Es gibt nichts wie "Alegal"
Im Immobilienbereich ist es nicht unüblich, den Begriff „alegal“ zu hören, wenn es um eine Immobilie in einer „außerhalb der Planung“-Situation geht. Es ist jedoch wichtig zu klären, dass es im Städtebau keine solche Kategorie wie „alegal“ gibt. Die Terminologie ist binär: Ist ein Grundstück nicht gesetzeskonform (legal), dann ist es gesetzeswidrig (illegal). Die Verwendung des Begriffs „alegal“ zeugt von einem Mangel an Verständnis des Städtebaurechts und der spezifischen Vorschriften der Balearen.
Was bedeutet "Außerhalb der Planung"?
Laut dem Bauplanungsgesetz der Balearen (LUIB) kann ein Gebäude unter drei Umständen „außerhalb der Planung“ sein:
Gebäude, die einer Enteignung, einer zwangsweisen und kostenlosen Übertragung oder einem Abriss unterliegen.
Bauten, die ohne Genehmigung oder mit widerrufener Genehmigung fertiggestellt wurden, bei denen jedoch keine Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit mehr erforderlich ist, die einen Abriss impliziert.
Ursprünglich legal errichtete Bauten, die später ohne die notwendigen Genehmigungen oder mit widerrufener Genehmigung verändert oder erweitert wurden.
Für die in den Punkten 2 und 3 skizzierten Situationen sind solche Bauten illegal, da sie ohne die erforderlichen Genehmigungen durchgeführt wurden. Der springende Punkt hier ist, dass administrative Maßnahmen aufgrund der Verjährungsfrist erloschen sind.
Kann man eine "außerhalb der Planung" gelegene Immobilie kaufen?
Ja, man kann gesetzlich eine Immobilie erwerben, die teilweise oder ganz „außerhalb der Planung“ liegt, da es keine zivilrechtlichen Hindernisse gibt. Als Rechtsberater betonen wir die Bedeutung, dass Käufer die damit verbundenen Risiken verstehen und akzeptieren.
Zur Klärung des Planungsstatus einer Immobilie sind zwei Dokumente von größter Bedeutung:
Das städtische Eignungszertifikat, das von der Gemeinde ausgestellt wird; oder
Ein Sachverständigengutachten eines Architekten, das die kommunalen Akten analysiert, um die rechtliche Stellung der Immobilie zu definieren.
Andere Dokumente, wie etwa Grundstücksübersichten oder Katasterinformationen, sind keine definitiven Indikatoren für die rechtliche Stellung einer Immobilie im Hinblick auf das Städtebaurecht.
Einschränkungen beim Besitz einer "außerhalb der Planung" gelegenen Immobilie
Obwohl der Kauf einer „außerhalb der Planung“ gelegenen Immobilie rechtlich möglich ist, gibt es Einschränkungen. Diese mögen den unmittelbaren Gebrauch nicht beeinflussen, könnten jedoch zukünftige Entwicklungen behindern und somit den Immobilienwert mindern.
Das Städtebaugesetz für „außerhalb der Planung“ gelegene Gebäude ist streng: „An Gebäuden oder Einrichtungen, die sich in einer „außerhalb der Planung“-Situation befinden, dürfen keinerlei Arbeiten durchgeführt werden.“ Wenn ein Gebäude nur teilweise außerhalb der Planung liegt, können in dem legalen Teil Arbeiten im Bereich „Gesundheit, Sicherheit, Hygiene, Reparatur, Konsolidierung und Umbau“ durchgeführt werden, im illegalen Teil jedoch nicht.
Daher ist das Risiko beträchtlich; selbst wesentliche Reparaturen, wie das Abdichten eines undichten Daches nach einem Sturm, sind untersagt und begünstigen den Verfall des Gebäudes.