Regimen legal de la extinción de renta antigua

Written by: Pelayo De Salvador

13/09/2014

Para este post, hemos hecho un análisis y resumen del régimen legal de la extinción de los arrendamientos de renta antigua, programada para el próximo 1 de enero de 2015, que se reguló en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se aplicará próximamente tras 20 años de “vacatio legis”.

Para ello, lo primero que debemos saber es a qué se llama arrendamiento "de renta antigua":

Se entiende que es aquél arrendamiento sujeto al régimen de prórroga forzosa e indefinida a favor del arrendatario, que se recogía en la regulación de la anterior LAU’64. El 9 de mayo de 1985, con la entrada en vigor del llamado “Decreto Boyer”, ministro que lo impulsó, se eliminó la obligatoriedad de esa regulación legal, permitiendo que las partes pactaran libremente la regulación.

A pesar de esta liberalización de los contratos, muchos de los arrendamientos suscritos entre 1985 y 1995 (entrada en vigor de la nueva LAU) siguieron sujetándose al régimen de prórroga forzosa, bien por costumbre, bien por desconocimiento.

La LAU’94 incluyó en sus Disposiciones Transitorias una serie de mecanismos para la progresiva extinción de todos los contratos sujetos al régimen de prórroga forzosa, variando la regulación en función de la fecha de firma, el objeto arrendado y las características del inquilino.

¿Terminan todos los contratos de renta antigua?

La respuesta es sencila: No.

La terminación de los arrendamiento el 1 de enero de 2015 afecta únicamente a determinados contratos de arrendamiento de local de negocio, tal y como veremos a continuación.

En las Disposiciones Transitorias de la LAU’94 se regula de forma distinta la extinción de los arrendamientos en función de su fecha de firma o el objeto arrendado:

  • DT1ª para los posteriores al 9 de mayo de 1985;
  • DT2ª para los arrendamientos de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985; y
  • DT3ª para los arrendamientos de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985)

De hecho, la DT3ª incluye incluso distintas regulaciones en función de si el arrendatario es persona física o jurídica.

Régimen legal de la DT3ª

En esta entrada nos centraremos en la regulación de la DT3ª, que es la que va a regular la terminación de determinados contratos de local el 1 de enero de 2015.

 

 

Arrendatario persona física

El contrato sigue vigente hasta su jubilación o muerte.

Si, a partir del 1 de enero de 1995 ha transmitido el contrato de arrendamiento (cumpliendo con las limitaciones de la LAU’94), se modifican las reglas:

  • Si por jubilación o muerte del arrendatario, se ha subrogado su cónyuge para continuar con la misma actividad, el arrendamiento se extinguirá a la muerte o jubilación del cónyuge.
  • Si, por no haber cónyuge que le suceda, se subroga un descendiente del arrendatario para continuar con la misma actividad, el contrato se extinguirá el 1 de enero de 2015.

Si el arrendador persona física o su cónyuge realizan un traspaso de negocio, el arrendamiento durará como mínimo 10 años desde la fecha del traspaso, incluso cuando este traspaso se realice más allá del 1 de enero de 2015.

Arrendatario persona jurídica

En función de las características del local:

  • Locales menores de 2.500 m2 donde se desarrollan actividades comerciales, se extinguen obligatoriamente el próximo 1 de enero de 2015.
  • Locales comerciales mayores a 2.500 m2, sus respectivos arrendamientos ya se extinguieron por mandato legal el 1 de enero de 2000.
  • Si se desarrollan actividades no comerciales, la LAU estableció un régimen progresivo de extinción, en períodos de 5 años (años 2000, 2005, 2010), siendo el último plazo de extinción el 1 de enero de 2015.

No obstante lo anterior, hay tres excepciones que permiten ampliar la vigencia más allá del 1 de enero de 2015, aplicables tanto si el arrendatario era persona física como jurídica:

  • Si el local fue traspasado entre el 1 de enero de 1985 y el 1 de enero de 1995, el contrato no se extinguirá hasta el 1 de enero de 2020.
  • Si el arrendatario accedió a aplicar el incremento de renta previsto en la DT3ª desde la primera anualidad, el contrato no se extinguirá hasta el 1 de enero de 2020.
  • Por otro lado, si el contrato no se encuentra todavía en situación de prórroga forzosa (por haberse fijado un plazo superior), el contrato durará hasta que se cumpla el plazo previsto, extinguiéndose en dicho momento.

Por último, hay que hacer referencia a los arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985 que se sujetaron voluntariamente al régimen de prórroga forzosa:

  • Si el arrendatario es persona física, el Tribunal Supremo (STS 645/2012) ha considerado que se extinguen a los 30 años desde la fecha de firma.
  • Si el arrendatario es persona jurídica, el Tribunal Supremo (STS 831/2011) interpreta que debe ser aplicable la DT3ª, que hemos explicado anteriormente.

En todo caso, si tienes dudas sobre la vigencia de un contrato de alquiler de renta antigua, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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