COVID-19. Medidas para los arrendamientos de uso distinto durante el segundo estado de alarma.

Hoy, 23 de diciembre de 2020, se ha publicado en el BOE el esperado Real Decreto-Ley 35/2020, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. Este texto regula, entre muchas otras cuestiones, los beneficios aplicables a los arrendamientos de locales a los que pueden acogerte autónomos y PYMES durante el segundo estado de alarma a causa del COVID-19, decretado el 25 de octubre mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre.

Se trata de un texto paralelo al del RD-Ley 15/2020, que ya comentamos en esta entrada, y que establecía la posibilidad de que el arrendatario -PYME o autónomo-, pudiera solicitar del arrendador gran tenedor un aplazamiento del 100% de la renta durante el tiempo que durare el estado de alarma decretado en marzo por el Real Decreto 463/2020. Como novedad de este texto, alternativamente a la posibilidad de exigir el aplazamiento, el arrendatario puede exigir una rebaja obligatoria del 50% de la renta, siempre que arrendador y arrendatario reúnan los requisitos oportunos.

Como ya señalábamos en la entrada sobre el RD 15/2020, más que buscar una solución general - que no es posible debido a las múltiples circunstancias específicas de cada caso- lo que se pretende es fijar un marco general para que las partes negocien libremente los acuerdos necesarios. En este sentido, la obligatoriedad de la rebaja supone a la vez un límite para el arrendatario (que no podrá exigir más del dicho 50% de rebaja), pero también supone forzar a los arrendadores reticentes a aceptarlas.

Junto con las medidas que analizaremos en este blog (exclusivamente las dedicadas a arrendamientos), se establecen medidas adicionales en los laboral y fiscal, pero que no son objeto del nuestro blog inmobiliario.

Como principales novedades del RD-Ley 35/2020 respecto del RD-Ley 15/2020:

• Se establece la posibilidad de exigir una rebaja de la renta del 50% (similar con la normativa que se aprobó en Cataluña el pasado 20 de octubre)
• Se establece incentivo fiscal para los pequeños arrendadores -distintos de los grandes tenedores- que negocien y firmen rebajas de renta.

¿Qué arrendatarios pueden acogerse a estas medidas?

Pueden acogerse a estas pedidas trabajadores autónomos y PYMES que cumplan determinados requisitos, únicamente respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda sujetos a la LAU o los arrendamientos de industria.

Los requisitos fijados por el RD-Ley 35/2020 son los mismos (mutatis mutandi) que se establecieron en el RD-Ley 15/2020, de 21 de abril de 2020:

Autónomos

1. Estar afiliado y de alta antes del 25 de octubre de 2020 como autónomo, RETA o asimilados y, además
2. Su actividad debe estar suspendida por decreto u orden de organismo competente o, alternativamente,
3. Debe acreditar una reducción de la facturación en al menos un 75% en el mes natural anterior al de solicitud del aplazamiento, en comparación con facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en 2019.

PYMES

1. Se consideran PYMES a estos efectos las empresas que pueden presentar balance abreviado, siendo estas las que cumplan, en 2 ejercicios consecutivos al menos, 2 de las siguientes condiciones
   1. Partidas del activo por valor inferior a 4M€;
   1. Cifra neta de negocios anual inferior a 8M€;
   1. Menos de 50 empleados durante el ejercicio.
2. Su actividad debe estar suspendida por decreto u orden de organismo competente o, alternativamente, 
3. Debe acreditar una reducción de la facturación en al menos un 75% en el mes natural anterior al de solicitud del aplazamiento, en comparación con facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en 2019.

¿En qué consisten exactamente las medidas?

Al igual que en el RD 15/2020, de 21 de abril, la norma del Gobierno distingue entre medidas que se pueden exigir de grandes tenedores o entidades públicas y aquellas que pueden solicitarse de otros arrendadores.

En primer lugar, destaca que las medidas solo aplicarán “en ausencia de acuerdo entre las partes para reducción temporal o moratoria”, si bien la aplicación podrá solicitarse respecto del plazo que no cubra el acuerdo, de conformidad con el apartado 4 del artículo 1.

Empresas o entidades públicas de viviendas o «grandes tenedores»

Si el arrendador es una entidad pública, empresa o “gran tenedor” (persona física o jurídica que tenga más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes o trasteros o una superficie construida de más de 1500 m²), el arrendatario puede exigir, del arrendador que adopte alguna de las dos medidas siguientes, siendo el arrendador quien decidirá cuál quiere aplicar:

• Reducción del 50% de la renta.
• Aplazamiento total del pago de la renta.

Es el arrendador quien puede decidir qué medida adoptar.

Cualquiera que sea la medida adoptada, será aplicable durante el plazo del estado de alarma decretado en octubre (9 de mayo de 2021) y hasta 4 meses más allá, lo que implica un ámbito temporal hasta el 9 de septiembre de 2021.

La medida cubre todo el periodo del estado de alarma, por lo que se puede solicitar su aplicación también a las mensualidades entre octubre y diciembre de 2020.

Cabe destacar que la opción entre una u otra medida corresponde al arrendador, por lo que el arrendatario no tiene capacidad para decidir qué medida quiere que se le aplique.

Otros arrendadores

Para el supuesto en que el arrendador no sea ninguna de las figuras señaladas anteriormente, las medidas consisten en la simple posibilidad de solicitar un «aplazamiento temporal y extraordinario», salvo que se hubiera acordado otra cosa o la aplicación de la fianza para el pago de una o varias mensualidades, debiendo reintegrarla el arrendatario en el plazo de un año.

Como novedad frente a la regulación del mes de abril, ahora se incluye una bonificación fiscal aplicable a aquellos “pequeños tenedores” que acepten reducciones de renta para este período, si bien la bonificación tiene varios requisitos que limitan su efectividad:

• Solo podrán beneficiarse de las misma los arrendadores de locales destinados a determinadas actividades económicas:
  • División 6 (Comercio, Restaurantes y Hospedaje, Reparaciones.)
  • Grupo 755 (agencias de viajes)
  • Grupo 969 (salas de baile, discotecas y otros locales de ocio)
  • Grupo 972 (peluquerías)
  • Grupo 973 (servicios fotográficos, copisterías, etc.).
  • Llama la atención que se haya excluido a los gimnasios (epígrafe 931), que es otro sector afectado por las restricciones y limitaciones de aforo.

• La inclusión como gasto deducible tiene que hacerse necesariamente dentro del primer trimestre de 2021, y cubre las rebajas arrendaticias realizadas desde el 14 de marzo de 2020. Como siempre, es aconsejable que todas las rebajas de renta consten por escrito, a los efectos probatorios oportunos.
• No se puede aplicar la deducción:
  • Si se va a compensar mediante incrementos de renta posteriores u otras prestaciones (incremento de obligado cumplimiento, por ejemplo) o
  • Si el arrendatario es una persona vinculada al arrendador (art. 18 LIS o parentesco, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado (abuelos-nietos, hermanos, cuñados, etc.).

Al igual que en abril, para los pequeños tenedores sólo se establece una «propuesta de negociación», sin que la misma tenga que ser aceptada por el arrendador, si bien le incentiva con un beneficio fiscal.

¿Debo solicitar expresamente la medida?

En ambos supuestos, se señala que el arrendatario tiene un plazo hasta el 31 de enero de 2021 para solicitar la medida, con idéntica problemática a la que ya señalábamos en abril sobre la obligatoriedad de probar determinados requisitos de exigir la prueba sobre si el arrendador es gran tenedor o no..