Cambios en las garantías en la compra de vivienda sobre plano

Written by: Pelayo De Salvador

20/06/2019

El blog “Hay Derecho” publicó ayer un interesante artículo sobre una modificación operada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en el régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano en la Ley de Ordenación de la Edificación. Hasta dicha modificación, la Ley señalaba que “La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.” Por tanto, la normativa vigente hasta la modificación aprobada no establecía ningún momento a partir del cual surge la obligación de garantizar, entendiendo por tanto que dichas cantidades debían estar garantizadas en todo momento en la compra de vivienda sobre plano. Con la modificación prevista en la Ley 20/2015, se modifica la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de ordenación de la edificación (LOE) para sustituir el régimen normativo previsto en la Ley 57/1968, que ahora se traslada en gran medida a este apartado. Además de lo anterior, dicha modificación, tal y como recoge el artículo referido, incluye una delimitación temporal del momento a partir del cual surge la obligación de garantizar las cantidades anticipadas en la compra de vivienda sobre plano, al señalar que: “Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas (…) deberán cumplir las siguientes condiciones: a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.” A pesar de ello, entendemos que no se trata de una exclusión de la garantía de las cantidades percibidas con antelación, sino una determinación del momento a partir del cual dicha garantía tiene que entrar en vigor. La modificación no excluye las cantidades entregadas con anterioridad a la obtención de la licencia, sino que pretende determinar el momento de entrada en vigor de la garantía. En nuestra opinión, la modificación no está carente de sentido, y pretende limitar la actuación del promotor: Las cantidades anticipadas en la compra de vivienda sobre plano deben percibirse en una cuenta especial, separada del patrimonio del promotor, y únicamente puede disponer de ellas “para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas”. Al exigir la existencia de una licencia de edificación para el nacimiento de la obligación de garantizar, parece limitar el concepto a la estricta construcción, al entender el legislador que el promotor únicamente podrá disponer de los importes (y de ahí el momento de constitución de la garantía), cuando cuente con la licencia de edificación. Antes de la obtención de la licencia de edificación, el promotor no debería disponer de las cantidades anticipadas, puesto que no se destinarían a “atenciones derivadas de la construcción”. Hasta dicho momento, la existencia del seguro implicaría una constitución de doble garantía, puesto que el promotor supuestamente no ha podido disponer de ellos, al estar depositados en una cuenta indisponible cuya disposición está limitada a la construcción de las viviendas. Así, ni la compra del suelo, ni la tramitación de planes parciales o gastos de urbanización serían atenciones derivadas de la construcción de las viviendas, lo cual excluye de la garantía aseguradora de las cantidades que, por ejemplo, pudieran aportar cooperativistas para la compra del suelo. Si las cantidades anticipadas únicamente pueden destinarse a “la construcción”, la vigencia del seguro antes del inicio de la construcción supone una doble garantía: los fondos están en una cuenta indisponible y, además, están cubiertos por una póliza de seguro. De conformidad con esta interpretación, parece dar a entender que la Ley carga a las entidades de crédito con una nueva obligación, aunque no lo haga de forma explícita, puesto que no debería liberar los fondos si no se ha obtenido la licencia de edificación, por entender que no pueden ser destinadas “para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas”. Del mismo modo, al no estar garantizadas por otros elementos de cobertura, habrá que determinar la responsabilidad de la entidad de crédito al liberar las cantidades para fines distintos de los legalmente establecidos y que las cantidades que libere no estarán garantizadas por otros elementos de cobertura. Por todo ello, si bien la modificación supone una alteración importante y una posible merma en las garantías a los consumidores, habrá que ver cómo se interpreta por la jurisprudencia esta nueva normativa, ya que, en nuestra opinión, sí es posible que el nuevo régimen normativo suponga un aumento de las garantías para los consumidores y usuarios. En todo caso, la mejor fórmula es contar con asesoramiento jurídico previo y cerciorarse de que se cumplen todas las previsiones de la Ley en el momento de la firma del contrato de compraventa.

Cambios en las garantías en la compra de vivienda sobre plano

El blog “Hay Derecho” publicó ayer un interesante artículo sobre una modificación operada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, en el régimen de garantías en la compra de vivienda sobre plano en la Ley de Ordenación de la Edificación.

Hasta dicha modificación, la Ley señalaba que “La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.” Por tanto, la normativa vigente hasta la modificación aprobada no establecía ningún momento a partir del cual surge la obligación de garantizar, entendiendo por tanto que dichas cantidades debían estar garantizadas en todo momento en la compra de vivienda sobre plano.

Con la modificación prevista en la Ley 20/2015, se modifica la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de ordenación de la edificación (LOE) para sustituir el régimen normativo previsto en la Ley 57/1968, que ahora se traslada en gran medida a este apartado.

Además de lo anterior, dicha modificación, tal y como recoge el artículo referido, incluye una delimitación temporal del momento a partir del cual surge la obligación de garantizar las cantidades anticipadas en la compra de vivienda sobre plano, al señalar que:

Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas (…) deberán cumplir las siguientes condiciones: a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.”

A pesar de ello, entendemos que no se trata de una exclusión de la garantía de las cantidades percibidas con antelación, sino una determinación del momento a partir del cual dicha garantía tiene que entrar en vigor.

La modificación no excluye las cantidades entregadas con anterioridad a la obtención de la licencia, sino que pretende determinar el momento de entrada en vigor de la garantía.

En nuestra opinión, la modificación no está carente de sentido, y pretende limitar la actuación del promotor: Las cantidades anticipadas en la compra de vivienda sobre plano deben percibirse en una cuenta especial, separada del patrimonio del promotor, y únicamente puede disponer de ellas para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas”.

Al exigir la existencia de una licencia de edificación para el nacimiento de la obligación de garantizar, parece limitar el concepto a la estricta construcción, al entender el legislador que el promotor únicamente podrá disponer de los importes (y de ahí el momento de constitución de la garantía), cuando cuente con la licencia de edificación.

Antes de la obtención de la licencia de edificación, el promotor no debería disponer de las cantidades anticipadas, puesto que no se destinarían a “atenciones derivadas de la construcción”.

Hasta dicho momento, la existencia del seguro implicaría una constitución de doble garantía, puesto que el promotor supuestamente no ha podido disponer de ellos, al estar depositados en una cuenta indisponible cuya disposición está limitada a la construcción de las viviendas.

Así, ni la compra del suelo, ni la tramitación de planes parciales o gastos de urbanización serían atenciones derivadas de la construcción de las viviendas, lo cual excluye de la garantía aseguradora de las cantidades que, por ejemplo, pudieran aportar cooperativistas para la compra del suelo.

Si las cantidades anticipadas únicamente pueden destinarse a “la construcción”, la vigencia del seguro antes del inicio de la construcción supone una doble garantía: los fondos están en una cuenta indisponible y, además, están cubiertos por una póliza de seguro.

De conformidad con esta interpretación, parece dar a entender que la Ley carga a las entidades de crédito con una nueva obligación, aunque no lo haga de forma explícita, puesto que no debería liberar los fondos si no se ha obtenido la licencia de edificación, por entender que no pueden ser destinadas “para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas”.

Del mismo modo, al no estar garantizadas por otros elementos de cobertura, habrá que determinar la responsabilidad de la entidad de crédito al liberar las cantidades para fines distintos de los legalmente establecidos y que las cantidades que libere no estarán garantizadas por otros elementos de cobertura.

Por todo ello, si bien la modificación supone una alteración importante y una posible merma en las garantías a los consumidores, habrá que ver cómo se interpreta por la jurisprudencia esta nueva normativa, ya que, en nuestra opinión, sí es posible que el nuevo régimen normativo suponga un aumento de las garantías para los consumidores y usuarios.

En todo caso, la mejor fórmula es contar con asesoramiento jurídico previo y cerciorarse de que se cumplen todas las previsiones de la Ley en el momento de la firma del contrato de compraventa.

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