CASO DE ÉXITO: Inscripción de base gráfica y exceso de cabida

Miguel Ángel nos contactó en enero de 2019 pidiendo una segunda opinión: acababan de perder en segunda instancia un procedimiento judicial de exceso de cabida iniciado en 2013, y ya no sabían cómo lograr la constancia registral de la totalidad del solar que ocupaba su vivienda.

En diciembre de 2013, habían presentado un Expediente de dominio para inscribir el exceso de cabida de su finca, por el cual solicitaban modificar la descripción registral del inmueble, aumentando la cabida de la finca desde los 144 m2 que constaban en el Registro de la Propiedad hasta los 277 m2 que constaban catastralmente, es decir, una diferencia notable, de más del 92% de la cabida registral.

Acompañamos a continuación un plano de la finca que se incorporó a la demanda presentada. En ella se puede ver la totalidad de la finca, apareciendo como sombreada la parte que se reclamaba.

Adicionalmente, se señalaba en la demanda que la finca de nuestros clientes provenía de otra mayor que había sufrido varias segregaciones: nueve segregaciones inscritas y, según el propio Registro de la Propiedad, un número indeterminado de segregaciones no inscritas.

De la documentación aportada en el procedimiento, Juzgado, Registro de la Propiedad y Ministerio Fiscal se opusieron a practicar el exceso de cabida, al no quedar suficientemente acreditado que la parte señalada en azul perteneciera a la finca de nuestros clientes, al entender que dicha zona podría ser una finca segregada no inscrita que tuviera otro dueño.

Tras analizar la documentación facilitada por el cliente, que incluía todo el procedimiento civil en ambas instancias generado durante 6 años, llegamos a dos conclusiones:

• la superficie reclamada no era la superficie sombreada en azul, por lo que se estaba reclamando la titularidad de una superficie errónea; y
• existía un nuevo procedimiento, previsto en el artículo 199 LH, tras la modificación operada por la Ley 13/2015, que podría permitir conseguir el resultado en un plazo muy breve.

En cuanto al primer punto, y ante las dudas planteadas por el Registrador de la Propiedad respecto de la posibilidad de que la superficie reclamada perteneciera a otra finca, tuvimos que acudir a la descripción original del solar antes de la declaración de obra nueva, que decía así:

“Parcela de terreno en esta ciudad, que mide en su frente tres metros de ancho y en la espalda de seis metros y de largo mide treinta y seis metros, o sea, una superficie de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados. LINDA: al frente, con la calle A, por la derecha entrado, con finca de la que se segregó; por la izquierda y espalda de los hermanos Pérez, hoy por la izquierda con calle B.”

En este caso, la descripción registral de la finca definía claramente un polígono cuya superficie era aproximadamente la registral. Al llevar la descripción registral sobre el plano catastral, vimos que la finca inscrita a favor de mis clientes era distinta a la que creían originalmente, ya que se correspondía con lo marcado en amarillo en el siguiente plano.

El polígono dibujado tiene, efectivamente, 3 metros de ancho en su frente, 6 metros en su fondo y una profundidad de 36 metros, lo que implica que el terreno a reclamar quedaba delimitado por el borde azul y la línea amarilla.

Pero hay un detalle más importante: la forma en la que hemos colocado el polígono es la única posible coincidente con la descripción registral, pero no puede lindar de ninguna forma con la calle B y los hermanos Pérez, linde por la izquierda entrando de la finca, según la propia descripción registral.

Por tanto, resultaba probado que el terreno desde la propiedad de nuestros clientes hasta la calle B y la finca de los hermanos Pérez debía corresponder a la finca de nuestros clientes, por lo que procedía rectificar la cabida, y ampliarla de 144 m2 a 277 m2.

Una vez realizada la interpretación jurídica de los antecedentes, el procedimiento es sencillo: mediante instancia privada dirigida al Registro de la Propiedad se solicita la inscripción de la “base gráfica catastral” (el plano) como descripción de la finca, y la consecuente modificación de la descripción literal de la finca, para adecuarla a dicha base gráfica y a la realidad.

Una vez presentada, se inicia un procedimiento de citación a todos los colindantes para que presenten alegaciones y, en caso de no haberlas o no ser fundadas, el Registrador procede a la calificación:

• Si entiende que la base gráfica se corresponde con la finca y no hay oposiciones fundadas de los colindantes, califica positivamente y procede a la incorporación de la base gráfica y la rectificación de la descripción literal (incluyendo la cabida).
• Si tiene dudas fundadas sobre la correspondencia de la finca, se invade la base gráfica de otro titular ya inscrito o el dominio público o existe oposición suficiente, el registrador puede calificar negativamente -siempre de forma motivada según su prudente criterio-, negando la incorporación de la base gráfica y la rectificación de la cabida.

En nuestro caso, la instancia se motivó suficientemente a fin de vencer las posibles dudas que pudiera tener el Registrador de la Propiedad, y que había puesto de manifiesto en el juicio, cosa que conseguimos gracias a la adecuada ubicación sobre el plano de la finca conforme a la descripción registral.

De este modo, el 16 de abril de 2019 se presentó al Registro de la Propiedad una instancia privada donde se solicitaba la incorporación de la base gráfica catastral y la rectificación de la cabida, que fue calificada favorablemente, logrando la inscripción de la finca el 22 de julio de 2019, solucionando en TRES meses un asunto que llevaban SEIS años tratando conseguir, todo ello gracias a la intervención de nuestros abogados que con la adecuada interpretación de la documentación y el conocimiento de las novedades legales lograron la satisfacción de nuestros clientes.