Prórroga de diez años en el traspaso de renta antigua

Written by: Pelayo De Salvador

23/07/2019

En nuestra entrada sobre el régimen legal de la extinción de la renta antigua, apuntábamos sobre la posibilidad de subsitencia de determinados contratos de arrendamiento de local de renta antigua más allá del 1 de enero de 2015, en los casos en los que el arrendatario, a 1 de enero de 1995, fuera una persona física. Asimismo también apuntábamos la posibilidad de que, en caso de traspaso válidamente efectuado, dichos contratos se prorrogasen más allá del 1 de enero de 2015 (aunque en realidad la fecha marcada por la Ley era el 24 de noviembre de 2015, por cuanto hablaba a los 20 años de la aprobación de la ley). El régimen legal aplicable a los traspasos de local suscritos antes del 9 de mayo de 1985 por persona física se encuentra regulado en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, si bien se trata de un régimen complejo de difícil interpretación. Al respecto, la DT3ª, apartado B permite que el arrendatario persona física que era arrendatario a 1 de enero de 1995 y su cónyuge, si se hubiera subrogado en el contrato, puedan traspasar el local de negocio. Si se produce dicho traspaso, el arrendamiento continuará “por un mínimo de 10 años o por el número de años que resten desde el traspaso hasta computar 20 años desde la aprobación de la ley” (es decir, hasta el 24 de noviembre de 2014). Por tanto, se prevé la posibilidad de realizar un traspaso, estableciendo dos criterios respecto de la duración del arrendamiento traspasado: Duración mínima de 10 años; o Por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta contar 20 años de la aprobación de la ley (24 de noviembre de 1994). Claramente, la LAU 1994 prevé la posibilidad de que el arrendatario actual (el que lo era en el momento de entrada en vigor de la LAU 1994), pueda realizar un traspaso en los términos del artículo 32 TRLAU 1964, pero a la hora de determinar la duración, establece dos criterios: Duración mínima de 10 años. Por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta contar 20 años de la aprobación de la ley (24 de noviembre de 1994). Por tanto, la Ley habla de una “duración mínima de 10 años desde el traspaso” o “los años que quedaren hasta cumplir 20”. Así, cabe entender que la duración mínima que deberá respetarse siempre es la de 10 años, siendo “los años que quedaren hasta cumplir 20 desde la aprobación de la ley” un extra para aquéllos traspasos realizados entre el año 1995 y 2005. En caso de traspaso de un arrendamiento de local de renta antigua por el arrendatario persona física que lo era el 1 de enero de 1995, el nuevo arrendatario tiene derecho a 10 años más de vigencia del contrato, con independencia de la fecha de traspaso. ¿Qué dice la jurisprudencia? En este mismo sentido se ha decantado la jurisprudencia. Por ejemplo, la STS de 12 de marzo de 2015 señala que: “SEXTO.- Consecuencias de la estimación del recurso y de la asunción de la instancia. (…) Por tanto, habiéndose pedido en la demanda, en lo que aquí interesa, la declaración de que el contrato litigioso se extinguiría el 1 de enero de 2015 , esta Sala debe decidir, ya como órgano de instancia, si efectivamente procede o no estimar dicha pretensión, pues una de las partes demandadas-recurridas viene sosteniendo, desde su contestación a la demanda hasta su oposición al presente recurso de casación, que aun cuando fuese aplicable la d.t. 3ª LAU 1994 el contrato no se extinguiría hasta el 17 de marzo de 2021 por haber mediado un traspaso válido efectuado el 17 de marzo de 2011, cuestión esta sobre la que no llegaron a pronunciarse las sentencias de instancia al haber considerado aplicable la d.t. 1ª LAU 1994 y no la 3ª. Pues bien, la cuestión debe resolverse desestimando la demanda porque, habiéndose efectuado válidamente el traspaso del local por una persona física a otras después de la entrada en vigor de la LAU 1994 y antes de los veinte años desde su aprobación, procede aplicar el párrafo quinto del apartado B). 3. de la d.t. 3ª LAU 1994 que establece «la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización (la del traspaso)», tomándose como fecha de este último, según el párrafo último del mismo apartado, «la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964», que en el presente caso fue el 17 de marzo de 2011. En consecuencia, la fecha de extinción del contrato litigioso no podía ser el 1 de enero de 2015 , como se pide en la demanda, sino el 17 de marzo de 2021.” ¿Y si el traspaso es posterior a 2015? En caso de realizarse un traspaso posterior a 2015, entendemos que no hay ningún problema en aplicar las mismas consecuencias jurídicas: estando en vigor el arrendamiento y reuniendo los requisitos necesarios para ello, el arrendatario puede válidamente celebrar un traspaso y, en caso de hacerlo, este tendrá una “duración mínima de 10 años desde la fecha en que se efectuó”, puesto que la normativa únicamente limita temporalmente el momento en el que puede realizarse una subrogación en el arrendamiento cuando se trata de un descendiente, por lo que, en sentido contrario, debemos interpretar que no hay limitación para realizar el traspaso más allá del 1 de enero de 2015. La ley no limita temporalmente el momento en el que el arrendatario persona física puede llevar a cabo un traspaso de su negocio. No obstante, debemos señalar que este criterio únicamente aplicará para aquellas personas a las que la LAU reconoce expresamente esta facultad de traspaso, que son arrendatario persona física que lo fuera en 1995 o su cónyuge subrogado. El resto de arrendatarios (arrendatarios subrogados, descendientes, etc.) no tendrán esta facultad de traspaso. Como consecuencia de ello, es muy importante que se asesore con un abogado especialista antes de suscribir un acuerdo de traspaso, por cuanto será necesario analizar en profundidad las circunstancias del arrendamiento para determinar los derechos del nuevo arrendatario.

Prórroga de diez años en el traspaso de renta antigua

En nuestra entrada sobre el régimen legal de la extinción de la renta antigua, apuntábamos sobre la posibilidad de subsitencia de determinados contratos de arrendamiento de local de renta antigua más allá del 1 de enero de 2015, en los casos en los que el arrendatario, a 1 de enero de 1995, fuera una persona física.

Asimismo también apuntábamos la posibilidad de que, en caso de traspaso válidamente efectuado, dichos contratos se prorrogasen más allá del 1 de enero de 2015 (aunque en realidad la fecha marcada por la Ley era el 24 de noviembre de 2015, por cuanto hablaba a los 20 años de la aprobación de la ley).

El régimen legal aplicable a los traspasos de local suscritos antes del 9 de mayo de 1985 por persona física se encuentra regulado en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994, si bien se trata de un régimen complejo de difícil interpretación.

Al respecto, la DT3ª, apartado B permite que el arrendatario persona física que era arrendatario a 1 de enero de 1995 y su cónyuge, si se hubiera subrogado en el contrato, puedan traspasar el local de negocio. Si se produce dicho traspaso, el arrendamiento continuará “por un mínimo de 10 años o por el número de años que resten desde el traspaso hasta computar 20 años desde la aprobación de la ley” (es decir, hasta el 24 de noviembre de 2014).

Por tanto, se prevé la posibilidad de realizar un traspaso, estableciendo dos criterios respecto de la duración del arrendamiento traspasado:

  1. Duración mínima de 10 años; o
  2. Por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta contar 20 años de la aprobación de la ley (24 de noviembre de 1994).

Claramente, la LAU 1994 prevé la posibilidad de que el arrendatario actual (el que lo era en el momento de entrada en vigor de la LAU 1994), pueda realizar un traspaso en los términos del artículo 32 TRLAU 1964, pero a la hora de determinar la duración, establece dos criterios:

  1. Duración mínima de 10 años.
  2. Por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta contar 20 años de la aprobación de la ley (24 de noviembre de 1994).

Por tanto, la Ley habla de una “duración mínima de 10 años desde el traspaso” o “los años que quedaren hasta cumplir 20”. Así, cabe entender que la duración mínima que deberá respetarse siempre es la de 10 años, siendo “los años que quedaren hasta cumplir 20 desde la aprobación de la ley” un extra para aquéllos traspasos realizados entre el año 1995 y 2005.

En caso de traspaso de un arrendamiento de local de renta antigua por el arrendatario persona física que lo era el 1 de enero de 1995, el nuevo arrendatario tiene derecho a 10 años más de vigencia del contrato, con independencia de la fecha de traspaso.

¿Qué dice la jurisprudencia?

En este mismo sentido se ha decantado la jurisprudencia. Por ejemplo, la STS de 12 de marzo de 2015 señala que:

SEXTO.- Consecuencias de la estimación del recurso y de la asunción de la instancia.

(…) Por tanto, habiéndose pedido en la demanda, en lo que aquí interesa, la declaración de que el contrato litigioso se extinguiría el 1 de enero de 2015 , esta Sala debe decidir, ya como órgano de instancia, si efectivamente procede o no estimar dicha pretensión, pues una de las partes demandadas-recurridas viene sosteniendo, desde su contestación a la demanda hasta su oposición al presente recurso de casación, que aun cuando fuese aplicable la d.t. 3ª LAU 1994 el contrato no se extinguiría hasta el 17 de marzo de 2021 por haber mediado un traspaso válido efectuado el 17 de marzo de 2011, cuestión esta sobre la que no llegaron a pronunciarse las sentencias de instancia al haber considerado aplicable la d.t. 1ª LAU 1994 y no la 3ª.

Pues bien, la cuestión debe resolverse desestimando la demanda porque, habiéndose efectuado válidamente el traspaso del local por una persona física a otras después de la entrada en vigor de la LAU 1994 y antes de los veinte años desde su aprobación, procede aplicar el párrafo quinto del apartado B). 3. de la d.t. 3ª LAU 1994 que establece «la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización (la del traspaso)», tomándose como fecha de este último, según el párrafo último del mismo apartado, «la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964», que en el presente caso fue el 17 de marzo de 2011. En consecuencia, la fecha de extinción del contrato litigioso no podía ser el 1 de enero de 2015 , como se pide en la demanda, sino el 17 de marzo de 2021.”

¿Y si el traspaso es posterior a 2015?

En caso de realizarse un traspaso posterior a 2015, entendemos que no hay ningún problema en aplicar las mismas consecuencias jurídicas: estando en vigor el arrendamiento y reuniendo los requisitos necesarios para ello, el arrendatario puede válidamente celebrar un traspaso y, en caso de hacerlo, este tendrá una “duración mínima de 10 años desde la fecha en que se efectuó”, puesto que la normativa únicamente limita temporalmente el momento en el que puede realizarse una subrogación en el arrendamiento cuando se trata de un descendiente, por lo que, en sentido contrario, debemos interpretar que no hay limitación para realizar el traspaso más allá del 1 de enero de 2015.

La ley no limita temporalmente el momento en el que el arrendatario persona física puede llevar a cabo un traspaso de su negocio.

No obstante, debemos señalar que este criterio únicamente aplicará para aquellas personas a las que la LAU reconoce expresamente esta facultad de traspaso, que son arrendatario persona física que lo fuera en 1995 o su cónyuge subrogado. El resto de arrendatarios (arrendatarios subrogados, descendientes, etc.) no tendrán esta facultad de traspaso.

Como consecuencia de ello, es muy importante que se asesore con un abogado especialista antes de suscribir un acuerdo de traspaso, por cuanto será necesario analizar en profundidad las circunstancias del arrendamiento para determinar los derechos del nuevo arrendatario.

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