In unserem vorangegangenen Beitrag haben wir gesehen, dass Mietverträge, einschließlich Wohnraummietverträge, von den Parteien frei ausgehandelt werden können und dass einige der Klauseln, die in der Regel in der Anfangsphase des Vertrages nicht beachtet werden, während der gesamten Laufzeit des Vertrages wirtschaftliche Auswirkungen haben können.

Zunächst muss darauf hingewiesen werden, dass die Freiheit der Vereinbarungen bei Mietverträgen über Wohnraum relativ ist, da die mit dem Gesetz 4/2013 eingeführte Änderung über Maßnahmen zur Förderung und Straffung des Wohnungsmietmarktes in Bezug auf Mietverträge über Wohnraum festlegt, dass "sie durch die Vereinbarungen, Klauseln und Bedingungen geregelt werden, die durch den Willen der Parteien im Rahmen der Bestimmungen von Titel II dieses Gesetzes und ergänzend durch die Bestimmungen des Zivilgesetzbuches festgelegt sind".

Obwohl es also eine große Vereinbarungsfreiheit gibt, ist diese durch "den Rahmen der Bestimmungen von Titel II" begrenzt. Es gibt also einige Punkte, über die nicht verhandelt werden kann, wie z.B. die aufeinanderfolgenden jährlichen Verlängerungen während der ersten drei Jahre (ab 2019, fünf oder sieben Jahre, je nach Fall) oder die neue Rücktrittsbefugnis.

Was kann in einem Mietvertrag für eine Wohnung ausgehandelt werden?

Entschädigung bei vorzeitiger Kündigung

Die durch das Gesetz 4/2013 eingeführte Änderung erlaubt einen einseitigen Rücktritt des Mieters, sofern mindestens 6 Monate der Laufzeit des Mietvertrags verstrichen sind.

Eine solche Kündigung kann jedoch nicht kostenlos sein, da das Gesetz ausdrücklich die Möglichkeit vorsieht, eine Entschädigung zu vereinbaren, die daher einer der zu verhandelnden Aspekte sein wird.

Ausgaben der Gemeinschaft

Es gibt zwei Arten davon

• Gewöhnliche Gemeinschaftskosten: Es handelt sich um eine mehr oder weniger regelmäßige Gebühr, die im Laufe der Jahre zur Deckung der allgemeinen Instandhaltungskosten (Reinigung, Aufzug, Strom, Pförtnerdienst, usw.) anfällt.

• Außerordentliche Gemeinkosten: Dies sind die Raten, die zur Deckung unvorhergesehener Ausgaben (Reparaturen an der Fassade, Risse im Gemeinschaftspool usw.) bewilligt wurden. Es ist daher notwendig, genau zu analysieren, welcher Anteil von jedem von ihnen übernommen wird.

Wenn es keine Regelung gibt, wird davon ausgegangen, dass der Vermieter sie alle übernimmt.

Im Gegenteil, wenn es heißt, dass der Mieter die Zahlung "der gemeinsamen Kosten" übernimmt, wird davon ausgegangen, dass er sie alle übernimmt. Daher ist es immer notwendig, dies zu klären.

Steuern

In der Regel gilt die Grundsteuer für den Eigentümer der Immobilie, während die Müllsteuer (sofern vorhanden) per Gesetz für den Bewohner der Immobilie gilt.

In jedem Fall werden beide Steuern im Namen des Vermieters fällig, obwohl es den Parteien freisteht, sie zu zahlen.

Da eine Nichtzahlung jedoch direkt den Leasinggeber treffen würde, ist es ratsam, dass der Leasinggeber in Vorleistung tritt und die Kosten gegebenenfalls auf den Leasingnehmer abwälzt.

Zubehör

Da es der Mieter ist, der sie nutzt, ist es in der Regel kein Problem, davon auszugehen, dass der Mieter für sie verantwortlich sein wird. Es gibt jedoch Fälle, in denen die Kosten für Wasser oder Heizung zusammen mit den Gemeinkosten verrechnet werden.

In solchen Fällen muss zunächst geklärt werden, ob sie gesondert aufgeführt sind, und wenn ja, wer für sie verantwortlich ist und was mit den Kosten geschieht, die ursprünglich in den gemeinsamen Kosten enthalten waren, aber nach Beginn des Mietverhältnisses individualisiert werden.

Aktualisierung der Miete

Obwohl die übliche Regel für die Aktualisierung der Miete darin besteht, die jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindexes anzuwenden, ist dies eine Klausel, die ausdrücklich ausgehandelt werden kann.

Bei kurzfristigen Wohnungsmietverträgen ist dies nicht sehr relevant, aber wenn ein langfristiger Vertrag abgeschlossen wird, kann eine Aktualisierung vereinbart werden, solange sie nicht höher ist als die Veränderung des VPI.

Mit der Reform, die 2019 umgesetzt wird, gibt es keinen großen Verhandlungsspielraum mehr, da der VPI immer als Obergrenze gelten wird.

Rückkehr

Die Bedingungen für die Rückgabe der Immobilie mögen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags nicht relevant erscheinen, aber langfristig haben sie große Auswirkungen, da sie am Ende des Vertrags zusätzliche Kosten verursachen können.

In einem Wohnraummietvertrag werden nur selten Rückgabebedingungen gestellt, die über den "angemessenen Erhaltungszustand mit Ausnahme der normalen Nutzung" hinausgehen. Es ist jedoch möglich, spezifische Bedingungen aufzunehmen, die für den Vermieter von Bedeutung sind, wie z. B. eine außerordentliche Reinigung der Immobilie oder die Verpflichtung, die Wände neu zu streichen oder Löcher zu schließen, wenn Bilder aufgehängt wurden.

Kaution und andere Garantien

Die Hinterlegung einer Kaution ist nicht verhandelbar und auf eine Monatsmiete bei Mietverträgen für Wohnräume und zwei Monatsmieten bei Mietverträgen für Nichtwohnräume begrenzt.

Die Bereitstellung jeder anderen Art von zusätzlicher Sicherheit (Bürgschaften, Kautionen, Garantiebriefe usw.) ist jedoch völlig fakultativ, so dass die Parteien eine Vereinbarung treffen müssen, die beide Seiten zufriedenstellt. Nach der Reform von 2019 können jedoch keine finanziellen Garantien (Bürgschaft oder Kaution) für einen Betrag verlangt werden, der höher ist als zwei zusätzliche monatliche Zahlungen.