¿Cómo elegir al inquilino perfecto?

Written by: Pelayo De Salvador

11/07/2019

Desde el portal inmobiliario enalquiler.com nos pidieron que preparáramos un artículo sobre las cuestiones que deben tenerse en cuenta para elegir un buen inquilino, que podéis leer aquí. Si bien no suele ser tarea de los abogados el optar entre un inquilino u otro, en ocasiones nuestros clientes nos han preguntado que les ofreciéramos algún consejo legal para escoger entre dos candidatos. Lo primero que debe analizarse es “¿Qué es un buen inquilino?“, ya que es una cuestión que puede variar mucho en función de inmueble que se alquile y del perfil del arrendador. Al igual que hay inversores que prefieren jugar en bolsa con la esperanza de mayores rentabilidades, hay otros que son más conservadores y prefieren invertir en activos de mayor solvencia. Según el tipo de inmueble y arrendador, el “inquilino perfecto” puede ser distinto, pero la mayoría coincidirán que todos deben cumplir al menos tres características. Del perfil del arrendador dependerá dónde establecemos los requisitos para alquilar a alguien nuestro inmueble aunque, con independencia del perfil, la mayoría coincidirán que un “buen inquilino” cumple los siguiente requisitos: 1.- Paga puntualmente. 2.- Cuida de la casa. 3.- No es conflictivo, ni con los vecinos ni con el propietario. En realidad, los tres primeros requisitos pueden resumirse en uno solo: “Que cumpla con las obligaciones del contrato de arrendamiento“. Adicionalmente, hay muchos arrendadores que valoran la estabilidad en el arrendatario, es decir, que el inquilino se comprometa por un plazo más o menos largo de tiempo, ya que de esta forma el arrendador se ahorra tener que reiniciar la comercialización cada cierto tiempo. El cuarto requisito es más subjetivo, por cuanto depende del perfil del arrendador (cada arrendador busca un tipo de inquilino concreto). El inquilino perfecto debe reunir, al menos, tres requisitos: (1) Paga puntualmente, (2) cuida de la casa y (3) no es conflictivo, que pueden resumirse en uno solo: “Conoce sus obligaciones y las cumple”. ¿Me pagará a tiempo? El aspecto de más fácil comprobación antes de la firma del contrato, es saber si el inquilino tiene solvencia suficiente para pagar la renta del contrato de arrendamiento. Para ello, hay que comprobar una serie de aspectos: 1) Ingresos: Para comprobar los ingresos de una persona suele pedírsele que facilite una copia de la nómina o de las declaraciones de IRPF. De esta forma sabremos qué nivel de rentas tiene y si va a poder pagar la renta. Los porcentajes que suelen usar bancos, aseguradoras y planes públicos con seguro asociado (PlanAlquila) exige que la renta no supere el 30%-40% de los ingresos netos del inquilino. De hecho, lo más normal es que el ratio de solvencia se sitúe alrededor del 33% de los ingresos, es decir, que la renta no puede ser más de 1/3 de los ingresos mensuales. 2) Estabilidad laboral: Muchos arrendadores valoran asimismo la estabilidad laboral, aunque en épocas de crisis nadie está a salvo, y empleados con mucha estabilidad o en empresas aparentemente solventes fueron despedidos. Por este motivo hay arrendadores que optan siempre por funcionarios, ya que tienen mayor estabilidad laboral. En todo caso, si tenemos dudas sobre la solvencia, siempre se pueden pedir garantías adicionales, como depósitos adicionales, avales bancarios o un fiador solidario (de quien también deberemos comprobar la solvencia). En todo caso, no se puede exigir el pago por adelantado de varias mensualidades de renta, por cuanto está expresamente prohibido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 17.2 LAU). ¿Cuidará de la casa? Este es quizás uno de los apartados más complicados de valorar antes de alquilar una casa, puesto que es imposible saber cómo mantendrá una persona la vivienda si no la conoces personalmente y en profundidad. Es muy difícil saber cómo actúa una persona en su casa si no la conoces, por lo que el mejor consejo que podemos daros es que dediquéis 5 o 10 minutos a intentar conoceros. Por ello, el consejo que podemos dar es únicamente que conozcan personalmente a su contraparte y dediquen, al menos, 5 minutos a conocerse (en la visita al piso, por ejemplo). Por lo demás, no queda más que fiarse del instinto de cada uno sobre si creen o no que es el inquilino adecuado. ¿Dará problemas? Bajo la queja de un arrendador de “el último inquilino me dio muchos problemas” pueden esconderse multitud de cuestiones: desde la falta de puntualidad en los pagos (o falta total de pagos), desperfectos (o directamente, destrozos), quejas de los vecinos por ruidos, malos olores o exigir constantemente reparaciones en el inmueble. Con carácter general, estos problemas tienen su origen en dos puntos distintos: o bien una falta de conocimiento de las obligaciones o falta de regulación específica, que ocasiona un malentendido. 1) Falta de conocimiento de las obligaciones. Una de las principales fuentes de conflictos en los arrendamientos es por la falta de conocimiento de los derechos y obligaciones de cada una de las partes. Es muy importante que tanto arrendador como arrendatario se asesoren con abogados expertos y se aseguren de que conocen los problemas que pueden surgir. 2) Falta de regulación específica. En otras ocasiones los conflictos no surgen porque una de las partes haya actuado de forma contraria a la Ley, sino que simplemente ha actuado de una manera inesperada para su contraparte en un ámbito en el que la Ley no regula nada (por ejemplo, tenencia de animales, prohibición de fumar, etc.). Estas situaciones se denominan “vacío legal”, y pueden cubrirse fácilmente si se redacta un contrato completo (tal y como explicábamos en esta entrada). Un contrato es ley entre las partes, y debe completar la regulación de la Ley por el sencillo motivo que la Ley es igual para todos los inmuebles y el contrato es específico de una vivienda y entre unas partes concretas. Un contrato de alquiler preparado por un abogado especializado ayuda a evitar muchos problemas, ya que la gran parte de las cuestiones se derivan de una falta de entendimiento entre las partes. ¿Se quedará mucho tiempo? Por último, para aquellos arrendadores que buscan inquilinos estables, señalar que los arrendamientos de vivienda pueden tener la duración que las partes estimen conveniente, con los mínimos legales que explicamos en esta entrada. Pactar una duración superior al año puede ayudarnos a ganar estabilidad, especialmente tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013. Así, si queremos buscar que el inquilino se quede más tiempo y no haga uso de la facultad de resolución del contrato de arrendamiento una vez transcurridos los 6 meses que le confiere la LAU, basta con incrementar la duración del contrato y prever el pago de una indemnización en caso de desistimiento anticipado. Debemos recordar que, desde el 6 de junio de 2013, y para los contratos firmados a partir de entonces, son nulos los pactos que establecen una duración obligatoria superior a los 6 meses, o los que establecen indemnizaciones superiores a la establecida en el art. 11 LAU. A pesar de ello, el arrendador tiene que estar muy seguro, ya que al ampliar la duración del contrato, pierde el derecho a “reclamar la vivienda para uso propio”, por lo que el plazo será obligatorio para el arrendador y deberá respetarlo en su totalidad.

¿Cómo elegir al inquilino perfecto?

Desde el portal inmobiliario enalquiler.com nos pidieron que preparáramos un artículo sobre las cuestiones que deben tenerse en cuenta para elegir un buen inquilino, que podéis leer aquí. Si bien no suele ser tarea de los abogados el optar entre un inquilino u otro, en ocasiones nuestros clientes nos han preguntado que les ofreciéramos algún consejo legal para escoger entre dos candidatos.

Lo primero que debe analizarse es “¿Qué es un buen inquilino?“, ya que es una cuestión que puede variar mucho en función de inmueble que se alquile y del perfil del arrendador. Al igual que hay inversores que prefieren jugar en bolsa con la esperanza de mayores rentabilidades, hay otros que son más conservadores y prefieren invertir en activos de mayor solvencia.

Según el tipo de inmueble y arrendador, el “inquilino perfecto” puede ser distinto, pero la mayoría coincidirán que todos deben cumplir al menos tres características.

Del perfil del arrendador dependerá dónde establecemos los requisitos para alquilar a alguien nuestro inmueble aunque, con independencia del perfil, la mayoría coincidirán que un “buen inquilino” cumple los siguiente requisitos:

1.- Paga puntualmente.

2.- Cuida de la casa.

3.- No es conflictivo, ni con los vecinos ni con el propietario.

En realidad, los tres primeros requisitos pueden resumirse en uno solo: “Que cumpla con las obligaciones del contrato de arrendamiento“.

Adicionalmente, hay muchos arrendadores que valoran la estabilidad en el arrendatario, es decir, que el inquilino se comprometa por un plazo más o menos largo de tiempo, ya que de esta forma el arrendador se ahorra tener que reiniciar la comercialización cada cierto tiempo.

El cuarto requisito es más subjetivo, por cuanto depende del perfil del arrendador (cada arrendador busca un tipo de inquilino concreto).

El inquilino perfecto debe reunir, al menos, tres requisitos: (1) Paga puntualmente, (2) cuida de la casa y (3) no es conflictivo, que pueden resumirse en uno solo: “Conoce sus obligaciones y las cumple”.

¿Me pagará a tiempo?

El aspecto de más fácil comprobación antes de la firma del contrato, es saber si el inquilino tiene solvencia suficiente para pagar la renta del contrato de arrendamiento. Para ello, hay que comprobar una serie de aspectos:

1) Ingresos: Para comprobar los ingresos de una persona suele pedírsele que facilite una copia de la nómina o de las declaraciones de IRPF. De esta forma sabremos qué nivel de rentas tiene y si va a poder pagar la renta.

Los porcentajes que suelen usar bancos, aseguradoras y planes públicos con seguro asociado (PlanAlquila) exige que la renta no supere el 30%-40% de los ingresos netos del inquilino. De hecho, lo más normal es que el ratio de solvencia se sitúe alrededor del 33% de los ingresos, es decir, que la renta no puede ser más de 1/3 de los ingresos mensuales.

2) Estabilidad laboral: Muchos arrendadores valoran asimismo la estabilidad laboral, aunque en épocas de crisis nadie está a salvo, y empleados con mucha estabilidad o en empresas aparentemente solventes fueron despedidos. Por este motivo hay arrendadores que optan siempre por funcionarios, ya que tienen mayor estabilidad laboral.

En todo caso, si tenemos dudas sobre la solvencia, siempre se pueden pedir garantías adicionales, como depósitos adicionales, avales bancarios o un fiador solidario (de quien también deberemos comprobar la solvencia). En todo caso, no se puede exigir el pago por adelantado de varias mensualidades de renta, por cuanto está expresamente prohibido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 17.2 LAU).

¿Cuidará de la casa?

Este es quizás uno de los apartados más complicados de valorar antes de alquilar una casa, puesto que es imposible saber cómo mantendrá una persona la vivienda si no la conoces personalmente y en profundidad.

Es muy difícil saber cómo actúa una persona en su casa si no la conoces, por lo que el mejor consejo que podemos daros es que dediquéis 5 o 10 minutos a intentar conoceros.

Por ello, el consejo que podemos dar es únicamente que conozcan personalmente a su contraparte y dediquen, al menos, 5 minutos a conocerse (en la visita al piso, por ejemplo). Por lo demás, no queda más que fiarse del instinto de cada uno sobre si creen o no que es el inquilino adecuado.

¿Dará problemas?

Bajo la queja de un arrendador de “el último inquilino me dio muchos problemas” pueden esconderse multitud de cuestiones: desde la falta de puntualidad en los pagos (o falta total de pagos), desperfectos (o directamente, destrozos), quejas de los vecinos por ruidos, malos olores o exigir constantemente reparaciones en el inmueble.

Con carácter general, estos problemas tienen su origen en dos puntos distintos: o bien una falta de conocimiento de las obligaciones o falta de regulación específica, que ocasiona un malentendido.

1) Falta de conocimiento de las obligaciones. Una de las principales fuentes de conflictos en los arrendamientos es por la falta de conocimiento de los derechos y obligaciones de cada una de las partes. Es muy importante que tanto arrendador como arrendatario se asesoren con abogados expertos y se aseguren de que conocen los problemas que pueden surgir.

2) Falta de regulación específica. En otras ocasiones los conflictos no surgen porque una de las partes haya actuado de forma contraria a la Ley, sino que simplemente ha actuado de una manera inesperada para su contraparte en un ámbito en el que la Ley no regula nada (por ejemplo, tenencia de animales, prohibición de fumar, etc.). Estas situaciones se denominan “vacío legal”, y pueden cubrirse fácilmente si se redacta un contrato completo (tal y como explicábamos en esta entrada).

Un contrato es ley entre las partes, y debe completar la regulación de la Ley por el sencillo motivo que la Ley es igual para todos los inmuebles y el contrato es específico de una vivienda y entre unas partes concretas.

Un contrato de alquiler preparado por un abogado especializado ayuda a evitar muchos problemas, ya que la gran parte de las cuestiones se derivan de una falta de entendimiento entre las partes.

¿Se quedará mucho tiempo?

Por último, para aquellos arrendadores que buscan inquilinos estables, señalar que los arrendamientos de vivienda pueden tener la duración que las partes estimen conveniente, con los mínimos legales que explicamos en esta entrada.

Pactar una duración superior al año puede ayudarnos a ganar estabilidad, especialmente tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013.

Así, si queremos buscar que el inquilino se quede más tiempo y no haga uso de la facultad de resolución del contrato de arrendamiento una vez transcurridos los 6 meses que le confiere la LAU, basta con incrementar la duración del contrato y prever el pago de una indemnización en caso de desistimiento anticipado. Debemos recordar que, desde el 6 de junio de 2013, y para los contratos firmados a partir de entonces, son nulos los pactos que establecen una duración obligatoria superior a los 6 meses, o los que establecen indemnizaciones superiores a la establecida en el art. 11 LAU.

A pesar de ello, el arrendador tiene que estar muy seguro, ya que al ampliar la duración del contrato, pierde el derecho a “reclamar la vivienda para uso propio”, por lo que el plazo será obligatorio para el arrendador y deberá respetarlo en su totalidad.

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