Tras la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, el 1 de enero de 1995, se regulaban, conforme a las disposiciones específicas previstas para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda “los arrendamientos de temporada, sea esta de verano o de cualquier otra” (art. 4 LAU 1994), otorgándoles de este modo un marco regulatorio específico, ya que la anterior LAU (1964), los había excluido específicamente.

Con la regulación actual, prácticamente se prohíbe la comercialización de arrendamientos de temporada por internet, ya que cualquier página puede ser considerada canal de oferta turística y, por tanto, alquiler vacacional.

Este marco regulatorio ha sido pacífico hasta la entrada en vigor de las modificaciones operadas por la ya mencionada Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, a través de la cual se modificó el artículo 5 de la LAU para excluir de su ámbito de aplicación

“e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”

No obstante, no se ha modificado el artículo 4 LAU, por lo que tenemos, para supuestos muy similares, un régimen civil, que sujeta el arrendamiento a LAU, y un régimen administrativo, para aquéllos arrendamientos con características especiales, que denominaremos “alquiler vacacional”. Veamos cuales son las notas distintivas entre ambos.

La teoría: notas diferenciadoras

De conformidad con el nuevo párrafo e) del artículo 5 LAU, para que un arrendamiento quede excluido debe recoger las siguientes notas:

1. Cesión de la totalidad de la vivienda, amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato;

2. Comercializada o promocionada en canales de oferta turística; y

3. Realizada con finalidad lucrativa.

No obstante, establece una condición adicional, y es que dicha cesión esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial. Por tanto, si no hay un régimen específico, el arrendamiento quedará sujeto todavía a la LAU.

Por lo que se refiere a la normativa sectorial de Baleares, ya la Ley 2/2005, de comercialización de estancias turísticas en viviendas, actualmente derogada, reconocía en su exposición de motivos la cercanía entre ambos arrendamientos:

“Por otra parte, es patente la proximidad jurídica de las estancias turísticas reguladas por esta ley con la contratación efectuada conforme a la legislación de arrendamientos urbanos. Así, existe una figura regulada por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, el arrendamiento de temporada, que por su similitud con las estancias turísticas podría constituir una vía para intentar eludir la aplicación de las disposiciones de esta ley. No obstante, las estancias turísticas reguladas por esta ley reúnen los requisitos que la normativa, la jurisprudencia y la doctrina han ido señalando para determinar la existencia de una explotación turística. Por tanto, se trata de una cesión temporal del uso y disfrute de la totalidad de la vivienda, a cambio de precio, amueblada y equipada, en condiciones de uso inmediato, y constituye una actividad económica que se ejerce de manera profesional y con finalidades lucrativas.

Asimismo, (…) cuando las estancias por motivo de vacaciones en un determinado inmueble se realicen, además, con la concurrencia de lo que, en sentido genérico, se conoce como servicios turísticos, este negocio jurídico quede bajo el ámbito de aplicación de la ley.

Además, se establece como segundo criterio diferenciador de los arrendamientos de carácter privado el hecho de que la comercialización se realice a través de los operadores y canales turísticos. (…).”

Vemos por tanto, como en 2005 la legislación balear ya recogía de modo similar las principales notas distintivas entre el arrendamiento de temporada y las estancias turísticas en viviendas.

Normativa turística balear: requisitos del alquiler vacacional

Una vez hemos confirmado la existencia de una sutil diferencia entre ambas figuras, veamos los requisitos que la normativa turística balear (Ley 8/2012, de turismo de las Illes Balears) establece para que pueda ofrecerse una estancia turística en una vivienda:

QUIÉN (art. 49 LT. Concepto):

Para la Ley de Turismo, son empresas comercializadoras de estancias turísticas en viviendas las personas físicas o jurídicas que comercializan el uso de viviendas disposición y la configuración de una vivienda unifamiliar aislada o pareada, en principio ideada para uso residencial, prestan servicios de alojamiento turístico que se alterna con el uso propio y residencial que tiene la vivienda en las condiciones establecidas en la presente ley y en sus disposiciones de desarrollo.

QUÉ (art. 52 LT. Tipología de viviendas):

Deben ser en todo caso vivienda unifamiliar aislada o pareada, ya sea en suelo urbano o rural, con un máximo de seis dormitorios y doce plazas. Asimismo, tendrán que tener una dotación mínima de baños de uno por cada tres plazas, y ajustadas a la normativa urbanística aplicable. Asimismo, deberá presentarse una declaración responsable de inicio de actividad turística para poder comercializar la vivienda.

Por tanto, no está permitida la comercialización turística de viviendas en edificios plurifamiliares o adosados sometidos a régimen de propiedad horizontal.

Asimismo, tampoco está permitida la formalización de contratos por habitaciones o hacer coincidir en la misma vivienda a usuarios que hayan formalizado distintos contratos, lo que supone una clara prohibición al arrendamiento con fines turísticos ofertado en páginas web de consumo colaborativo.

CÓMO (art. 50 LT. Comercialización):

Aquí vemos quizás uno de los cambios más relevantes, ya que la Ley de Turismo de Baleares considera estancias turísticas aquellas que comercialice (i) su propietario, (ii) por medio de operadores o (iii) cualquiera de los canales de comercialización turística. Por tanto, el canal de comercialización ya no es relevante, porque la comercialización directa por el propietario también es comercialización turística.

Además, la estancia debe ofrecer los siguientes servicios, recogidos en el artículo 51 LT.

• Limpieza periódica de la vivienda.

• Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de estos.

• Mantenimiento de las instalaciones.

• Servicio de atención al público en horario comercial.

• Servicio de asistencia telefónica al turista o usuario del servicio turístico prestado durante 24 horas.

Asimismo, la Ley de Turismo incluye una presunción, al señalar que se entenderá que hay comercialización de estancias turísticas en viviendas cuando no se puede acreditar, de acuerdo con la normativa aplicable, que la contratación efectuada sea conforme a la legislación sobre arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial.

En este sentido, es de destacar que entre las obligaciones previstas en la LAU para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda -que aplica a los arrendamientos de temporada-, se incluye la obligación de prestar fianza por un importe equivalente a dos mensualidades de renta, si bien es cierto que en un arrendamiento de corta duración como los que nos ocupan, dicha fianza no se solicitará, dificultando la prueba de que no se trata de una estancia turística en una vivienda.

INFRACCIONES (arts. 104 y ss LT) Y SANCIONES (art. 109 LT):

Por lo que respecta a las infracciones y sanciones aplicables en caso de incumplimiento de la normativa sectorial, tiene la consideración de infracción grave, entre otras:

La oferta o la comercialización de estancias turísticas en viviendas que no cumplan los requisitos o las condiciones establecidas en la Ley y su normativa de desarrollo.

Permitir en una vivienda de su propiedad que no se cumplan los requisitos o las condiciones establecidos en la Ley y en la normativa de desarrollo de la oferta o la comercialización de estancias turísticas.

Por tanto, la mera publicidad ya supone una actividad punible por parte de la Administración, hecho que sin duda afecta a portales de internet con base en el consumo colaborativo, pero cuya finalidad es esencialmente turística.

Las infracciones calificadas como graves serán sancionadas con multa de 4.001 a 40.000 euros, no obstante, es posible que la inspección detecte infracciones adicionales, lo que puede hacer subir considerablemente el monto de la sanción.

En la práctica.

En la práctica, vemos como esa distinción que parecía clara sobre el papel al analizar los requisitos establecidos en la LAU queda difuminada cuando se analiza la normativa sectorial de una comunidad autónoma como las Baleares. En este sentido, la normativa sectorial turística de Baleares ha creado un marco normativo quizás excesivamente amplio que dificulta la subsistencia del tradicional arrendamiento de temporada, ya que, en la práctica, casi cualquier arrendamiento temporal es susceptible de ser considerado un alquiler vacacional y, por ello, quedar sujeto al régimen de sanciones administrativas previsto en la normativa turística.

De hecho, la normativa turística balear establece en su artículo 50 una presunción iuris tantum de existencia de explotación turística, siempre que no se haya podido acreditar, de acuerdo con la normativa, que se trata de un arrendamiento conforme a la ley de arrendamientos urbanos, rústicos u otra ley especial, por lo que será de vital importancia ir estableciendo desde un principio las pruebas que permitan, en su caso, probar la sujeción a otro régimen.

Si bien entendemos que, especialmente en comunidades autónomas eminentemente turísticas como Baleares deben procurarse unos estándares turísticos de calidad que ayuden a su desarrollo como destino turístico, no puede permitirse que una normativa sectorial invada de forma tan descarada el ámbito civil de las personas, haciendo que prácticamente cualquier individuo que arriende su vivienda durante la temporada de verano, sea considerado “empresa comercializadora de estancias turísticas en viviendas”, prácticamente imposibilitando y convirtiendo en ilegal (a efectos de normativa administrativa sectorial) una actividad que, en muchas ocasiones, no pretende exceder del ámbito privado.

Por ello, no podemos decir que ya no pueda Ud. firmar el típico arrendamiento de temporada, por el cual cede la vivienda a un tercero por un período breve de tiempo, ya que ese arrendamiento sigue estando regulado expresamente en la LAU. No obstante, a la hora de alquilar la vivienda este verano, deberá extremar las precauciones tanto por el canal de comercialización como en la forma de comercialización, ya que en función de las circunstancias, puede que su arrendamiento de temporada sea considerado por la administración pública una estancia turística en vivienda, pudiendo ser sancionado con multas de hasta 40.000 €.