Nach dem Inkrafttreten des aktuellen Stadtmietgesetzes am 1. Januar 1995 wurden "Saisonmietverträge, ob im Sommer oder in anderer Form" (Art. 4 LAU 1994) nach den besonderen Bestimmungen für Mietverträge, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, geregelt und erhielten damit einen eigenen Regelungsrahmen, da das vorherige LAU (1964) sie ausdrücklich ausgeschlossen hatte.

Mit der aktuellen Regelung ist die Vermarktung von Saisonvermietungen im Internet praktisch verboten, da jede Webseite als touristischer Angebotskanal und damit als Ferienvermietung angesehen werden kann.

Dieser Regelungsrahmen war bis zum Inkrafttreten der Änderungen durch das oben erwähnte Gesetz 4/2013 über Maßnahmen zur Flexibilisierung und Förderung des Mietwohnungsmarktes friedlich, durch das Artikel 5 des LAU geändert wurde, um von seinem Anwendungsbereich ausgenommen zu werden

"e) Die vorübergehende Nutzungsüberlassung der Gesamtheit einer möblierten und ausgestatteten Wohnung unter den Bedingungen der unmittelbaren Nutzung, die in touristischen Angebotskanälen vermarktet oder beworben wird und mit Gewinnerzielungsabsicht erfolgt, wenn sie einer besonderen Regelung unterliegt, die sich aus den sektoralen Vorschriften ergibt."

Artikel 4 LAU wurde jedoch nicht geändert, so dass wir für sehr ähnliche Fälle ein zivilrechtliches Regime haben, das den Mietvertrag dem LAU unterwirft, und ein administratives Regime für solche Mietverträge mit besonderen Merkmalen, die wir "Ferienvermietung" nennen werden. Schauen wir mal, was die Unterscheidungsmerkmale zwischen den beiden sind.

Die Theorie: Differenzierte Noten

Gemäß dem neuen Absatz e) des Artikels 5 LAU muss ein Mietvertrag die folgenden Hinweise enthalten, damit er ausgeschlossen werden kann:

1. Überlassung der gesamten Wohnung, möbliert und ausgestattet im Zustand der sofortigen Nutzung;

2. Kommerzialisiert oder beworben in Kanälen des touristischen Angebots; und

3. Wird zu lukrativen Zwecken durchgeführt.

Sie stellt jedoch eine zusätzliche Bedingung auf, nämlich dass eine solche Übertragung einer besonderen Regelung unterliegt, die sich aus ihren sektoralen Vorschriften ergibt. Wenn es also keine spezielle Regelung gibt, unterliegt der Mietvertrag trotzdem dem LAU.

In Bezug auf die sektoralen Regelungen der Balearen hat das Gesetz 2/2005 über die Kommerzialisierung von touristischen Aufenthalten in Wohnungen, das inzwischen aufgehoben wurde, in seiner Begründung die Nähe zwischen den beiden Pachtverträgen anerkannt:

"Auf der anderen Seite ist die rechtliche Nähe der durch dieses Gesetz geregelten touristischen Aufenthalte mit dem nach der Gesetzgebung der städtischen Pachtverträge durchgeführten Contracting klar. So gibt es eine Figur, die durch das Gesetz 29/1994 vom 24. November geregelt wird, die Saisonpacht, die durch ihre Ähnlichkeit mit den touristischen Aufenthalten ein Weg sein könnte, um zu versuchen, die Anwendung der Bestimmungen dieses Gesetzes zu vermeiden. Die durch dieses Gesetz geregelten touristischen Aufenthalte erfüllen jedoch die Anforderungen, die die Vorschriften, die Rechtsprechung und die Doktrin zur Bestimmung des Vorliegens einer touristischen Nutzung aufzeigen. Es handelt sich also um eine zeitlich begrenzte Überlassung der Nutzung und des Genusses der gesamten Immobilie, gegen einen Preis, möbliert und ausgestattet, unter den Bedingungen der sofortigen Nutzung, und es stellt eine wirtschaftliche Tätigkeit dar, die professionell und mit lukrativen Zwecken ausgeübt wird.

Ebenso fällt (...), wenn die Ferienaufenthalte in einer bestimmten Immobilie auch unter Mitwirkung dessen durchgeführt werden, was im allgemeinen Sinne als touristische Dienstleistungen bezeichnet wird, dieses Rechtsgeschäft in den Anwendungsbereich des Gesetzes.

Darüber hinaus wird als zweites Unterscheidungskriterium von Privatvermietungen die Tatsache festgelegt, dass die Vermarktung über touristische Anbieter und Kanäle erfolgt. (...)."

Wir sehen also, dass die balearische Gesetzgebung bereits im Jahr 2005 in ähnlicher Weise die wichtigsten Unterscheidungsmerkmale zwischen Saisonvermietung und touristischen Aufenthalten in Wohnungen aufgenommen hat.

Tourismusbestimmungen der Balearen: Anforderungen für Ferienvermietungen

Nachdem wir die Existenz eines feinen Unterschieds zwischen den beiden Zahlen bestätigt haben, schauen wir uns die Anforderungen an, die die balearische Tourismusverordnung (Gesetz 8/2012, über den Tourismus auf den Balearen) festlegt, damit ein touristischer Aufenthalt in einer Immobilie angeboten werden kann:

WHO (Art. 49 LT. Konzept):

Für das Tourismusgesetz sind Unternehmen, die touristische Aufenthalte in Wohnungen vermarkten, natürliche oder juristische Personen, die die Nutzung von Wohnraum Bereitstellung und Konfiguration eines freistehenden oder halb freistehenden Einfamilienhaus, im Prinzip für Wohnzwecke konzipiert, bieten touristische Beherbergungsleistungen, die mit dem eigenen und Wohnnutzung, die Gehäuse unter den Bedingungen in diesem Gesetz und seinen Durchführungsbestimmungen festgelegt hat wechselt.

WAS (Art. 52 LT. Typologie der Wohnungen):

Es muss sich in jedem Fall um ein freistehendes Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte handeln, entweder in städtischem oder ländlichem Gebiet, mit maximal sechs Schlafzimmern und zwölf Plätzen. Sie müssen außerdem eine Mindestanzahl von Badezimmern von einem pro drei Betten haben und den geltenden städtebaulichen Vorschriften entsprechen. Ebenso muss eine Erklärung zur touristischen Aktivität vorgelegt werden, um die Immobilie vermarkten zu können.

Daher ist die touristische Vermarktung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder Doppelhaushälften, die der horizontalen Eigentumsordnung unterliegen, nicht erlaubt.

Ebenso ist es nicht erlaubt, Verträge für Zimmer zu formalisieren oder Nutzer, die verschiedene Verträge formalisiert haben, in der gleichen Immobilie zusammenkommen zu lassen, was ein klares Verbot für die auf Websites für kollaborativen Konsum angebotene Vermietung zu touristischen Zwecken darstellt.

WIE (Art. 50 LT. Marketing):

Hier sehen wir vielleicht eine der relevantesten Änderungen, da das Tourismusgesetz der Balearen die touristischen Aufenthalte als solche betrachtet, die (i) von ihrem Eigentümer, (ii) durch Veranstalter oder (iii) über einen der touristischen Vermarktungskanäle vermarktet werden. Daher ist der Vermarktungskanal nicht mehr relevant, denn die Direktvermarktung durch den Eigentümer ist auch touristisches Marketing.

• Darüber hinaus muss der Aufenthalt die folgenden, in Artikel 51 LT aufgeführten Dienstleistungen anbieten.

• Regelmäßige Reinigung der Unterkunft.

• Bettwäsche, Wäsche, Haushaltswaren im Allgemeinen und deren Ersatz.

• Wartung der Anlagen.

• Kundendienst während der Geschäftszeiten.

• Telefonischer Assistenzservice für den Touristen oder Benutzer der touristischen Dienstleistung, der während 24 Stunden zur Verfügung steht.

Ebenso enthält das Tourismusgesetz eine Vermutung, die besagt, dass von einer Kommerzialisierung von touristischen Aufenthalten in Wohnungen ausgegangen wird, wenn nicht nachgewiesen werden kann, dass die durchgeführten Vertragsabschlüsse in Übereinstimmung mit der Gesetzgebung über städtische, ländliche oder andere spezielle Mietverträge stehen.

In diesem Sinne ist anzumerken, dass unter den im LAU vorgesehenen Verpflichtungen für Mietverträge, die nicht der Nutzung als Wohnung dienen - was für saisonale Mietverträge gilt -, die Verpflichtung zur Hinterlegung einer Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten enthalten ist, obwohl es stimmt, dass bei einem kurzfristigen Mietvertrag wie dem in Frage stehenden diese Kaution nicht verlangt wird, was den Nachweis erschwert, dass es sich nicht um einen touristischen Aufenthalt in einer Wohnung handelt.

VERSTÖSSE (Art. 104 und folgende LT) UND STRAFEN (Art. 109 LT):

Hinsichtlich der Verstöße und Sanktionen, die bei Nichteinhaltung der sektoralen Vorschriften anwendbar sind, wird dies u. a. als schwerer Verstoß angesehen:

Das Anbieten oder Vermarkten von touristischen Aufenthalten in Unterkünften, die nicht den im Gesetz und seinen Durchführungsbestimmungen festgelegten Anforderungen oder Bedingungen entsprechen.

Zulassung in einer Immobilie, die nicht den Anforderungen oder Bedingungen entspricht, die im Gesetz und den Durchführungsbestimmungen für das Angebot oder die Vermarktung von touristischen Aufenthalten festgelegt sind.

Daher ist die bloße Werbung bereits eine strafbare Tätigkeit der Verwaltung, eine Tatsache, die zweifellos Internetportale betrifft, die auf gemeinschaftlichem Konsum beruhen, deren Zweck aber im Wesentlichen der Tourismus ist.

Als schwerwiegend eingestufte Verstöße werden mit einem Bußgeld von 4.001 bis 40.000 Euro geahndet, es ist jedoch möglich, dass bei der Inspektion weitere Verstöße festgestellt werden, die die Höhe des Bußgeldes erheblich erhöhen können.

In der Praxis

In der Praxis sehen wir, wie diese Unterscheidung, die auf dem Papier klar zu sein schien, wenn man die im LAU festgelegten Anforderungen analysiert, verschwimmt, wenn man die sektoralen Regelungen einer autonomen Gemeinschaft wie den Balearen analysiert. In diesem Sinne haben die Vorschriften für den Tourismussektor auf den Balearen einen Regelungsrahmen geschaffen, der vielleicht zu weit gefasst ist und es der traditionellen Saisonvermietung schwer macht, zu überleben, da in der Praxis fast jede vorübergehende Vermietung als Ferienvermietung angesehen werden kann und daher dem System der Verwaltungsstrafen unterliegt, das in den Tourismusvorschriften vorgesehen ist.

Tatsächlich stellt die Tourismusverordnung der Balearen in Artikel 50 eine widerlegbare Vermutung für das Vorhandensein einer touristischen Nutzung auf, sofern nicht nachgewiesen werden konnte, dass es sich um einen Pachtvertrag nach dem städtischen Pachtrecht, dem Landrecht oder einem anderen Sonderrecht handelt, so dass es von entscheidender Bedeutung sein wird, von Anfang an die Beweise zu erbringen, die es gegebenenfalls erlauben, die Unterwerfung unter ein anderes Regime nachzuweisen.

Obwohl wir verstehen, dass gerade in touristischen Regionen wie den Balearen Qualitätsstandards im Tourismus angestrebt werden müssen, um die Entwicklung als Reiseziel zu fördern, kann es nicht sein, dass eine sektorale Verordnung so eklatant in die zivile Sphäre von Einzelpersonen eindringt, indem sie praktisch jede Einzelperson, die ihre Wohnung während der Sommersaison vermietet, als "Unternehmen, das touristische Aufenthalte in Wohnungen vermarktet" betrachtet und damit eine Tätigkeit, die in vielen Fällen nicht über die private Sphäre hinausgehen soll, praktisch unmöglich macht und illegal macht (im Sinne der sektoralen Verwaltungsvorschriften).

Wir können also nicht sagen, dass Sie den typischen Saisonmietvertrag, mit dem Sie die Immobilie für einen kurzen Zeitraum an einen Dritten überlassen, nicht mehr abschließen können, da dieser Mietvertrag noch ausdrücklich im LAU geregelt ist. Bei der Vermietung der Immobilie in diesem Sommer sollten Sie jedoch sowohl beim Vermarktungskanal als auch bei der Form der Vermarktung äußerste Vorsicht walten lassen, denn je nach den Umständen kann Ihre saisonale Vermietung von der öffentlichen Verwaltung als touristischer Aufenthalt in einer Unterkunft betrachtet und mit Geldstrafen von bis zu 40.000 € geahndet werden.