Tendencias sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los arrendamientos de local.

Written by: Pelayo de Salvador Morell.

20/01/2021 | Management of real estate assets

Análisis de la tendencia que están siguiendo los primeros pronunciamientos jurisprudenciales sobre la cláusula rebus sic stantibus en materia de arrendamientos de local de negocio como consecuencia de los cierres y restricciones motivados por la crisis del COVID-19.

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Tendencias sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a los arrendamientos de local.

Cada cierto tiempo, resurgen conceptos jurídicos que necesitan actualizarse y adecuarse a los nuevos tiempos. Durante la crisis de 2008, tomó fuerza la llamada cláusula “rebus sic stantibus”, si bien fueron más los casos en los que la jurisprudencia la desestimó que los que la estimó.

La cláusula “rebus sic stantibus” (siendo estables las cosas) es un principio general del Derecho que matiza otro latinismo, el de “pacta sunt servanda” los “los acuerdos deben cumplirse). Por tanto “pacta sunt servanda rebus sic stantibus” sería algo así como “los contratos deben cumplirse mientras se mantengan las condiciones que los motivaron”.

La cláusula “rebus sic stantibus” permite restaurar el equilibro de las contraprestaciones de un contrato cuando hay una causa sobrevenida que lo convierte en excesivamente gravoso para una de las partes.

Desde el principio hemos defendido que, ante la crisis del COVID-19 era necesario buscar soluciones negociadas a las situaciones excepcionales que supone (confinamientos, toques de queda, restricciones de aforo y horarios, cierres forzosos, etc.). Esta recomendación se basa no solo en el ahorro en tiempo y coste que suponen, sino porque en una relación de tracto sucesivo como el arrendamiento, es necesario que ambas partes busquen el beneficio mutuo o, en este caso, distribuir el daño, en aras de salvaguardar la relación arrendaticia.

A pesar de ello, siempre es necesario conocer tu posición negocial antes de afrontar cualquier acuerdo, y las tendencias judiciales pueden afectar notablemente a la posición que podamos adoptar en una negociación. Si bien las resoluciones que citamos muestran algún tipo de tendencia, todo pronunciamiento debe ser valorado con prudencia y atendiendo a los casos concretos, sin que sea posible sacar conclusiones absolutas, sino meras tendencias.

Tendencia mayoritaria: a favor del arrendatario.

Con carácter general, todavía es demasiado temprano y la mayor parte de resoluciones son únicamente autos decisorios sobre la estimación o no de medidas cautelares. A pesar de ello, estos pronunciamientos denotan ya una tendencia favorable al arrendatario, concediendo reducciones de renta hasta la resolución definitiva del caso.

Las principales medidas adoptadas por los Juzgados de Primera instancia pueden agruparse en:

  • Reducciones de renta en un porcentaje fijo -de entre el 25% y el 50%- (Auto JPI 2 de Benidorm, 162/2020, de 7 de julio; Auto JPI 81 de Madrid 44/2020, de 25 de septiembre o Auto JPI 12 de Barcelona, de 5 de octubre).

  • Reducción de la renta vinculada proporcionalmente a la caída de las ventas (Auto JPI 3 de Barakaldo 221/2020, de 1 de septiembre)

  • Suspensión de ejecución de garantías en supuestos de impago de renta (Auto JPI 74 Madrid, 299/2020, de 13 de agosto y Auto JPI San Sebastián 1, 262/2020, de 6 de octubre).

  • Suspensión del pago de la renta. Se trata de un supuesto específico, ya que se trata de un local dentro del aeropuerto de Ibiza, donde el tráfico de pasajeros cayó notablemente. (Auto JPI 3 de Ibiza, de 11 de enero de 2021).

Alguno de estos pronunciamientos incluye también una prohibición expresa al arrendador de interponer una acción de desahucio por impago de rentas mientras no se resuelva el caso.

Si bien las mayoría de resoluciones parecen favorecer al arrendatario, hay supuestos en los que se deniegan las medidas por no considerarlas fundadas ni jurídica ni económicamente.

A pesar de que, con carácter general, los pronunciamientos son favorables al arrendatario, también existen supuestos en los que se rechazan por completo las medidas solicitadas, por no considerarlas adecuadamente fundadas o justificadas (Auto JPI 31 de Barcelona, 348/2020, de 21 de septiembre), lo que demuestra la necesidad de realizar un análisis exhaustivo de cada supuesto, y acreditar la adecuación, tanto jurídica como económica, de las medidas solicitadas.

Demandas cruzadas.

También existe un supuesto específico, que es cuando ambas partes judicializan el conflicto: por un lado, el arrendatario inicia un procedimiento solicitando la adecuación del contrato a la crisis, mientras que por otro, el arrendador insta el desahucio por impago de rentas.

En estos casos, no podemos señalar una tendencia clara, ya que en algunos casos se estima la suspensión del desahucio hasta la resolución del proceso iniciado por el arrendatario (Auto JPI 29 de Valencia, de 13 de noviembre), y mientras que en otros supuestos se procede con el desahucio, terminando el arrendamiento (Sentencia JPI 37 de Barcelona, de 21 de diciembre).

Para decidir hay que analizar.

En todo caso, la toma de cualquier decisión requiere la realización de un análisis del caso específico, puesto que, ante la ausencia de una norma general, será necesario justificar los particulares del caso y el alcance de las solicitudes de que hacen:

  • En el plano económico, será necesario no solo presentar la comparativa con años anteriores en términos de caída de ventas y comparables, sino que también es necesario hacer una proyección a futuro, especialmente cuando se pretende un acuerdo que aplique no solo con carácter retroactivo.

  • En el plano jurídico, será necesario valorar no solo el contenido de los acuerdos y actuaciones posteriores de las partes, ya que pueden determinar la viabilidad de la pretensión. Por ejemplo, si el contrato ya incluye algún criterio de distribución del riesgo, será difícil pretender la aplicación de criterio distinto al ya acordado, ya sea de forma directa -mediante la inclusión de cláusulas de fuerza mayor- o indirecta -por ejemplo, la existencia de una facultad resolutoria a favor del arrendatario-.

    Solo un análisis pormenorizado del caso nos permitirá conocer la fuerza negocial y las posibilidades éxito en caso de un procedimiento.

En todo caso, insistimos tanto a arrendadores como arrendatarios, que no desperdicien la oportunidad de buscar acuerdos extrajudiciales. De esta forma es más posible que el resultado sea más cercano a los intereses de ambas partes que en los supuestos en los que la decisión se deja en manos de un tercero, especialmente porque no debe olvidarse que la aplicación del principio "rebus sic stantibus" no es automático, sino que es un mecanismo excepcional y que debe ser considerado específicamente.

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