhalb der Planung“ sein:
Gebäude, die einer Enteignung, einer zwangsweisen und kostenlosen Übertragung oder einem Abriss unterliegen.
Bauten, die ohne Genehmigung oder mit widerrufener Genehmigung fertiggestellt wurden, bei denen jedoch keine Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit mehr erforderlich ist, die einen Abriss impliziert.
Ursprünglich legal errichtete Bauten, die später ohne die notwendigen Genehmigungen oder mit widerrufener Genehmigung verändert oder erweitert wurden.
Für die in den Punkten 2 und 3 skizzierten Situationen sind solche Bauten illegal, da sie ohne die erforderlichen Genehmigungen durchgeführt wurden. Der springende Punkt hier ist, dass administrative Maßnahmen aufgrund der Verjährungsfrist erloschen sind.
Kann man eine "außerhalb der Planung" gelegene Immobilie kaufen?
Ja, man kann gesetzlich eine Immobilie erwerben, die teilweise oder ganz „außerhalb der Planung“ liegt, da es keine zivilrechtlichen Hindernisse gibt. Als Rechtsberater betonen wir die Bedeutung, dass Käufer die damit verbundenen Risiken verstehen und akzeptieren.
Zur Klärung des Planungsstatus einer Immobilie sind zwei Dokumente von größter Bedeutung:
Das städtische Eignungszertifikat, das von der Gemeinde ausgestellt wird; oder
Ein Sachverständigengutachten eines Architekten, das die kommunalen Akten analysiert, um die rechtliche Stellung der Immobilie zu definieren.
Andere Dokumente, wie etwa Grundstücksübersichten oder Katasterinformationen, sind keine definitiven Indikatoren für die rechtliche Stellung einer Immobilie im Hinblick auf das Städtebaurecht.
Einschränkungen beim Besitz einer "außerhalb der Planung" gelegenen Immobilie
Obwohl der Kauf einer „außerhalb der Planung“ gelegenen Immobilie rechtlich möglich ist, gibt es Einschränkungen. Diese mögen den unmittelbaren Gebrauch nicht beeinflussen, könnten jedoch zukünftige Entwicklungen behindern und somit den Immobilienwert mindern.
Das Städtebaugesetz für „außerhalb der Planung“ gelegene Gebäude ist streng: „An Gebäuden oder Einrichtungen, die sich in einer „außerhalb der Planung“-Situation befinden, dürfen keinerlei Arbeiten durchgeführt werden.“ Wenn ein Gebäude nur teilweise außerhalb der Planung liegt, können in dem legalen Teil Arbeiten im Bereich „Gesundheit, Sicherheit, Hygiene, Reparatur, Konsolidierung und Umbau“ durchgeführt werden, im illegalen Teil jedoch nicht.
Daher ist das Risiko beträchtlich; selbst wesentliche Reparaturen, wie das Abdichten eines undichten Daches nach einem Sturm, sind untersagt und begünstigen den Verfall des Gebäudes.
Anteil in Netzwerken:
