Wie der Mietvertrag in Artikel 1.543 CC definiert ist, "ist bei der Vermietung von Sachen eine der Parteien verpflichtet, der anderen den Genuss oder Gebrauch einer Sache für eine bestimmte Zeit und einen bestimmten Preis zu überlassen". Obwohl diese beiden Punkte die bestimmenden Elemente des Mietvertrags sind (Zeitlichkeit und Lästigkeit), ist es möglich, viele Punkte zu konfigurieren, um sie an die Bedürfnisse der Parteien anzupassen, weshalb es immer ratsam ist, professionellen Rat einzuholen, wenn man eine Immobilie mietet.

In diesem Beitrag werden wir zwei mögliche Mietregelungen analysieren, die sehr unterschiedliche Auswirkungen haben: die Mietfreistellung und die Ersetzung der Miete für Arbeiten.

Mietfreie Periode

In Mietverträgen für Büros, Geschäftsräume oder Industriegebäude ist es üblich, zu Beginn des Vertrages einen Zeitraum zu verlangen, in dem die Miete nicht gezahlt wird, da der Mieter in der Regel einige Arbeiten an der Immobilie durchführen muss, um sie an seine Bedürfnisse und sein Markenimage anzupassen. Dies liegt vor allem daran, dass der Mieter die Immobilie nicht verwerten kann (weil er sie an seine Bedürfnisse anpasst).

Während der mietfreien Zeit ist der Mieter nicht verpflichtet, die Miete zu zahlen.

Obwohl sie bei den oben genannten Mietverträgen häufiger vorkommt, gibt es kein Hindernis, sie auch bei Wohnmietverträgen anzuwenden, insbesondere wenn es bestimmte Umstände gibt, die es dem Mieter erschweren, die Immobilie zu betreten (die Versorgungseinrichtungen müssen angeschlossen werden, der Mieter möchte einige Änderungen vornehmen, die Immobilie streichen, usw.).

Darüber hinaus ist es notwendig, zwei wichtige Punkte über das Ausbleiben der Miete hervorzuheben:

1. Obwohl der Mietmangel immer mit der Notwendigkeit begründet wird, etwas zu tun, was die Nutzung der Immobilie verhindert, ist zu beachten, dass er den Mieter nicht dazu verpflichtet, irgendwelche Arbeiten oder Maßnahmen durchzuführen, um den angeblichen Mangel zu beheben.

2. Als Konsequenz aus dem oben Gesagten ist die mietfreie Zeit nicht notwendigerweise mit den auszuführenden Handlungen verbunden, so dass Abweichungen bei den Kosten oder der Dauer nicht dazu dienen, Änderungen des Mangels zu rechtfertigen.

Der Mietmangel ist also ein Zeitraum des Mietvertrages, in dem die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nicht entsteht, weil beide Parteien dies so vereinbart haben, aber dieser fehlende Anfall ist unabhängig von den vom Mieter durchzuführenden Handlungen und deren Ergebnis.

Mietsubstitution für bauarbeiten

Ähnlich wie die Nichtzahlung der Miete in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen (es besteht keine Verpflichtung zur Zahlung der Miete in Geld), aber völlig entgegengesetzt in ihren rechtlichen Auswirkungen, ist die Ersetzung der Mietzahlung durch die Verpflichtung zur Durchführung bestimmter Arbeiten.

Obwohl diese Regelung bereits möglich war, indem ein komplexer Vertrag mit gemischten Verpflichtungen konfiguriert wurde, wie im Fall von Mietverträgen "ad aedificandum", hat das Gesetz 4/2013 über Maßnahmen zur Förderung und Flexibilisierung des Wohnungsmietmarktes einen neuen Absatz 5 in Artikel 17 LAU aufgenommen, der diese Möglichkeit ausdrücklich vorsieht:

"(5) In Mietverträgen kann von den Parteien frei vereinbart werden, dass während eines bestimmten Zeitraums die Verpflichtung zur Mietzahlung ganz oder teilweise durch die Verpflichtung des Mieters ersetzt werden kann, die Immobilie zu den vereinbarten Bedingungen zu renovieren oder zu sanieren. Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter in keinem Fall eine zusätzliche Vergütung für die Kosten der an der Immobilie durchgeführten Arbeiten verlangen. Führt der Mieter die Arbeiten nicht gemäß den vereinbarten Bedingungen durch, kann dies ein Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses sein und die Bestimmungen von Artikel 23.2 finden Anwendung.

In diesen Fällen geht es nicht darum, dass die Miete für einen bestimmten Zeitraum nicht gezahlt wird, sondern darum, dass die Miete durch die Durchführung von Arbeiten in Form von Sachleistungen erbracht wird: Wir bewegen uns von einer "do ut des"-Konfiguration - ich gebe (Wohnung), damit du (Miete) gibst - zu einer "do ut facias" - ich gebe (Wohnung), damit du (Arbeiten) machst.

Die Arbeiten sind also die Gegenleistung des Mieters im Mietvertrag. Wenn Sie z.B. Arbeiten im Wert von 10.000 € durchführen wollen und die vereinbarte Monatsmiete 1.000 € beträgt, übernimmt der Mieter die Kosten für die Arbeiten und gleicht diese mit der Miete aus, so dass er 10 Monate lang nicht an den Vermieter zahlen muss.

Um mögliche Probleme bei der Auslegung der Arbeiten zu vermeiden, muss der Vertrag nach unserem Verständnis mindestens folgende Punkte enthalten

• Detaillierte Pläne des Ergebnisses

• Budget für die Ausführung

• Spezifikationen der Qualität der Arbeit

• Frist für die Ausführung

• Einholung der relevanten Lizenzen

• Wer übernimmt mögliche Preisabweichungen.

Alle oben genannten Punkte sind notwendig, um die Verpflichtung korrekt zu definieren. Andernfalls ist es sehr wahrscheinlich, dass sich die Parteien nicht einigen können, wenn die Arbeiten ausgeführt wurden. Es sollte beachtet werden, dass:

• Die Verpflichtung des Mieters ist, zumindest in Bezug auf die Arbeiten, eine Ergebnisverpflichtung: Er muss bestimmte Arbeiten abschließen. 

• Bei Beendigung des Mietverhältnisses, aus welchem Grund auch immer, kann der Mieter nicht die Zahlung der Kosten für die durchgeführten Arbeiten verlangen, da er damit die Rückzahlung des Mietzinses an ihn fordern würde.

• Schließlich, und gerade weil die Durchführung der Arbeiten eine Sachleistung der Miete darstellt, ist die Nichteinhaltung ein Räumungsgrund.

Was die Besteuerung betrifft, so profitiert der Vermieter, obwohl er kein Geld für die Vermietung der Wohnung erhält, von den Arbeiten, die sein Mieter durchführt, so dass er die Miete, die aus dem Austausch stammt, versteuern muss: Er erhält eine Sachleistung.

Hauptunterschiede

Als Ergebnis der obigen Ausführungen können wir die folgenden Hauptunterschiede zwischen den beiden Arten hervorheben:

Mietfreie Periode

1. Es besteht keine Zahlungsverpflichtung für einen bestimmten Zeitraum.

2. Der Zeitraum ist normalerweise kurz (höchstens 2-3 Monate).

3.  Es gibt keine Verpflichtung zum Ergebnis.

4. Sie wird in der Regel vom Mieter beantragt, weil er die Immobilie seinen Bedürfnissen anpassen muss.

Mietsubstitution für Arbeiten

1. Die Zahlungsverpflichtung wird durch die Verpflichtung zur Durchführung von Arbeiten ersetzt.

2. Der Zeitraum ist der Zeitraum, der notwendig ist, um die Miete mit den Arbeiten zu kompensieren.

3. Es besteht eine Ergebnispflicht.

4. Sie wird in der Regel vom Vermieter verlangt, der eine Investition in seine Immobilie tätigen möchte.