La fecha de firma de un contrato de arrendamiento de vivienda es determinante, ya que el régimen normativo de aplicación puede ser diferente con apenas días de diferencia.

En esta tabla, puedes ver un resumen de los distintos regímenes normativos aplicables a los arrendamientos de vivienda.

En este primer post, trataremos el régimen legal aplicable a los arrendamientos firmados:

1. Entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013;

2. Entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019;

3. y a partir del 6 de marzo de 2019, régimen vigente en la actualidad.

Estos tres bloques de arrendamientos son iguales en cuanto a la duración de las prórrogas legales, no así en cuanto a la posibilidad de desistimiento del arrendatario.

En la siguiente entrada, analizaremos el régimen de los contratos suscritos a partir del 6 de junio de 2013, tras la aprobación de la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, y hasta su nueva modificación.

Duración de los arrendamientos de vivienda

¿Cuál es el plazo legal de los arrendamientos de vivienda?

De conformidad con el artículo 9 LAU, los contratos de arrendamiento de vivienda tienen la duración que expresamente pacten las partes. A pesar de ello, la propia Ley señala en el mismo artículo que si el arrendamiento se pactó por plazo inferior a 5 años, el contrato se prorroga de forma voluntaria para el arrendatario (puede irse cuando se cumpla cada una de las anualidades), pero obligatoria para el arrendador (está obligado a mantener el arrendamiento), hasta un máximo de cinco años.

El plazo legal mínimo de estos arrendamientos es de cinco años, si el arrendador es persona física, y de siete si el arrendador es persona jurídica.

Además, en los arrendamientos señalados en los apartados 2 y 3, si el arrendador es una persona jurídica, este plazo de duración inicial mínimo es de siete años.

Es importante señalar que esta prolongación del contrato es automática: las partes no tienen que firmar ningún tipo de documento para que aplique, y el arrendador no puede condicionar la prolongación del contrato en esta etapa a ninguna modificación del contrato, ni a incrementar la renta por encima de la actualización prevista en el contrato.

Durante este plazo legal, no se puede negar al arrendatario su derecho a prorrogar, y no se pueden realizar incrementos de renta más allá del IPC, si está pactado en el contrato.

¿Cómo se prorroga el arrendamiento?

Al cumplirse esos cinco/siete años, el arrendatario tiene derecho a que el arrendamiento se prorrogue por tres anualidades más, salvo que cualquiera de las partes hubiere manifestado su voluntad de no prorrogarlo más. Si nadie se ha manifestado en contrario, la prórroga es automática, sin necesidad de que las partes firmen ningún nuevo documento.

En este sentido, en los arrendamientos señalados en el apartado 1, cualquiera de las partes tiene que preavisar con un mes de antelación, mientras que en los más recientes, la normativa ha endurecido los plazos de preaviso, debiendo el arrendador avisar con, al menos, cuatro meses de antelación, frente a los dos de preaviso del arrendatario.

Para evitar que se nos pase esta comunicación, el arrendador puede incluir ya en el propio contrato su voluntad de que no quiere que se prorrogue el contrato una vez transcurridos el plazo legal mínimo.

Es válida la comunicación hecha por el arrendador en el propio contrato de arrendamiento de su voluntad de no aplicar las prórrogas adicionales.

Transcurrido dicho plazo, ya no hay contrato, por lo que es de aplicación el mecanismo de la tácita reconducción.

¿Y a partir del octavo año? La tácita reconducción

A partir del octavo año, ya no existe contrato de arrendamiento, porque se ha extinguido el plazo. No obstante, si arrendador y arrendatario actúan como si el contrato siguiera existiendo durante 15 días desde el transcurso del plazo del arrendamiento, se entiende que nace un nuevo contrato en virtud de la tácita reconducción. Para ello, el arrendatario debe continuar abonando la renta y el arrendador permitiendo al arrendatario ocupar la vivienda, dando a entender que tácitamente -esto es, sin decirlo expresamente-, quieren seguir en un arrendamiento.

La duración de este nuevo arrendamiento vendrá determinada por el plazo en que se haya fijado la renta: si la renta es anual -aunque se pague mensualmente-, el contrato se prorrogará por años; si la renta es mensual, por meses, etc…

En todo caso, si tuviera cualquier tipo de duda sobre la interpretación de su contrato, lo mejor es que se ponga en contacto cuanto antes con un abogado especializado en arrendamientos, que podrá resolverle las cuestiones que tenga.

¿Cuándo se puede desistir del contrato?

Como hemos visto, las prolongaciones del contrato son anuales, por lo que ese es el período mínimo al que se obligan las partes.

¿Cuándo puede desistir el inquilino?

En los arrendamientos suscritos hasta el 6 de junio de 2013, el inquilino no tenía facultad de desistimiento, por lo que siempre estaba obligado a cumplir las anualidades completas.

Con la reforma del 2013, se introdujo una posibilidad de desistimiento del arrendatario una vez transcurridos los 6 primeros meses, y mediando siempre un preaviso de un mes. En caso de que esté pactada, podrá aplicarse una penalización por desistimiento, dentro de los límites del art. 11 LAU.

¿Cuándo puede desistir del contrato el propietario?

Por su parte, el arrendador, en principio, sólo puede decir que no desea continuar con el arrendamiento cuando se cumplan la quinta y octava anualidad. No obstante, hay una excepción: si el arrendador necesitara usar la vivienda para uso propio (o parientes en primer grado y cónyuge divorciado) y lo hubiera puesto expresamente en el contrato, podrá evitar que se prorrogue el contrato -de nuevo, tiene que cumplirse la anualidad entera-, incluso dentro de los períodos de prórroga obligatoria.