Wer eine Immobilie auf Mallorca erwirbt, trifft selten eine rein wirtschaftliche Entscheidung. Für viele internationale Käufer markiert der Immobilienerwerb den Beginn eines neuen Lebensabschnitts: ein zweites Zuhause, ein Rückzugsort oder ein langfristiges Familienprojekt. Gleichzeitig entsteht häufig ein Gefühl der Unsicherheit, denn das spanische Rechtssystem unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von den Strukturen, die Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz gewohnt sind. Dokumente spiegeln nicht immer die tatsächlichen Gegebenheiten wider, und rechtliche Zuständigkeiten verteilen sich auf staatliche, regionale und kommunale Ebenen.
Beim Immobilienkauf auf Mallorca genügt es daher nicht, einzelne Unterlagen zu prüfen oder eine notarielle Beurkundung als abschließende Kontrolle zu betrachten. Eine Immobilie wird durch mehrere rechtliche Ebenen definiert, die miteinander im Einklang stehen müssen. Erst ihre Kohärenz schafft echte Rechtssicherheit.
Um diesen Prozess transparent und verständlich zu machen, arbeiten wir mit einem strukturierten Rahmen aus sechs juristischen Dimensionen. Jede beschreibt einen eigenen Teil der rechtlichen Realität des Objekts. Zusammen ermöglichen sie eine ganzheitliche, vorausschauende und präzise Analyse, die Risiken frühzeitig erkennt und dem Käufer klare Entscheidungsgrundlagen bietet.
Rechtssicherheit entsteht nicht durch ein einzelnes Dokument, sondern durch die Konsistenz aller rechtlichen Ebenen, die eine Immobilie beschreiben.
I. Erste Dimension: Die physische Realität der Immobilie
Jede Due-Diligence beginnt zwangsläufig mit dem, was tatsächlich existiert: der bauliche Zustand der Immobilie. Dennoch wird dieser Aspekt im Auslandskontext häufig unterschätzt. Käufer achten meist auf Lage, Ausblick oder Architektur, doch die entscheidenden Faktoren liegen oft im Verborgenen. Dazu gehören Tragwerk, Installationen, Feuchtigkeitsschäden, frühere Umbauten oder Strukturelemente, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind.
In Spanien besteht keine gesetzliche Pflicht zu einer technischen Vorabprüfung. Wer ohne fachliche Begutachtung kauft, nimmt daher ein reales Risiko in Kauf, denn die Haftung für versteckte Mängel ist eng begrenzt und muss innerhalb kurzer Fristen geltend gemacht werden.
Die physische Überprüfung dient außerdem dazu, die Übereinstimmung zwischen dem, was gebaut wurde, und dem, was genehmigt ist, festzustellen. Schon kleinere Abweichungen – ein Anbau, ein überdachter Terrassenbereich oder ein Pool – können künftige Renovierungen erschweren oder rechtliche Konsequenzen haben.
Nur wenn klar ist, was physisch existiert, kann die rechtliche Prüfung korrekt und zuverlässig erfolgen.
II. Zweite Dimension: Die zivilrechtliche Realität
Die zivilrechtliche Dimension definiert, wer verkaufen darf, welche Rechte auf der Immobilie lasten und welche persönlichen oder familiären Umstände eine Rolle spielen. Das spanische Grundbuch bietet einen wichtigen Ausgangspunkt, bildet jedoch nicht alle rechtlich relevanten Situationen vollständig ab.
Häufige Fallkonstellationen sind ungeklärte Erbfolgen, Scheidungsverfahren, Immobilien, die als Familienwohnsitz geschützt sind und daher besondere Zustimmungspflichten auslösen, nicht deklarierte Mietverhältnisse oder nicht gemeldete Bewohner. All dies kann einen Verkauf verzögern oder einschränken.
In hochpreisigen Transaktionen ist es üblich, detaillierte Verkäuferzusicherungen einzuholen, um die zivilrechtliche Lage transparent zu machen. Ziel ist nicht Misstrauen, sondern die Vermeidung unklarer Sachverhalte, die später zu Konflikten oder Haftungsrisiken führen könnten.
Dokumente liefern einen Teil der Informationen, doch erst rechtliche Erklärungen schaffen vollständige Transparenz.
III. Dritte Dimension: Die grundbuchrechtliche Realität
Das spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad) bietet einen weitreichenden Eigentumsschutz, ist jedoch nur für das maßgeblich, was tatsächlich eingetragen ist. Nicht immer entspricht der Eintrag der physischen oder der baurechtlichen Situation.
Typische Auffälligkeiten sind abweichende Flächenangaben, Erweiterungen, die nie im Grundbuch nachgetragen wurden, formale Fehler im Eigentumsverlauf, fehlende Eintragungen von Pools oder Nebengebäuden und alte Dienstbarkeiten, die nie aktualisiert wurden.
Solche Unstimmigkeiten können zu Verzögerungen bei der Eintragung des Kaufs, zur Ablehnung einer Finanzierung oder sogar zu rechtlicher Unsicherheit führen. Eine vollständige Prüfung des Grundbuchs umfasst daher die Eigentumslage, Belastungen, Dienstbarkeiten, steuerliche Vermerke sowie den Abgleich mit dem Kataster und der realen Bausubstanz.
Eine Immobilie ist erst dann rechtlich sicher erworben, wenn die grundbuchliche Realität mit der tatsächlichen und der baurechtlichen Realität übereinstimmt.
IV. Vierte Dimension: Die baurechtliche Realität
Der baurechtliche Status ist oft der komplexeste und zugleich risikoreichste Teil der Analyse. Auf Mallorca unterscheidet sich die Planungspraxis deutlich von der in vielen Ländern Nordeuropas. Bestandsbauten sind nicht automatisch legal, und formale Dokumente wie die Bewohnbarkeitsbescheinigung ersetzen keine baurechtliche Genehmigung.
Eine Immobilie kann korrekt im Grundbuch eingetragen sein und trotzdem baurechtliche Unregelmäßigkeiten aufweisen. Dazu zählen nicht genehmigte Anbauten, alte Erweiterungen ohne Bauüberwachung oder Pools, die nie legalisiert wurden. Die Verjährung einer Ordnungswidrigkeit führt nicht zur Legalisierung und schließt zukünftige Umbauten oder Nutzungsänderungen oft aus.
Dies gilt besonders im ländlichen Raum (suelo rústico), wo die Behörden in den letzten Jahren verstärkt Kontrollen durchgeführt und vereinzelt Rückbauanordnungen vollstreckt haben.
Was gebaut wurde und was gebaut werden durfte, ist in Mallorca oft nicht dasselbe. Die Differenz definiert das baurechtliche Risiko.
V. Fünfte Dimension: Die verwaltungsrechtliche Realität
Neben dem Baurecht gibt es zahlreiche verwaltungsrechtliche Vorgaben, die Nutzung und Wert der Immobilie beeinflussen können. Dazu gehören Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energiezertifikat, technische Gebäudeprüfung, Küstenschutz, Straßenbehörden, Wasserrechte oder Flugschneisen. Jede dieser Ebenen kann Einschränkungen oder Pflichten begründen.
Ein für viele internationale Käufer relevanter Punkt ist die militärische Genehmigung, die Nicht-EU-Käufer beim Erwerb ländlicher Grundstücke benötigen. Wird diese nicht rechtzeitig eingeholt, kann der Kauf nicht beurkundet oder eingetragen werden.
Die verwaltungsrechtliche Ebene entscheidet oft darüber, ob eine Immobilie wie geplant genutzt oder weiterentwickelt werden kann.
VI. Sechste Dimension: Die steuerliche Realität
Steuern begleiten eine Immobilie während ihres gesamten Lebenszyklus. Beim Erwerb fallen entweder Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD) an. In den Balearen ist der ITP progressiv und für hochpreisige Objekte entsprechend gewichtig.
Während der Eigentumszeit kommen laufende Abgaben wie Grundsteuer (IBI), Abfallgebühren, Einkommensteuer für Nichtresidenten und gegebenenfalls Vermögensteuer hinzu. Beim Verkauf ist der Verkäufer steuerpflichtig, und bei Verkäufen durch Nichtresidenten muss der Käufer drei Prozent des Kaufpreises einbehalten und an die Steuerbehörde abführen.
Für internationale Käufer ist die steuerliche Dimension eng mit ihrer globalen Vermögensstruktur verbunden, insbesondere wenn Unternehmen, Stiftungen oder Trusts involviert sind.
Eine kluge steuerliche Planung verhindert langfristige Risiken und sorgt für Stabilität in der Vermögensstruktur.
Wie die sechs Dimensionen zusammenwirken
Auch wenn sich jede Dimension einzeln darstellen lässt, bilden die sechs Dimensionen in der Praxis einen einzigen, zusammenhängenden Analyserahmen, der die tatsächliche rechtliche Situation der Immobilie sichtbar macht. Werden einzelne Aspekte in der Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf nicht beachtet, können nach der Erwerbung unangenehme Überraschungen auftreten.
Der richtige Ansatz besteht nicht darin, Dokumente isoliert zu betrachten, sondern zu prüfen, ob alle verfügbaren Informationen ein stimmiges und nachvollziehbares Gesamtbild ergeben. Nur mit einer ganzheitlichen Betrachtung der Immobilie kann der Käufer die notwendige Sicherheit für einen Immobilienerwerb auf Mallorca erlangen.
Wenn alle Dimensionen übereinstimmen, entsteht ein klares und belastbares Bild der Immobilie.
Schlussbetrachtung
Der Immobilienkauf auf Mallorca erfordert ein Verständnis für mehrere rechtliche Ebenen, die sich gegenseitig beeinflussen. Die Methode der sechs juristischen Dimensionen ermöglicht eine strukturierte und präzise Analyse, die Risiken frühzeitig sichtbar macht und Käufern eine fundierte Entscheidungsbasis bietet. Jede Immobilie ist einzigartig, und jeder Erwerb weist Besonderheiten auf; dieses Modell dient als Orientierung, ersetzt jedoch keine individuelle rechtliche Prüfung.
Eine professionelle Begleitung von Beginn an ist der sicherste Weg, Investitionen zu schützen, Unsicherheiten zu reduzieren und einen reibungslosen Erwerb sicherzustellen.
Wer die rechtlichen Dimensionen kennt, kann klare Entscheidungen treffen und seine Investition langfristig absichern.