¿Puedo comprar una casa si está alquilada? El régimen desde el 6 de marzo de 2019

Es bastante habitual el supuesto de un propietario que, al no conseguir la venta de un inmueble, decide ofrecerlo también en alquiler, con la esperanza de obtener una rentabilidad. No obstante, la venta de vivienda alquilada es una operación en la que se contraponen varios intereses, y donde el marco legal puede limitar opciones de las partes, ya que el arrendatario de vivienda cuenta con una protección especial.

La venta de una vivienda alquilada tiene distintas consecuencias en función de la fecha en la que se firmó el alquiler que está en vigor, por lo que es imprescindible analizar detenidamente esa circunstancia.

Debemos recordar que en materia de arrendamientos de viviendas tenemos hasta 7 regímenes normativos vigentes en función de la fecha de firma del contrato de arrendamiento. Una de las modificaciones del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler ha venido a simplificar el régimen que había creado la reforma de 2013, que había generado inseguridad como consecuencia del tratamiento a la oponibilidad del arrendamiento frente al adquirente en función de si el arrendamiento estaba inscrito o no, régimen que analizamos en esta entrada anterior.

El régimen creado con la reforma de 2019 es muy sencillo: El inquilino tiene siempre derecho a que se le respete la duración mínima del alquiler al tiempo de firmarlo.

Por tanto, si el arrendador original era persona física, el arrendatario tendrá derecho a que el alquiler dure 5 años y si el arrendador era una persona jurídica, tendrá derecho a que dure 7 años, en ambos casos contados desde la fecha de firma.

Por tanto, si se compra una vivienda que está alquilada a partir del 6 de marzo de 2019, el comprador tendrá que respetar, por obligación legal, la duración del arrendamiento, convirtiéndose en nuevo arrendador mediante la subrogación. De esta forma, el nuevo comprador se subroga en los derechos y obligaciones del anterior propietario, por lo que tiene que asegurarse, en su caso, de que le dan el importe de la fianza, los avales y otras garantías que haya entregado el arrendatario, ya que será el nuevo comprador quien tenga que devolverlas.

El inquilino tiene derecho a que su alquiler cumpla los plazos mínimos legales (5 o 7 años) incluso en caso de venta.

¿Ya no puedo vender una vivienda alquilada?

Si, como propietario, quieres vender una vivienda que está alquilada, hay dos opciones:

1. Buscar un comprador que quiera comprar la casa con el inquilino.
2. Negociar con tu inquilino un acuerdo de terminación, por el cuál él acepte irse de la vivienda.

No hay ninguna normativa legal que establezca una limitación a las pretensiones del inquilino por renunciar a su derecho, pero hay que tener en cuenta varios factores, tales como plazo restante, precio del nuevo alquiler, costes de mudanza, etc. Lo que no se puede hacer bajo ningún concepto es terminar el contrato alegando la cláusula de necesidad de la vivienda para uso propio, ya que te expones a una reclamación por parte del inquilino.