Es kommt nicht selten vor, dass ausländische Minderjährige Eigentumsrechte an Immobilien in Spanien halten. Dies kann durch Erbschaft, Schenkung oder durch gezielte Erwerbsstrategien im Rahmen einer vorausschauenden Vermögens- und Nachfolgeplanung geschehen. Insbesondere bei hochwertigen Immobilien ist es üblich, Kinder als Eigentümer einzutragen – sei es zur Optimierung der Vermögensbesteuerung oder zur Vorbereitung der späteren Erbfolge.
Die Eigentümerschaft von Minderjährigen kann Teil einer legitimen Nachfolge- oder Steuerstrategie sein, erfordert jedoch eine rechtlich einwandfreie Umsetzung.
Auch wenn solche Gestaltungen häufig zulässig und sinnvoll sind, stellen sich beim Verkauf der Immobilie zentrale rechtliche Fragen: Darf der Minderjährige überhaupt verkaufen? Welche Rechtsordnung ist maßgeblich? Ist eine gerichtliche Genehmigung erforderlich? Und was gilt, wenn der Minderjährige nicht in Spanien lebt?
Darf ein ausländischer Minderjähriger eine Immobilie in Spanien verkaufen?
Grundsätzlich ja – jedoch nur unter strengen Voraussetzungen. Der Verkauf durch einen nicht volljährigen und nicht emanzipierten Minderjährigen setzt eine sorgfältige Prüfung der für seine Geschäftsfähigkeit geltenden Rechtsordnung voraus. In vielen Fällen ist zudem eine gerichtliche oder behördliche Genehmigung erforderlich.
Ein Immobilienverkauf durch einen Minderjährigen ist nur mit vorheriger Genehmigung zulässig – mit wenigen Ausnahmen.
Welche Rechtsordnung ist maßgeblich: die spanische oder die des Herkunftslandes?
Obwohl sich die Immobilie in Spanien befindet, richtet sich die Geschäftsfähigkeit des Minderjährigen nach dem Recht seines gewöhnlichen Aufenthalts. Dies ergibt sich aus Artikel 9.6 des spanischen Zivilgesetzbuchs sowie aus dem Haager Übereinkommen von 1996 über den Schutz von Minderjährigen.
Maßgeblich ist der gewöhnliche Aufenthalt des Minderjährigen – nicht der Standort der Immobilie.
Lebt der Minderjährige in Spanien, gilt spanisches Recht. Lebt er im Ausland, ist das Recht seines Wohnsitzstaates (oder gegebenenfalls seines Herkunftsstaates) anzuwenden. Dies erfordert eine enge Abstimmung mit juristischen Fachleuten im jeweiligen Land.
Was gilt, wenn der Minderjährige in Spanien lebt?
In diesem Fall unterliegt der Minderjährige der spanischen Gerichtsbarkeit. Der Verkauf einer Immobilie durch einen nicht emanzipierten Minderjährigen bedarf einer vorherigen gerichtlichen Genehmigung gemäß Artikel 166 des spanischen Zivilgesetzbuchs.
Bei Wohnsitz in Spanien ist eine gerichtliche Genehmigung zwingend erforderlich.
Das Verfahren wird als freiwillige Gerichtsbarkeit vor dem zuständigen Gericht am Wohnsitz des Minderjährigen geführt. Die Eltern oder Erziehungsberechtigten müssen die Notwendigkeit oder den Nutzen des Verkaufs darlegen. Die Staatsanwaltschaft prüft, ob die Interessen des Minderjährigen gewahrt sind.
Eine relevante Ausnahme besteht: Minderjährige im Alter von 16 oder 17 Jahren können dem Verkauf in einer notariellen Urkunde ausdrücklich zustimmen. In solchen Fällen kann auf die gerichtliche Genehmigung verzichtet werden, sofern keine Einwände der Staatsanwaltschaft bestehen.
Minderjährige ab 16 Jahren können unter bestimmten Voraussetzungen dem Verkauf in öffentlicher Urkunde zustimmen.
Was gilt, wenn der Minderjährige außerhalb Spaniens lebt?
In diesem Fall ist die Genehmigung nach dem Recht des Herkunftslandes einzuholen. Zunächst ist zu prüfen, ob eine Genehmigung überhaupt erforderlich ist. Falls ja, muss festgestellt werden, welche Behörde im jeweiligen Land zuständig ist.
Jedes Land hat eigene Regelungen zum Schutz von Minderjährigen – grenzüberschreitende juristische Abstimmung ist unerlässlich.
Beispiele:
- In Frankreich ist der „juge des tutelles“ zuständig.
- In Deutschland entscheidet das Familiengericht.
- Im Vereinigten Königreich kann das „Court of Protection“ involviert sein.
Liegt die Genehmigung vor, muss sie dem spanischen Notar vorgelegt werden – ordnungsgemäß legalisiert (per Apostille oder konsularisch) und mit beglaubigter Übersetzung. Der Notar prüft die Einhaltung der einschlägigen Vorschriften, bevor er die Beurkundung vornimmt.
Die ausländische Genehmigung muss legalisiert und übersetzt sein – innerhalb der EU kann die Apostille entfallen.
Was passiert, wenn keine Genehmigung vorliegt?
Ein Verkauf ohne gültige Genehmigung kann anfechtbar sein. Der Minderjährige könnte nach Erreichen der Volljährigkeit die Transaktion rückgängig machen. Für den Käufer entsteht dadurch ein erhebliches rechtliches Risiko.
Ohne gültige Genehmigung kann der Verkauf durch den nun volljährigen Minderjährigen angefochten werden.
Da Immobilienverkäufe in Spanien eine notarielle Beurkundung voraussetzen, wird der Notar die Urkunde nicht unterzeichnen, wenn die Genehmigung fehlt. Sollte dies dennoch geschehen, würde das Grundbuchamt die Eintragung verweigern.
Praktische Empfehlungen
Um Risiken zu vermeiden und die rechtliche Wirksamkeit des Verkaufs sicherzustellen, sollte zunächst der gewöhnliche Aufenthalt des Minderjährigen geprüft werden, da dieser die maßgebliche Rechtsordnung bestimmt. Es empfiehlt sich, einen auf internationales Privatrecht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen, der das Verfahren sowohl in Spanien als auch im Herkunftsland des Minderjährigen koordinieren kann. Die Genehmigung muss gemäß der jeweils geltenden Rechtsordnung eingeholt und dem spanischen Notar legalisiert und übersetzt vorgelegt werden. Bei Anwendung spanischen Rechts ist die Notwendigkeit oder der Nutzen des Verkaufs sorgfältig zu dokumentieren, insbesondere bei gerichtlicher Genehmigung.
Eine sorgfältige grenzüberschreitende juristische Koordination ist unerlässlich, um Rechtssicherheit bei Immobilientransaktionen mit minderjährigen Eigentümern zu gewährleisten.