Die Wohngebrauchsbescheinigung ("Cédula de habitabilidad") auf Mallorca

Die Wohngebrauchsbescheinigung ("Cédula de habitabilidad") ist ein unverzichtbares Verwaltungsdokument, das bestätigt, dass eine Immobilie - ob Wohnhaus, Gewerberaum oder Wohngebäude - den Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit gemäß den geltenden Vorschriften entspricht. Dieses Dokument ist für zahlreiche administrative und rechtliche Verfahren unerlässlich.

Seit dem Dekret 145/1997 („Dekret zur Bewohnbarkeit“) ist die Wohngebrauchsbescheinigung erforderlich, um Versorgungsleistungen wie Wasser, Abwasser, Strom, Gas oder Telefon zu beziehen. Zudem ist gemäß dem Wohnungsgesetz 5/2018 der Balearischen Inseln die Bescheinigung auch beim Kauf oder der Vermietung von Immobilien auf Mallorca erforderlich.

Anforderungen und Erlangung der Wohngebrauchsbescheinigung

Die Wohngebrauchsbescheinigung bestätigt, dass eine Immobilie den in den Vorschriften festgelegten Standards für Bewohnbarkeit entspricht. Die Erlangung dieser Bescheinigung wird von den regionalen Verwaltungen geregelt, die die spezifischen Kriterien festlegen, die Immobilien in ihrem Zuständigkeitsbereich erfüllen müssen. Auf Mallorca sind diese Regelungen im Dekret 145/1997, geändert durch Dekret 20/2007, detailliert beschrieben.

Die Wohngebrauchsbescheinigung stellt sicher, dass die Immobilie hinsichtlich Gesundheit, Sicherheit und grundlegender Ausstattung bewohnbar ist, bescheinigt jedoch nicht die städtebauliche Legalität.

Arten von Wohngebrauchsbescheinigungen und ihr Erhaltungsprozess

Je nach den Merkmalen der Immobilie und den Umständen ihrer Nutzung oder Renovierung gibt es verschiedene Arten von Wohngebrauchsbescheinigungen:

• Wohngebrauchsbescheinigung für Erstbezug: Für Neubauten oder Immobilien mit erheblichen Renovierungen. Sie war erforderlich, um die Bewohnbarkeit der Immobilie ab der ersten Nutzung nachzuweisen, aber seit Inkrafttreten des Dekrets 3/2024 ist sie nicht mehr notwendig und wird durch die städtische Endabnahme ersetzt.

• Wohngebrauchsbescheinigung zur Erneuerung: Für Immobilien mit einer bestehenden Bescheinigung, deren Gültigkeit abgelaufen ist. Die Erneuerung stellt sicher, dass die Immobilie weiterhin den Bewohnbarkeitsstandards entspricht.

• Wohngebrauchsbescheinigung bei Fehlen: Für Immobilien, die vor dem 1. März 1987 gebaut wurden und dieses Dokument nie erhalten haben. Sie ermöglicht die Regularisierung älterer Immobilien.

• Duplikat der Wohngebrauchsbescheinigung: Zum Ersatz einer verlorenen oder beschädigten Bescheinigung, sofern ihre Gültigkeit nicht abgelaufen ist.

Um jede Art von Wohngebrauchsbescheinigung auf Mallorca zu beantragen, ist die Intervention eines Architekten erforderlich, der die Einhaltung der Bewohnbarkeitsanforderungen überprüft. Wir können Ihnen helfen, spezialisierte Architekten für diesen Prozess zu kontaktieren.

Städtebauliche Legalität und Bewohnbarkeit

Es ist ein häufiger Irrtum anzunehmen, dass die Wohngebrauchsbescheinigung automatisch die städtebauliche Legalität impliziert. Die Bescheinigung bestätigt nur, dass eine Immobilie die Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit erfüllt, und bezieht sich nicht auf die Einhaltung städtebaulicher Vorschriften wie Baugenehmigungen oder Flächennutzungen.

Die Existenz einer Wohngebrauchsbescheinigung garantiert nicht, dass der Bauprozess legalen Verfahren gefolgt ist. Daher ist es unerlässlich, sowohl die Bescheinigung als auch die städtebauliche Legalität vor dem Kauf einer Immobilie zu überprüfen.

Implikationen beim Kauf und Vermietung von Immobilien

Seit dem Wohnungsgesetz der Balearischen Inseln von 2018 ist die Wohngebrauchsbescheinigung von zentraler Bedeutung für Immobiliengeschäfte. Notare und Grundbuchbeamte müssen ihre Existenz bei Verkaufsverträgen überprüfen. Das Fehlen einer Bescheinigung kann die Vermarktung und Finanzierung erschweren und die Fähigkeit des neuen Eigentümers beeinträchtigen, wesentliche Versorgungsleistungen zu beziehen.

Das Fehlen einer Wohngebrauchsbescheinigung kann Käufer abschrecken und die Finanzierung erschweren, da viele Finanzinstitute keine Kredite für Immobilien ohne gültige Bescheinigung gewähren.

Auch bei der Vermietung ist es ebenso obligatorisch, die Wohngebrauchsbescheinigung zu haben, obwohl keine Figur wie ein Notar ihre Einhaltung durchsetzt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Fehlen der Bescheinigung die zivilrechtliche Gültigkeit des Mietvertrags nicht beeinflusst.

Rechtlicher Hintergrund und aktueller regulatorischer Rahmen

Die Regulierung der Wohngebrauchsbescheinigung auf Mallorca begann mit Dekret 11/1986, das die Grundlage für die Ausstellung dieses Dokuments schuf. Dieses Dekret war ein bedeutender Schritt zur Schaffung eines spezifischen Regelungsrahmens, um sicherzustellen, dass Wohnhäuser bestimmten Bewohnbarkeitsstandards entsprachen.

Seit 2018 ist es obligatorisch, die Wohngebrauchsbescheinigung in allen Kaufverträgen zu integrieren, um sicherzustellen, dass die Immobilie den Mindestanforderungen an die Bewohnbarkeit entspricht.

Die aktuellen Vorschriften auf Mallorca umfassen das Dekret zur Bewohnbarkeit und seine Änderungen durch Dekret 20/2007. Diese Bestimmungen betreffen nicht nur die technischen Anforderungen für Wohnhäuser, sondern auch das Verwaltungsverfahren zur Erlangung und Erneuerung der Bescheinigungen. Das Wohnungsgesetz der Balearen verlangt außerdem, dass eine gültige Bescheinigung in allen Immobilientransaktionen und Mietverträgen sowie für den Anschluss an Versorgungsleistungen enthalten sein muss.

Fazit

Die Wohngebrauchsbescheinigung, die sowohl in nationalen (seit März 1937) als auch in regionalen (seit 1986) Vorschriften verankert ist, hat seit dem Wohnungsgesetz der Balearischen Inseln von 2018 an Bedeutung gewonnen, das ihre Integration in Miet- und Verkaufsoperationen auf Mallorca erfordert.

Die Bescheinigung bestätigt, dass eine Immobilie Bewohnbarkeitskriterien erfüllt, bescheinigt jedoch nicht die städtebauliche Legalität. Es ist entscheidend, vor dem Kauf einer Immobilie eine umfassende städtebauliche Überprüfung durchzuführen, um zukünftige rechtliche Probleme zu vermeiden.

Wenn Sie weitere Fragen haben oder Unterstützung bei der Beantragung der Wohngebrauchsbescheinigung auf Mallorca benötigen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir sind hier, um Ihnen zu helfen, sicherzustellen, dass Ihre Immobilie alle aktuellen Vorschriften erfüllt und die erforderliche rechtliche Sicherheit bietet.