Problemas urbanísticos en la compra de inmuebles rústicos en Mallorca

A pesar de que, desde 1956, España cuenta con una Ley de Suelo que ordenaba la actividad constructiva y obliga a la solicitud de permisos administrativos para poder hacer obras de reforma y construcción en los inmuebles, la tradicional pasividad de la administración en perseguir las infracciones ha consolidado la existencia de numerosas edificaciones ilegales a lo largo de toda la geografía española.

Mallorca no es distinto en este sentido. El hecho de que fueran los Ayuntamientos los responsables del control de la disciplina urbanística ha fomentado la pasividad y, en los casos en que actuaba (ya porque fueran flagrantes o por que hubiera mediado denuncia), el tema terminaba solucionándose en una comida con el alcalde y el pago de una multa.

La actualidad

Desafortunadamente para los infractores, esto ya no es así: En Mallorca se ha creado un organismo supramunicipal, la Agencia de Defensa del Territorio, de ámbito insular, que vela por el cumplimiento normativo en el suelo rústico de toda la isla, que lleva a cabo una continua actividad inspectora de oficio, instando la demolición de numerosos inmuebles cada año.

Esto, junto a la entrada en vigor el 1 de enero de 2018 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB), que establece la no prescripción de la facultad de restablecer el orden jurídico perturbado en todo el suelo rústico (antes exclusivamente reservado a terrenos altamente protegidos), ha hecho que sea cada vez más importante la revisión urbanística de los inmuebles, especialmente en suelo rústico.

¿Qué significa la "no prescripción de la facultad de restablecer el orden jurídico perturbado"?

Significa que, una vez realizadas obras ilegales en suelo rústico, y desde el 1 de enero de 2018, puedan transcurrir 10, 15 o 20 años antes de que la Administración decida actuar contra el inmueble, instando bien su legalización, bien su demolición.

En cualquier momento, la Administración podrá abrir el correspondiente expediente instando la demolición de la piscina reparada porque perdía, del porche que se cerró para hacer una nueva habitación, o de la casa a la que se reparó el tejado porque un vendaval causó daños, con el consiguiente riesgo para cualquier propietario futuro del inmueble.

Por este motivo, es necesario analizar detenidamente la situación urbanística de un inmueble antes de su compra, para evitar posibles problemas.

¿Viviendas alegales? Qué implica la situación de "fuera de ordenación"

En numerosas ocasiones te podrán informar de que una vivienda es "legal" porque se encuentra inscrita en el registro de la propiedad y en el catastro, pero eso no implica nada a nivel de legalidad urbanística, como explicamos en esta entrada. En otros casos, podrán decirte que la vivienda es "alegal", señalando que se cometió una infracción, pero que esta a prescrito.

Sin embargo, la situación de alegalidad no existe en derecho urbanístico. Las edificaciones realizadas total o parcialmente sin el permiso administrativo correspondiente se encuentran en situación de fuera de ordenación. La LUIB, en su artículo 129.2 establece para estas construcciones que:

1. En las edificaciones o construcciones ejecutadas sin licencia, aunque ya no puedan adoptarse medidas que impliquen la demolición, no se puede hacer ningún tipo de obra. Por tanto, no se pueden hacer obras de reforma interior ni ampliación, pero ni tan siquiera de reparación (arreglar unas goteras, cambiar unas ventanas, reparar una piscina que pierde, etc.)

2. En las edificaciones implantadas legalmente, pero en las que se hayan hecho obras de ampliación:

   1. En la parte legal, se pueden hacer obras de todo tipo, salvo de ampliación.

   2. En la parte ilegal, no se pueden hacer obras de ningún tipo.

¿Es posible comprar una vivienda ilegal?

Además, hay que destacar que es legalmente, es válida la compra de una vivienda ilegal, ya sea en todo o en parte. Por este motivo, es muy importante analizar la situación del inmueble.

En los procesos de compra, es habitual que se exijan documentos urbanísticos, pero es relevante saber qué información aportan cada uno de ellos, puesto que documentos como la "Cédula de habitabilidad" o el "Certificado municipal de inexistencia de expedientes" no garantizan la legalidad del inmueble.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento que señala que el inmueble cumple con los requisitos para ser habitable como vivienda. Para los inmuebles posteriores a 1986, es necesario que el inmueble haya sido construido con las correspondientes licencias, no así los inmuebles construidos antes de dicha fecha, para los que es necesario acreditar que se finalizaron con anterioridad al 1987. Por tanto, podemos encontrarnos con viviendas entre 1956 y 1987 ilegales, pero que cuenten con cédula de habitabilidad.

Certificado municipal

En materia de infracciones urbanísticas, los ayuntamientos pueden emitir dos tipos de informes: los de adecuación urbanística o los de inexistencia de expedientes. Que no existan expedientes no implica que las obras sean legales, sino que no constan abiertos expedientes. Por ello es muy importante entender qué documento se nos está presentando.

Entonces... ¿qué necesito?

Par conocer la situación urbanística de una vivienda, es necesario contar bien con un informe municipal de adecuación urbanística, o solicitar a algún arquitecto experto un informe urbanístico de la vivienda. El informe municipal tiene la desventaja de que tarda más tiempo y que, en muchas ocasiones, el propietario no desea solicitarlo, por miedo a que detecten infracciones y le abran el correspondiente expediente de disciplina. Los informes emitidos por arquitectos suelen ser bastante más clarificadores, además de rápidos.

La problemática de comprar una edificaciones fuera de ordenación

Al comprar un inmueble que se encuentre total o parcialmente fuera de ordenación, tenemos que tener en cuenta lo señalado anteriormente, especialmente porque la propia LUIB señala en su artículo 193.2 que "Si la construcción, edificación, instalación o uso preexistente se encuentra en situación de fuera de ordenación, conforme a lo previsto en el artículo 129.2 de la presente ley, el restablecimiento de la realidad física alterada en ningún caso podrá comportar la recuperación de la construcción, edificación, instalación o uso preexistente."

Esto implica que, si no es posible legalizar la edificación o el volumen fuera de ordenación y han detectado la realización de obras, será necesario demoler esa parte por completo, perdiendo así lo ganado por prescripción. Esto, unido a la inexistencia de un plazo de prescripción para ordenar la demolición, hace que sea especialmente importante analizar la situación urbanística de un inmueble en Mallorca antes de su compra.