¡Enhorabuena! Tras mucho buscar has encontrado la casa que buscabas y estás preparado para realizar una de las mayores inversiones de tu vida, pero… ¿¿Qué es necesario saber antes de comprar una casa??

Lo primero de todo es que, además del espacio físico, cuando se compra un inmueble se compra todo un conjunto de derechos y obligaciones que van aparejados con la vivienda. Una revisión de la situación jurídica de la vivienda es esencial, ya que nos evita futuros problemas y, en consecuencia, una gran pérdida de dinero. La ayuda de un abogado especializado puede ser clave. En todo caso, en esta entrada destacamos 7 apartados esenciales que debes tener en cuenta antes de comprar una vivienda.

1. Descripción del inmueble.

Aunque pueda parecer sorprendente, lo primero que debemos analizar cuando vamos a comprar un inmueble es la descripción que el inmueble tiene en los distintos documentos. Como ya comentamos en una entrada anterior donde explicábamos las cinco realidades inmobiliarias, el inmueble puede aparecer descrito de formas diversas en función de la rama del Derecho que estamos analizando.

Podemos verificar la descripción del inmueble en dos sitios distintos: en el Registro de la Propiedad, solicitando una nota simple y en el Catastro. En el Registro de la Propiedad encontraremos una descripción en palabras del inmueble, con expresión de su cabida y linderos. En el catastro encontraremos un plano del inmueble, con su ubicación y superficies.

Es necesario verificar que ambas coinciden con la realidad porque en la escritura de compraventa únicamente se identificará la finca mediante su descripción registral, y ése será el objeto de la compraventa.

Por ejemplo: puede que hayamos visto un piso con trastero y garaje, pero que la descripción de la finca registral haga únicamente referencia a un piso. En este caso, trastero y garaje serán fincas independientes que también deberán ser incluidas en la escritura ya que, de lo contrario, no las estaríamos comprando.

Además, es importante verificar que la situación jurídica y la realidad concuerdan: puede que la realidad y el Registro de la Propiedad apunten a superficies distintas, o puede que en el Registro no conste la edificación que hemos visto, o conste con una superficie distinta. Todas ellas son deficiencias que es necesario detectar cuanto antes para intentar subsanarlas con anterioridad de la compra. Asimismo, pueden ser un indicio de que se han realizado obras ilegales.

2. Titularidad (propiedad).

Verificar la titularidad del inmueble es asegurarnos de que quien nos va a vender es efectivamente propietario del inmueble, por lo que necesitará tener un título de propiedad.

La forma más habitual de verificar la titularidad es pedir una nota simple del Registro de la Propiedad, que ofrece en el sistema jurídico español una gran protección al tráfico inmobiliario. A pesar de ello, puede ser que el Registro de la Propiedad no esté actualizado. Puede deberse a que nuestro vendedor no ha inscrito su título (compraventa, herencia, etc.) y el inmueble continúe apareciendo a nombre del anterior titular. En estos casos, habrá que pedir al vendedor que acredite documentalmente su propiedad, además de instarle a regularizar la situación registral.

Hay que recordar que únicamente el propietario de un inmueble (o persona apoderada expresamente por él para realizar la venta) es quien tiene capacidad jurídica para venderlo. Si la operación se hace directamente en notaría, el notario pedirá la nota simple y verificará la titularidad, pero si se firma un documento privado antes (contrato de arras, opción de compra, etc.) es importante hacer las verificaciones con carácter previo.

3. Cargas y gravámenes.

Son “cargas y gravámenes” todos aquellos derechos de terceros que afectan a una finca, tales como hipotecas, embargos, servidumbres, etc. La mayor parte de las cargas aparecerán en la nota simple de la finca, obtenida del Registro de la Propiedad, aunque es posible que haya cargas adicionales (servidumbres aparentes, hipotecas legales) que afecten a nuestra finca y no estén inscritas.

Las servidumbres pueden hacer que el comprador de la finca tenga que soportar determinadas actuaciones por terceros (paso de vehículos, cableado, vistas, etc.), mientras que la existencia de hipotecas o embargos hacen que el inmueble sea responsable del pago de los importes señalados.

Si se adquiere una finca y no se cancelan las cargas, te afectarán las limitaciones de las mismas, ya sean servidumbres o derechos reales de garantía.

4. Comunidad de propietarios.

Si el inmueble es una vivienda o local en un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, es conveniente verificar, al menos los siguientes aspectos:

a)       La situación de pagos de las cuotas de comunidad, ya que el piso responde de las deudas comunitarias de la anualidad en curso y las tres anteriores. En el momento del otorgamiento de la escritura, el notario exigirá un certificado emitido por el secretario de la Comunidad de Propietarios con el visto bueno del presidente, en el que se informe si hay cuotas pendientes.

b)       La existencia de acuerdos que aprueben derramas extraordinarias, porque es posible que existan acuerdos de junta previos que aprueben derramas extraordinaras que todavía deban devengarse. Desde el momento en que seas propietario, esas derramas te afectarán directamente, siendo responsable de su pago, aun cuando no las hayas votado.

c)       Los estatutos del inmueble, para ver si hay limitaciones especiales que puedan afectarte como propietario, tales como normas de uso de los elementos comunes, limitaciones, instalación de elementos, obras, etc.

5. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Es necesario verificar que se ha pagado en su totalidad el IBI correspondiente al inmueble durante las anualidades no prescritas. Se suele hablar sobre las cuatro últimas anualidades (y la que se encuentra en curso), pero lo cierto es que, si el Ayuntamiento ha realizado actuaciones tendentes al cobro, habrá interrumpido los plazos de prescripción y puede haber deudas superiores a cuatro anualidades.

La forma más rápida de acreditarlo es que el vendedor aporte copia de dichos recibos. Si el vendedor no encuentra los originales y tenía domiciliado el pago, puede pedir una copia en su banco. En caso de que lo anterior falle, puede solicitarse al Ayuntamiento que emita un certificado sobre el estado de pago del IBI, aunque algunos Ayuntamientos no lo emiten.

El IBI es un impuesto que tiene “afección real”. Esto significa que el inmueble queda “afecto” al pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a la anualidad en curso y las cuatro anteriores. Así, en caso de que haya deudas correspondientes a ese período, Ud. puede verse obligado a tener que abonarlas, ya que de lo contrario la Administración Tributaria podría vender la finca para cobrar dichas cantidades.

6. Urbanismo

Es aconsejable verificar la situación urbanística de la vivienda, especialmente cuando se trata de un chalet o una casa de campo. En estos casos, no solo es aconsejable confirmar que tiene licencia de primera ocupación (o cédula de habitabilidad), sino verificar también la situación urbanística de la finca.

Si el vendedor no puede facilitarnos la documentación, se puede consultar en el Ayuntamiento correspondiente la situación de licencias del inmueble, así como la situación urbanística actual, con autorización del propietario.

La licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) confirmará que el inmueble reúne las condiciones necesarias para su habitabilidad, pero no necesariamente acreditará la legalidad de todas las construcciones, por lo que no es suficiente con pedir ese documento para considerar que la vivienda es legal.

Confirmar la situación urbanística de la finca nos permitirá saber exactamente si esa ampliación que queríamos realizar o esa piscina que echamos de menos son se pueden hacer dentro de la legalidad.

7. Contrato

Si has llegado hasta aquí y está todo correcto, es el momento de formalizar el inicio de la operación de compraventa con la firma de un contrato privado (arras, opción de compra).

Es muy importante señalar que el contrato privado supone el compromiso entre las partes y el desembolso de una cantidad importante de dinero (generalmente, en torno al 10% del precio). Es en el contrato privado donde surgen las obligaciones de las partes, por lo que es importante haber revisado previamente la situación del inmueble (física y jurídica), así como que vayas asesorado por un abogado especializado. La firma de estos documentos compromete jurídicamente a las partes, y puede que te estés obligando a comprar un inmueble problemático, y no incluyas previsiones en el contrato para cubrirlas.