Con carácter general, la compra de un inmueble en España por parte de un extranjero no tiene requisitos jurídicos distintos a los de la compra por un nacional.

A pesar de ello, la Ley 8/1975, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, así como el Real Decreto 689/1978, que la desarrolla, establecen limitaciones a la compra de inmuebles por partes de extranjeros en determinadas zonas consideradas de interés para la defensa nacional. Además de determinadas zonas de la península, este reglamento prevé que todas las islas e islotes son consideradas de interés nacional, por lo que afecta especialmente a los compradores interesados tanto en las Islas Baleares como a las Islas Canarias.

En estos territorios, la Ley determina que, dentro de cada municipio, no puede estar en manos extranjeras más del 15% de los terrenos del municipio.

¿Quién la necesita?

La norma original, previa a la incorporación de España a la UE y el espacio Schengen, señalaba que cualquier extranjero que quisiera adquirir un inmueble en las zonas declaradas de interés para la defensa nacional, debía requerir la autorización militar. A pesar de ello, desde 1991 se considera que los ciudadanos de países de la UE o pertenecientes al espacio Schengen, no requieren dicha autorización, por ser equiparables a nacionales.

A raíz del Brexit, el Reino Unido ha salido de todos los tratados que permitían dicha equiparación, por lo que, desde el 1 de enero de 2021, los ciudadanos británicos requieren autorización militar, igual que un canadiense, australiano, ruso o marroquí, por poner algunos ejemplos.

Además de las personas físicas, necesitan la misma autorización las sociedades españolas en las que más del 50% del capital esté en manos de no nacionales (o equiparables).

Es importante destacar que la autorización militar no es solo necesaria para los supuestos de compra, sino de cualquier adquisición de inmuebles, incluidas las adquisiciones por herencia. En estos casos, los herederos tienen que solicitar la autorización en el plazo de 3 meses desde la aceptación de la herencia, o vender el inmueble en el plazo de un año.

¿Qué inmuebles están afectados?

Según la redacción original, quedaban excluidos los suelos urbanos en 1976, así como todos aquellos derivados de una ordenación urbanística que hubiera sido informada favorablemente por el Ministerio de Defensa, lo cual generaba mucha inseguridad jurídica. Afortunadamente, una orden de servicio de la Dirección General de Infraestructura del Ministerio de Defensa de 22 de julio de 2021 ha aclarado que se entienden válidamente informados todo el planeamiento municipal, por lo que, a efectos prácticos, únicamente se necesita autorización militar para la compra de terrenos rústicos.

¿Cómo es la tramitación para su obtención?

La tramitación es lenta, y puede durar entre 6 y 8 meses, lo cual dificulta mucho las operaciones, especialmente aquellas en las que el vendedor tiene cierta prisa.

Además de la instancia solicitando la autorización, debe adjuntarse la siguiente documentación:

A)       Identificación del Comprador:

Si es persona física:

1. Fotocopia compulsada del pasaporte, en vigor.

2. Certificado de penales del país de residencia habitual, traducido por traductor jurado.

3. Si es residente, fotocopia compulsada del permiso de residencia.

Si el comprador es persona jurídica:

1. Escritura de constitución, incluidos sus estatutos, y de sus posibles modificaciones.

2. Certificación expedida por la persona a quien corresponda la administración o representación de la entidad, relativa a la participación de personas físicas o jurídicas extranjeras en el capital y en los órganos sociales.

B)       Croquis a escala del terreno, con la distancia a costa o a instalación militar.

C)       Plano de la finca a escala no inferior a 1/500. Si se piensa construir o realizar obras, se acompañará el correspondiente anteproyecto o proyecto y la memoria explicativa.

En todo caso, nosotros podemos asesorarte con su tramitación.

Para resumir:

La autorización militar es un control legal sobre las propiedades que tienen los extranjeros en algunas zonas estratégicas. Además de algunas zonas de la península, las Islas Baleares y Canarias están afectadas en su totalidad.

Es un requisito legal, que prohíbe completar la compra si no se obtiene la autorización militar.

Afecta a los extranjeros de fuera de la UE o de la zona Schengen. Desde el Brexit, los británicos también necesitarán esta autorización.

Si uno de los anteriores quiere comprar un terreno en una zona rústica, debe solicitar la autorización militar. La compra de propiedades en zonas urbanas no se ve afectada por la autorización militar.

El porcentaje de terreno de cada municipio en manos de extranjeros no puede superar el 15% del territorio del municipio. Aunque la autorización suele obtenerse sin problemas, en las zonas donde ha habido una fuerte presencia británica es posible que ya se haya superado este porcentaje y no pueda obtenerse.

En caso de herencia, los herederos deben solicitar también la autorización militar.