Rechtliche Einblicke in den Verkaufsauftrag für Immobilienmakler

Der Immobilienvermittlungsvertrag kann so viele Namen erhalten, wie es Agenten in unserem Land gibt: Verkaufsauftrag, Auftragsblatt, Vermittlungsvertrag, Vermarktungsvereinbarung usw. Es handelt sich jedoch um einen Vertrag, der eine detaillierte Analyse der gemeinsamen Punkte erfordert.

In diesem Artikel analysieren wir verschiedene Fragen, wie die Form, die der Vermittlungsvertrag annehmen sollte, die Vertretungsbefugnis des Immobilienmaklers gegenüber den Verkäufern entsprechend dem Vertrag, die Hauptpflichten des Agenten und das Entstehen des Zeitpunkts des Vertrags.

Die Form des Immobilienvermittlungsvertrags

Obwohl es üblich ist, dass die Agentur einen Standardvertrag hat, in dem die Bedingungen der Vermittlung festgelegt sind, besteht im spanischen Recht Vertragsfreiheit. Daher ist nicht spezifisch erforderlich, dass es sich um ein schriftliches Dokument handelt, solange die wesentlichen Anforderungen eines Vertrags erfüllt sind: Zustimmung, Ursache und Objekt.

Deshalb ist eine mündliche Vereinbarung zwar voll gültig, aber sie wird ein klares Beweisproblem darstellen, da es schwierig sein wird, das Vertragsverhältnis zu beweisen, es sei denn, wir können auf andere Beweismittel zurückgreifen (Zeugen, Handlungen der Parteien usw.). Dennoch, wenn es gelingt, die Existenz nachzuweisen, wird der Vertrag gültig sein, wie es die Rechtsprechung anerkennt.

Die Rechtsprechung hat die Gültigkeit mündlicher Vermittlungsverträge anerkannt, obwohl es immer ein Beweisproblem gibt.

Darüber hinaus, da der Agent ein Fachmann ist, hat die Rechtsprechung verstanden, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Agent kostenlos handeln wird, und falls die Vereinbarung über die Gebühren nicht nachgewiesen werden kann, muss auf die örtlichen Gebräuche zurückgegriffen werden, um die Gebühren festzulegen, die der verurteilte Kunde zahlen muss.

Deshalb ist es immer vorzuziehen, die schriftliche Form zu verwenden. Aber diese schriftliche Form kann wiederum sehr unterschiedliche Darstellungen haben. Es kann die schriftliche Form einer Willensvereinbarung sein, von einem "Standardvertrag", verstanden als Vertrag mit der üblichen Struktur, bis zu einem einfachen E-Mail-Austausch, solange die wesentlichen Anforderungen erfüllt sind: Zustimmung, Ursache und Objekt.

Es ist möglich, die Existenz eines Vermittlungsvertrags mit einem einfachen E-Mail-Austausch zwischen dem Agenten und dem Eigentümer zu verteidigen.

Der Inhalt des Vermittlungsvertrags

Der Immobilienvermittlungsvertrag ist ein untypischer Vertrag, d. h. er wird nicht direkt durch ein spezifisches Gesetz geregelt. Sein Inhalt hängt von der spezifischen Formulierung jedes Vertrags ab, interpretiert in Übereinstimmung mit der geltenden Rechtsprechung in dieser Angelegenheit.

In diesem Sinne weist der Oberste Gerichtshof (SSTS 10. März und 21. Mai 1992, 19. Oktober 1993, 21. Oktober 2000, 5. November 2004, 13. Juni 2006 oder 21. März 2007) darauf hin, dass "der Vermittlungsvertrag in die Verträge über Zusammenarbeit und Verwaltung fremder Interessen integriert ist, deren Wesen in der Erbringung von Dienstleistungen besteht, die auf die Suche, Lokalisierung und Annäherung zukünftiger Vertragspartner abzielen, ohne in den Vertrag einzugreifen oder als Beauftragter zu handeln."

Für den Obersten Gerichtshof wären die Hauptpflichten des Immobilienmaklers die Suche und Lokalisierung möglicher Käufer oder Mieter sowie die Annäherung und Erleichterung des Kontakts zwischen den interessierten Parteien.

Obwohl der Vermittlungsvertrag dem Makler keine Vertretungsbefugnis einräumt (weder zur Entgegennahme von Anzahlungen noch zur Unterzeichnung des Vertrages), hat die Rechtsprechung die Möglichkeit zugelassen, eine ausdrückliche Vollmacht in den Vermittlungsvertrag aufzunehmen.

Diese Vollmacht würde dem Makler die Fähigkeit geben, im Namen des Eigentümers für den Verkauf der Immobilie zu handeln und die für den Verkauf erforderlichen Unterlagen, einschließlich der öffentlichen Urkunde, in seinem Namen zu unterzeichnen (obwohl diese vom Auftraggeber für ihre Gültigkeit ratifiziert werden muss).

Der Vermittlungsvertrag kann eine Vollmacht enthalten, die es dem Makler ermöglicht, im Namen und im Auftrag des Kunden den Kaufvertrag zu unterzeichnen.

Als Anwälte empfehlen wir diese Option weder Agenten noch Verbrauchern, um die rechtlichen Risiken des Mandats zu vermeiden, obwohl wir verstehen, dass es in bestimmten Fällen - mit vollständiger Information der Parteien - interessant sein kann, sie zu nutzen.

Daher ist es unabhängig vom Namen oder der Form der Vermittlungsvereinbarung notwendig, den gesamten Inhalt der Vermarktungsvereinbarung zu überprüfen, um genau den spezifischen Inhalt des Vertrages zu bestimmen.

Die Verpflichtungen des Immobilienmaklers

Wie wir bereits darauf hingewiesen haben, hat der Oberste Gerichtshof die Pflichten des Maklers klar definiert: als Brücke zwischen Käufern und Verkäufern zu fungieren, d.h. eine Vermittlungstätigkeit. Obwohl von einem Makler erwartet wird, dass er sich bemüht, einen Verkauf abzuschließen, ist er nicht verpflichtet, den vollen Erfolg desselben sicherzustellen, obwohl es üblich ist, dass seine Gebühren auf Erfolg basieren.

Neben den spezifischen Verpflichtungen aus dem abgeschlossenen Vermittlungsvertrag wird die Tätigkeit des Maklers auch durch zahlreiche Vorschriften stark reguliert, sowohl im Bereich des Verbraucherschutzes (LGDCyU, RD 515/1989 usw.) als auch in anderen Bereichen (Energieeffizienz, regionale Wohnungsbaugesetze, Gesetze zur Regulierung der Vermittlung usw.). Obwohl die Ausübung der Tätigkeit frei ist, bedeutet dies nicht, dass sie nicht reguliert ist.

Es gibt viele Vorschriften, die der Makler einhalten muss, insbesondere solche, die den Verbraucherschutz betreffen.

Eine der Hauptpflichten des Maklers besteht darin, die Verbraucher, die über ihn einen Vertrag abschließen, zu informieren. Es gibt umfangreiche Vorschriften für den Verkauf von Neubauten, aber auch Vorschriften, die für Weiterverkäufe gelten, so dass der Makler sicherstellen muss, dass er alle diese Vorschriften einhält.

Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass ein Immobilienmakler - trotz seiner informativen Rolle - kein qualifizierter Rechtsberater ist oder sein sollte, obwohl seine Beteiligung oft entscheidend sein kann, um sicherzustellen, dass die Transaktion reibungslos verläuft.

Trotz allem kann das Versäumnis eines Immobilienmaklers, seinen Verpflichtungen nachzukommen, sowohl zu verwaltungsrechtlichen Sanktionen führen, hauptsächlich im Bereich des Verbraucherschutzes (missbräuchliche Klauseln, Nichteinhaltung der Informationspflicht, Nichtvorlage der für die Vermarktung erforderlichen Informationen - wie das Energieeffizienzzertifikat usw.) als auch in einigen Fällen zu zivilrechtlicher Haftung.

Unter den Urteilen, die die Agenturen verurteilen, heben wir das Urteil des Provinzialgerichts der Balearen vom 29. Mai 2009 hervor, das eine Immobilienagentur zur Haftung für Schäden und Verluste verurteilt, die den Klägern - den Käufern - entstanden sind, weil sie ihrer Pflicht, „Informationen über die physische, rechtliche und registrierte Realität der angebotenen Immobilie zu liefern“, nicht nachgekommen ist.

Der Zeitpunkt der Entstehung der Gebühren

Die vorherrschende Rechtsprechung weist darauf hin, dass Makler ein Recht auf ihre Vergütung haben, sobald die Vereinbarung "perfektioniert" ist. Konkret hat der Oberste Gerichtshof festgestellt, dass Makler ihre Provision verlangen können, wenn ihre Vermittlungsbemühungen in einer von ihnen veranlassten Transaktion gipfeln. In der Praxis bedeutet dies, dass Makler das Recht haben, ihre Gebühren zu verlangen, sobald der private Vertrag (Kaufvertrag mit Anzahlungsvereinbarung, Versprechen, Option usw.) unterzeichnet ist.

So ist das Entstehen des Provisionsanspruchs für den Immobilienmakler mit der Unterzeichnung des privaten Vertrags verbunden, zu dem Zeitpunkt, an dem seine Tätigkeit als abgeschlossen gilt, da er beide Parteien in Übereinstimmung gebracht hat, ohne dass dies die weitere Mitwirkung bis zur Beurkundung ausschließt.

Das Recht des Maklers, seine Gebühren zu verlangen, entsteht, sobald der private Vertrag unterzeichnet ist, da er dort Käufer und Verkäufer in Übereinstimmung gebracht hat, auch wenn die Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen kann.

Diese Frage wird besonders relevant in Situationen, in denen eine der Parteien, sei es der Käufer oder der Verkäufer, ihre Verpflichtungen nicht erfüllt und die öffentliche Urkunde nicht erteilt wird. In diesen Fällen hätte der Makler das Recht, die vollen Gebühren zu verlangen.

Unterstützend hierzu hält das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 20. Mai 2004 fest, dass die Agentur, wenn sie ihre berufliche Rolle erfüllt hat und die Vertragsmaterialisierung erleichtert hat, aber eine der Parteien zurücktritt, nicht verantwortlich ist.

In diesem Sinne stellt der Spruch fest, dass "Im vorliegenden Fall handelte die Immobilienagentur im Rahmen ihrer professionellen Tätigkeit als solcher Agent und brachte die Verkäufer und Käufer in Beziehung, die den Kaufvertrag für die Wohnung (Art. 1450 des Bürgerlichen Gesetzbuches) perfektionierten. Wenn die Verkäufer von der Beurkundung des Kaufvertrages zurücktraten, kann die Ursache nicht dem Beklagten zugeschrieben werden, sondern der Weigerung der Auftraggeber, die Vergütung des Maklers zu zahlen, die sie für nicht vereinbart hielten. Es gab also keine dem Immobilienmakler zurechenbare Nichterfüllung, die zur Verweigerung seines Rechts auf die entstandenen Gebühren führen würde."

Trotz alledem müssen wir darauf hinweisen, dass es auch Gerichtsentscheidungen gibt, in denen festgestellt wird, dass die Provision nicht entsteht, bis der Kauf vollständig abgeschlossen ist, obwohl es wichtig ist zu betonen, dass in diesen Fällen der Vermittlungsvertrag selbst besagte, dass der Makler seine Gebühren erst mit der Beurkundung erhalten würde.

Eine Alternative wäre, vertraglich festzulegen, dass das Recht auf Provision mit der Unterzeichnung des vorläufigen Vertrags (privater Kaufvertrag, Optionsvertrag) entsteht, die Forderung der Zahlung jedoch bis zur Beurkundung der öffentlichen Urkunde aufgeschoben wird.

Daher ist es für den Makler entscheidend, die genaue Formulierung jeder Vereinbarung zu überprüfen, um zu sehen, ob der Vertrag zwischen dem Zeitpunkt, an dem das Recht auf Provision entsteht (Entstehung), und dem Zeitpunkt, an dem die Zahlung gefordert werden kann (Fälligkeit), unterscheidet.

Deshalb ist es, egal ob Sie Immobilienmakler oder Verkäufer sind, ratsam, sich von einem spezialisierten Anwalt beraten zu lassen, der den Inhalt der Vermittlungsverträge überprüft, um genau den Umfang Ihrer Verpflichtungen zu kennen.