Regulación del alquiler con opción de compra

¿Qué es el alquiler con opción de compra?

El contrato de arrendamiento con opción de compra es un negocio jurídico complejo y atípico:

• Complejo, porque está  formado por dos contratos distintos pero vinculados, que generan cada uno de ellos una relación contractual plena entre las partes.
• Atípico, porque no se encuentra regulado en ninguna ley, sino que las partes tienen que configurarlo cada vez conforme a su voluntad.

Por ello, cuando se redacta un contrato de arrendamiento con opción de compra se debe incluir una regulación exhaustiva, a fin de evitar posibles problemas interpretativos futuros.

¿Qué derechos y obligaciones surgen de un alquiler con opción de compra?

Para el arrendador-concedente:

• Como arrendador, el propietario tendrá los derechos y obligaciones propios de un alquiler, siendo los principales el derecho a percibir la renta y la obligación de realizar reparaciones para que el inmueble pueda servir al uso convenido.
• Como concedente de la opción, el propietario tendrá derecho a percibir una prima de la opción, y la obligación de vender en las condiciones acordadas en caso de ejercicio por el optante.

Para el arrendatario-optante:

• Como inquilino, tiene los derechos y obligaciones propios de un alquiler, siendo los principales el derecho a utilizar el inmueble arrendado y las obligaciones de abonar la renta y mantener el inmueble. 
• Como optante, tiene el derecho a decidir si compra o no el inmueble en las condiciones previamente acordadas, sin que tenga otras obligaciones más allá del pago de la prima de la opción.

Durante la fase del arrendamiento, las partes tienen las mismas obligaciones que en un alquiler “normal”: el arrendatario deberá abonar la renta y cuidar la vivienda y el arrendador puede tener que hacer reparaciones o sustituir mobiliario y electrodomésticos.

A pesar de que el funcionamiento de la opción parece muy simple, al tener plena libertad de pactos debemos ir con mucho cuidado con modelos estándar, ya que pueden ser claramente perjudiciales o tener una regulación insuficiente. Por ello siempre debe acudirse a un abogado especializado.

¿Qué tiene que incluir un alquiler con opción de compra?

Como hemos señalado anteriormente, un arrendamiento con opción de compra es un contrato que no tiene una regulación específica o una ley de aplicación obligatoria si “metemos la pata”, como pasa en los arrendamientos de vivienda.

A efectos jurídicos, para configurar una opción de compra es necesario, además de señalar específicamente que se concede el derecho, configurar tres aspectos básicos del mismo:

1. Objeto de la opción: es decir, qué se tendrá derecho a comprar.
2. Plazo de la opción: es decir, cuándo se va a poder ejercitar
3. Precio de compra: Por qué valor podrá comprarse el objeto.

En Derecho hay determinadas cuestiones que pueden ser perogrulladas, pero nunca está de más recordar que una de las cuestiones principales es determinar sobre qué objeto se constituye la opción de compra, es decir, determinar claramente qué se tendrá derecho a comprar.

Hay que determinar claramente cuál es el objeto de la opción, identificándolo de la manera más completa posible, incluyendo el número de finca registral y los datos catastrales.

En este sentido, dado que, previsiblemente, se terminará por otorgar una escritura de compraventa, es aconsejable identificar el inmueble con el número de finca registral y las referencias catastrales correspondientes. Si se van a transmitir varios inmuebles (vivienda+garaje+trastero), es necesario identificar todas y cada una de las fincas.

El plazo de ejercicio es definir en qué momento podrá el arrendatario ejercitar la opción de compra. En este sentido, debemos señalar que no hay plazos legales determinados, por lo que puede ser libremente acordado.

La única referencia legal se encuentra en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, que establece que “En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.” Por tanto, como existe una regulación expresa, no es aplicable a los arrendamientos con opción de compra el plazo de 4 años que se establece en dicho artículo.

Si el plazo de ejercicio no está bien configurado, puede ser que siga el arrendamiento pero se haya perdido la posibilidad de comprar la casa, con la pérdida de los importes entregados.

Por tanto, es muy importante coordinar adecuadamente el plazo del arrendamiento y el plazo de ejercicio ya que, de lo contrario, podemos encontrarnos con la pérdida del derecho de opción. En este sentido, el Tribunal Supremo ha indicado que las opciones pactadas “durante la vigencia del contrato” se extinguen si el arrendamiento se prorroga tácitamente, en aplicación del artículo 14 del Reglamento Hipotecario antes señalado.

En cuanto a la fijación del precio de compra del inmueble, únicamente existe un requisito: que sea determinado o determinable. El hecho de que pueda ser determinable, implica que no es necesario establecer un precio cerrado en el momento de la firma de la opción, lo cual puede ser especialmente útil en arrendamientos de muy larga duración o con una situación de incertidumbre sobre el precio.

No es obligatorio que haya un precio cerrado, pero debe existir una forma clara e inequívoca para que las partes puedan fijarlo en el futuro.

Además, al fijar el precio, es necesario tener en cuenta que pueden transcurrir varios años hasta el ejercicio por el arrendatario de su derecho de opción de compra, por lo que puede ser aconsejable fijar fórmulas de actualización del precio a lo largo de los años.

Además de los tres puntos anteriores, que son necesarios e imprescindibles, hay otra serie de cuestiones accesorias que se pueden regular en el contrato de opción de compra:

Prima de la opción

El derecho de opción de compra puede ser gratuito o puede que haya que pagar un precio para que nos lo den. Este precio recibe el nombre de prima o precio de la opción.

No se trata del precio de compra del inmueble (precio de ejercicio), sino del precio del derecho a comprar el inmueble. La regulación de este apartado es también muy importante, por cuanto no es obligatoria (aunque sí muy frecuente) la aplicación de la misma al precio de compra, por lo que habrá que recogerlo expresamente.

No es obligatorio que la prima de la opción se aplique al precio de compra del inmueble.

Además, no debe confundirse la prima o precio de la opción con otras cantidades que se pueden exigir al principio del arrendamiento y tener una configuración jurídica distinta (fianza, garantías adicionales, etc.).

Aplicación de rentas al precio

Otra de las cuestiones relevantes que deben tenerse en cuenta es la aplicación de las rentas al precio de compra. Dado que no hay previsión legal aplicable, resulta imprescindible regularlo claramente en el contrato.

Por ello, habrá que analizarse, para cada caso, las condiciones en las que, en su caso, podrán aplicarse al precio de compra del inmueble. En todo caso, el arrendador debe recordar que no está haciendo una compraventa con pago aplazado, y que como consecuencia del arrendamiento continúa siendo responsable de determinadas actuaciones de conservación del objeto arrendado (obras, reparaciones mayores, sustitución de electrodomésticos, etc.)

No hay obligación legal de que las rentas descuenten el precio, ni una proporción fija que sea obligatoria.

Las vías de regulación son infinitas y todas ellas igualmente válidas, por lo que es una cuestión esencial que las partes deben negociar y valorar adecuadamente por su enorme impacto económico para ambas.

Otras cuestiones

Adicionalmente, habrá que tener en cuenta otras cuestiones que son igualmente relevantes, tales como la forma de ejercicio de la opción (cómo hay que proceder para poder comprar la vivienda), las posibilidades de cesión de la misma (si es posible que el arrendatario “venda” la posibilidad de que compre la casa una tercera persona usando la opción), lugar de ejercicio (especialmente importante si las partes viven en ciudades distintas) así como las condiciones de la compraventa (situación jurídica de la finca, estado de cargas, etc.).

Y ¿qué más hay que hacer?

Antes de firmar un arrendamiento, siempre es aconsejable hacer una revisión de la situación jurídica de la finca para evitar sorpresas (quién es el propietario, si hay hipotecas, etc.). No obstante, en un arrendamiento con opción de compra esta revisión debe hacerse con un carácter mucho más exhaustivo, dada la posible adquisición futura del inmueble, y tendremos que hacerla por duplicado: antes de firmar el arrendamiento y antes de firmar la compraventa, por si hubiera podido cambiar la situación.

En un alquiler con opción de compra es imprescindible revisar la situación jurídica de la finca dos veces: una antes de firmar el arrendamiento y otra antes de ejercitar la opción.

Especialmente relevante a la hora de contratar será verificar si hay cargas anteriores a nuestra opción de compra y, en particular, si hay embargos o hipotecas sobre la finca que puedan afectar a nuestro derecho de opción de compra.

Si hay cargas anteriores, en caso de ejecución de la finca, el arrendatario-optante perdería su derecho de opción (únicamente afecta al propietario) e incluso, podría llegar a ser desahuciado en determinados supuestos. Del mismo modo pasaría si no se inscribe el alquiler con opción de compra y aparecen embargos sobre la finca.

Si se ejecuta una hipoteca firmada con anterioridad, el arrendatario pierde el derecho de opción de compra, aunque lo tenga inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por ello, si queremos protegernos frente a “sorpresas desagradables” puede ser aconsejable otorgar una escritura e inscribir el arrendamiento con opción de compra en el Registro de la Propiedad, de tal forma que nuestro derecho será eficaz frente a los terceros (embargos, hipotecas) que inscriban sus derechos después de nosotros.