Die tatsächliche Bindung des Eigentums an die Zahlung der Gemeinschaftsgebühren

Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig, die Situation der Eigentümergemeinschaft zu analysieren, sofern eine solche besteht. Von der Gemeinschaft wollen wir nicht nur wissen, ob möglicherweise Schulden vorhanden sind, sondern auch, welche Themen innerhalb der Gemeinschaft diskutiert wurden und ob größere Arbeiten geplant sind.

Was die Situation der Schulden betrifft, so ist es notwendig, dieses Thema aufgrund der so genannten "realen Zuneigung" zu überprüfen, was bedeutet, dass die Immobilie für die vom Eigentümer hinterlassenen Schulden haftet, wenn dieser sie nicht bezahlt, als eine Art Pfändung oder Hypothek.

Was ist die reale Zuneigung für Schulden?

Die "afección real" ist ein rechtlicher Mechanismus, durch den eine bestimmte Immobilie für die Begleichung einer Schuld haftet, unabhängig davon, ob der ursprüngliche Schuldner der Eigentümer der Immobilie ist oder sie an einen Dritten übertragen hat. Der Erwerber der gepfändeten Immobilie haftet also für die Begleichung der Schuld, wenn er nicht will, dass die erworbene Immobilie zwangsversteigert wird.

Die wirkliche Betroffenheit ist ein außerordentlicher Mechanismus, der nur anwendbar ist, wenn es eine Bestimmung gibt, die dies ausdrücklich vorsieht. In diesem Sinne ist die reale Betroffenheit von der Zahlung der Gemeinschaftsgebühren in Artikel 9.e) des Gesetzes 49/1960 vom 21. Juli über horizontales Eigentum (LPH) geregelt:

"Der Erwerber einer Wohnung oder eines Geschäftslokals im Rahmen des horizontalen Eigentumsregimes, auch wenn das Eigentum im Grundbuch eingetragen ist, haftet mit dem erworbenen Eigentum für die Beträge, die der Eigentümergemeinschaft für die Aufrechterhaltung der allgemeinen Kosten durch die Voreigentümer geschuldet werden, bis zur Höhe der Beträge, die auf den abgelaufenen Teil des Jahres, in dem der Erwerb stattfindet, und auf die drei vorangegangenen Kalenderjahre entfallen. Die Wohnung oder das Grundstück unterliegt rechtlich der Einhaltung dieser Verpflichtung".

Der Text, auf den hier Bezug genommen wird, ist derjenige, der seit dem 28. Juni 2013 in Kraft ist, nach der Änderung durch das Gesetz 8/2013 vom 26. Juni über Stadtsanierung, -sanierung und -erneuerung (L3R), das die tatsächliche Betroffenheit der Immobilie von der laufenden und der unmittelbar vorangegangenen Jahresperiode auf die laufende und die drei vorangegangenen Jahresperioden ausdehnt.

In Katalonien wurde diese Regelung gemäß dem Gesetz 5/2015 auf die aktuelle und die vier vorangegangenen Annuitäten ausgedehnt.

Wenn eine Schuld besteht und ich sie bezahlen muss... kann ich sie einfordern?

Wie bei den meisten juristischen Fragen handelt es sich um eine Fangfrage, die von der Situation abhängt, in der wir uns befinden. Obwohl es eine gesetzliche Verpflichtung gibt, zum Zeitpunkt der Ausfertigung der öffentlichen Verkaufsurkunde eine Bescheinigung über den Stand der Gemeinschaftsgebühren vorzulegen, ist es möglich, den Verkäufer von dieser Abgabe zu befreien, so dass wir eine sehr unterschiedliche Kasuistik vorfinden, die es schwierig macht, eine allgemeingültige Antwort zu geben.

Wir können jedoch eine Reihe von Tipps geben, die uns helfen, eine böse Überraschung zu vermeiden:

Verlangen Sie immer die Bescheinigung über die Gemeindeschulden.

Außerdem ist es ratsam, die Bescheinigung um eine Liste der genehmigten, aber nicht eingezogenen Zahlungen zu bitten oder wenn ein Beschluss gefasst wurde, der eine Zahlung genehmigt, auch wenn sie nicht eingezogen wurde. Nur so erhalten wir vollständige Informationen über vergangene Zahlungen und mögliche zukünftige Verpflichtungen (für die der neue Käufer allein verantwortlich ist).

Darüber hinaus ist es immer ratsam, diese Informationen vor der Ausfertigung der öffentlichen Urkunde anzufordern, damit wir je nach Ausgang der Urkunde einen Handlungsspielraum haben.

Überprüfen Sie, ob die Bescheinigung korrekt ausgestellt wurde.

Die Bescheinigung muss vom Sekretär der Gemeinschaft (normalerweise der Immobilienverwalter) mit Genehmigung des Präsidenten unterzeichnet werden. In der Regel sollten wir eine Bescheinigung, die nur vom Immobilienverwalter ausgestellt wurde, nicht akzeptieren, vor allem, wenn darin nicht angegeben ist, dass er der Sekretär der Gemeinschaft ist.

Wenn die Bescheinigung gültig ist, haften der Sekretär und der Präsident bei Verschulden oder Fahrlässigkeit für die Richtigkeit der gemachten Angaben.

Es gibt Schulden... Was soll ich tun?

Wenn in der Bescheinigung das Vorhandensein von Schulden vermerkt ist, muss untersucht werden, wem die Zahlung zusteht und ob diese Schulden durch die tatsächliche Beeinträchtigung der Immobilie gedeckt sind oder nicht. Es ist sehr wichtig, zu berücksichtigen, dass Schulden, die nicht durch die reale Bedingung gedeckt sind, in keinem Fall vom neuen Eigentümer eingefordert werden können, da die Immobilie nicht als Garantie für diese Schulden dient.

Wenn zum Beispiel in einer Bescheinigung steht, dass eine Schuld seit 10 Jahren aussteht, kann der neue Eigentümer zu keinem Zeitpunkt zur Zahlung dieses Betrags verpflichtet werden, da er nicht durch die reale Bedingung garantiert ist. In diesen Fällen muss die Eigentümergemeinschaft direkt gegen den Eigentümer zu dem Zeitpunkt vorgehen, als die Schulden entstanden sind.

Außerdem ist zu bedenken, dass die Schulden des vorherigen Eigentümers nach 5 Jahren verjähren, wenn keine Maßnahmen ergriffen wurden, um die geschuldeten Beträge einzufordern.