Moderación de la cláusula penal en los arrendamientos de local

El papel de un abogado en la negociación de un arrendamiento supone defender la posición jurídica del cliente no solo en el momento de la firma del mismo, sino también durante toda la vigencia del contrato.

Por ello, el abogado debe tener una visión amplia del negocio, pensando no solo en el momento presente, sino también en los distintos escenarios de futuro. Dentro de esos escenarios, por supuesto, siempre tiene que estar el peor de todos: que el arrendatario deba desistir anticipadamente del contrato de arrendamiento, y las consecuencias que dicho incumplimiento tendrá.

El resultado de un contrato no depende únicamente de los pactos entre las partes, sino de cómo están interpretando los jueces dichos pactos.

A la hora de redactar un contrato, es imprescindible contar con los matices, puesto que el resultado no depende únicamente de lo que acuerden las partes, sino también de como está interpretando la jurisprudencia las cláusulas que se incluyen. Si echamos un vistazo a la jurisprudencia, podemos ver distintos motivos por los cuales los tribunales están moderando la cláusula penal en los arrendamientos:

• Moderación para evitar abusos. Uno de los argumentos más habituales para aplicar la moderación de la cláusula penal de los arrendamientos es el artículo artículo 1154 del Código Civil, que señala que “El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor." Así, aplicando este criterio, y entendiendo que la penalidad era excesiva, se ha moderado la penalización en SAP Vizcaya de 9 de octubre de 2013 SAP Murcia 31 de octubre de 2013 o SPI Tarragona de 14 de octubre de 2014. En este último caso, cabe destacar que se moderó la penalidad atendiendo al tiempo restante del arrendamiento.

• Crisis económica. las SAP Pontevedra de 6 de junio de 2014 y SAP Burgos de 28 de julio de 2011 han moderado penalidades atendiendo, simplemente a criterios de coyuntura económica, entendiendo que debe facilitarse la terminación de los arrendamientos en caso de crisis económica.

• Enriquecimiento injusto. Otro de los argumentos más recurrentes a la hora de aplicar la moderación de las penalidades incluidas en los arrendamientos parte de la base de que, si el arrendador vuelve a arrendar el inmueble dentro del período "cubierto" por la penalidad, se estaría produciendo un enriquecimiento injusto en el arrendador, por cuanto cobraría del inquilino que ha desistido y del nuevo arrendatario, por lo que es necesario restablecer el equilibrio de las partes. En este sentido, STS 29 de mayo de 2014, JPI Asturias, de 3 de octubre de 2014o SAP Ciudad Real 14 de febrero de 2013.

• Entrega de llaves. En STS de 27 de septiembre de 2013, se establece que la recepción de las llaves por el arrendador no implica una aceptación de la terminación del contrato y renuncia a las indemnizaciones pactadas. SAP Las Palmas de 9 de diciembre de 2013 o SAP Sevilla de 2 de diciembre de 2014 establecen que la efectiva puesta a disposición del arrendador del local puede suponer la finalización de la obligación del pago de rentas, entendiendo que la entrega de llaves al arrendador supone la terminación total del arrendamiento y no procede el abono de cantidades con posterioridad a ese momento.

Como argumento en contra, señalar que la penalización es, precisamente, una penalidad, un "castigo" por el incumplimiento, y no una indemnización de daños, aunque se establezcan las penalizaciones conforme a los criterios de la renta pendiente por devengar. En este sentido, las recientes STS de 10 de diciembre de 2021 y de 4 de abril de 2022 son ejemplos ´de nuestro alto tribunal contrarios a la aplicación de la moderación de las cláusulas penales, acogiendo el principio de pacta sunt servanda e incluso alega que in claris non fit interpretatio (en las cosas claras no se hace interpretación) reflejado en el art. 1281.1 del CC. En ambos supuestos la cláusula era clara, y el incumplimiento que debía penalizarse se había cumplido plenamente, por lo que no procede moderación alguna.

Como vemos, una redacción del contrato clara e inequívoca es esencial a la hora de poder defender nuestros derechos, ya que si la cláusula permite varias interpretaciones, estaremos siempre al arbitrio de la decisión de un tercero que puede dudar en un sentido u otro. Por todo ello es imprescindible asesorarse con abogados especializados en la materia a la hora de suscribir un contrato de arrendamiento.