Cargas Registrales: Aspectos Clave al Comprar una Propiedad en Mallorca

Adquirir una propiedad, ya sea una vivienda o un terreno, es una de las decisiones más significativas que una persona puede tomar en su vida. No obstante, este proceso puede estar lleno de complicaciones si no se tienen en cuenta ciertos aspectos legales fundamentales. Uno de los puntos críticos que todo comprador debe considerar es la verificación de las cargas registrales que puedan existir sobre el inmueble.

Las notas simples pueden dar mucha información, pero es esencial saber interpretar adecuadamente la información.

¿Qué son las cargas registrales?

Las cargas registrales son gravámenes o limitaciones inscritas en el Registro de la Propiedad que afectan a un inmueble. Estas pueden incluir hipotecas, servidumbres, anotaciones preventivas de embargo, entre otras. La existencia de estas cargas puede impactar de manera significativa el valor de la propiedad y las condiciones bajo las cuales se puede disponer de ella.

Tipos de cargas más comunes

Hipoteca

Una hipoteca es una garantía real que recae sobre un inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación, usualmente un préstamo.

Si compras una vivienda sin cancelar la hipoteca, tu inmueble sigue garantizando la deuda de tu vendedor.

Es fundamental comprobar si la propiedad está hipotecada, ya que, en caso de impago del préstamo, el bien podría ser ejecutado.

Servidumbres 

Son derechos establecidos sobre un inmueble en beneficio de otro, que pueden restringir el uso del mismo. Ejemplos comunes incluyen servidumbres de paso, servidumbres de paso de conducciones, etc. aunque se pueden configurar según las necesidades del activo.

Por ejemplo, en una promoción construida en un campo de golf, se gravaron las construcciones con una "servidumbre negativa de paso de pelotas de golf", que obligaba a los propietarios a soportar que pelotas de golf sobrevolaran o cayeran en su inmueble. De esta forma se impedía que, en un futuro, pudieran solicitar la modificación del campo de golf.

Notas Marginales

Las notas marginales son anotaciones (que no constituyen inscripción registral) en el Registro de la Propiedad que proporcionan información adicional sobre la situación jurídica del inmueble, sin alterar la titularidad del mismo. Estas notas, que se practican al lado de una inscripción (en el margen del folio) pueden indicar limitaciones, afectaciones o situaciones particulares que deben ser consideradas por el comprador:

• Nota Marginal de Afección Fiscal:

Se anotan para asegurar el cumplimiento de obligaciones tributarias asociadas a la transmisión del inmueble, como impuestos sobre transmisiones patrimoniales. Estas notas suelen caducar en cinco años, y no pueden cancelarse anticipadamente, salvo que ya se haya practicado una revisión de la liquidación del impuesto por la administración.

Las afecciones fiscales solo se cancelan por caducidad y, generalmente, no suponen mayor problema para la operación, salvo supuestos específicos.

Cobran especial relevancia en los supuestos en los que el titular se ha acogido a algún beneficio fiscal (tipo reducido, exenciones, etc.) porque entonces puede afectar al nuevo titular.

• Nota Marginal de Seguro Decenal:

Cuando un promotor realiza una obra nueva residencial, está obligado a constituir un seguro decenal que garantice la posible existencia de daños estructurales durante los diez años posteriores a su construcción. No obstante, se puede evitar su constitución si se trata de un autopromotor.

Si consta que no se ha constituido el seguro decenal por ser autopromotor, el vendedor deberá acreditar que ha usado el inmueble para uso propio para que el comprador pueda exonerarle de constituir el seguro.

Las notas marginales nos darán información sobre si se ha constituido o no este seguro obligatorio, aportando seguridad jurídica al comprador. 

• Nota Marginal de Afección Urbanística: 

Indicativas de que la finca está sujeta a un proyecto urbanístico o a la obligación de contribuir a los gastos de urbanización.

También pueden señalar la afectación de la finca por planes urbanísticos que limiten su uso o impongan determinadas obligaciones al propietario. Son típicas de zonas de reciente desarrollo urbanístico.

• Nota Marginal de Indivisibilidad de la Finca:

Indican que una finca no puede ser dividida o segregada. Esto es común en fincas vinculadas a una edificación específica, como las fincas rústicas en Mallorca donde, dentro del proceso de tramitación de una licencia en suelo rústico, se obliga a inscribir esta nota marginal de indivisibilidad como requisito previo para la concesión de la licencia. 

En consecuencia, es habitual encontrarse esta mención en notas simples de fincas rústicas construidas en los últimos años.

• Nota Marginal de Comunicación de Obra Nueva por Antigüedad:

Una de las formas en que un edificio puede acceder al registro de la propiedad es la declaración de obra nueva por antigüedad, siempre que haya transcurrido el plazo de prescripción de la posible infracción urbanística.

La inscripción de un inmueble en el registro de la propiedad no acredita su legalidad urbanística.

Cuando se realiza una declaración de obra nueva por antigüedad, el Registro de la Propiedad tiene obligación de comunicarlo al Ayuntamiento, para que se pronuncie sobre la legalidad o ilegalidad urbanística. No obstante, en raras ocasiones los Ayuntamientos responden a la comunicación del registro.

• Nota Marginal de Ilegalidad Urbanística:

Se añaden cuando una construcción o licencia es declarada ilegal por las autoridades administrativas.

Esto puede implicar la obligación de demoler o legalizar la construcción, afectando significativamente el valor del inmueble.

• Notas Marginales de Prohibición de Arrendamiento Turístico:

En algunas regiones, se pueden establecer notas que prohíben el uso de la propiedad para alquileres turísticos, reflejando restricciones impuestas por la legislación local. 

En Mallorca, por ejemplo, las fincas rústicas que se acojan al mecanismo extraordinario de legalización de 2024, deberán inscribir dicha prohibición en el Registro de la Propiedad como requisito para su legalización.

Anotaciones Preventivas

Las anotaciones preventivas son asientos temporales en el Registro de la Propiedad que tienen como finalidad garantizar o asegurar un derecho mientras se resuelve un proceso judicial o administrativo. Entre las más comunes se encuentran:

• Anotación Preventiva de Embargo:

Asegura el cobro de una deuda mediante la afectación del inmueble a un procedimiento de ejecución. Pueden ser administrativas (deudas por impuestos, seguridad social, etc.) o judiciales (embargos solicitados por acreedores del propietario). 

Su existencia implica la vinculación de dicha finca al pago de las cantidades correspondientes, por lo que es necesario cancelarlas con carácter previo a la compraventa.

• Anotación Preventiva de Prohibición de Disponer:

Se trata de una medida cautelar que impide la enajenación de un inmueble mientras dure el procedimiento judicial o administrativo que la impuso. Esta anotación cierra el Registro a nuevos asientos relacionados con la disposición del bien.

Pacto de Reserva de Dominio

Este pacto se establece cuando el vendedor de un inmueble se reserva la titularidad del dominio hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. Hasta que se cumpla esta condición, la propiedad no es plenamente transferida, y el pacto debe ser cancelado antes de cualquier nueva transacción.

Condición resolutoria

Implican que las operaciones previas pueden ser resueltas en determinadas circunstancias (la más común, falta del pago del precio), por lo que el derecho del vendedor puede estar comprometido.

Opción de Compra

Es un contrato que otorga al beneficiario el derecho de adquirir un inmueble dentro de un plazo determinado y bajo condiciones pactadas. Si está inscrito en el Registro de la Propiedad, cualquier potencial comprador debe asegurarse de que el plazo haya expirado o de que la opción haya sido cancelada antes de realizar la compra.

¿Cómo puedo Cancelar las Cargas Registrales?

Cada tipo de carga registral tiene su propio mecanismo de cancelación, y es fundamental seguir el procedimiento adecuado para asegurar que la propiedad quede libre de gravámenes. Algunas de ellas, como las afecciones, caducan por el término de los plazos establecidos legalmente (5 años las fiscales, 7 las urbanísticas), otras, sin embargo, requerirán de la comparecencia del deudor para su cancelación (hipotecas) o una carta de pago (anotaciones de embargo a favor de la administración) o de un mandamiento judicial (embargos judiciales).

Es esencial que cualquier comprador, antes de adquirir una propiedad, se asegure de que todas las cargas que no desee asumir sean canceladas correctamente para evitar futuros inconvenientes.

¿Puede haber cargas no inscritas?

Sí, pueden existir cargas no inscritas que, aunque no aparezcan en el Registro de la Propiedad, pueden afectar el inmueble y su uso. Estas cargas, a pesar de no estar inscritas, tienen validez legal y pueden tener consecuencias importantes para el propietario. Entre estas se encuentran:

Servidumbres Legales

Son derechos que permiten a una propiedad beneficiarse del uso de otra propiedad (predio sirviente) en beneficio de un tercero. Estas servidumbres pueden establecerse por ley y no requieren inscripción en el Registro de la Propiedad para ser válidas. Un ejemplo común es la servidumbre de paso de instalación eléctrica a favor de las compañías suministradoras, o las de paso a favor de un predio enclavado.

Algunas Servidumbres 

Las servidumbres continuas y aparentes (como las de desagüe o vista) pueden ser oponibles a terceros aunque no estén inscritas, siempre que su existencia sea evidente y constante en el tiempo. Estas servidumbres pueden estar establecidas por la posesión prolongada (usucapión) o por el uso visible y permanente.

Hipotecas Legales Tácitas

Aunque la mayoría de las hipotecas requieren inscripción para ser oponibles a terceros, existen hipotecas legales tácitas que, según la ley, afectan a ciertos bienes sin necesidad de inscripción. Un ejemplo es la hipoteca tácita que garantiza el pago de ciertas deudas fiscales a favor de la Hacienda Pública. Aunque no inscritas, estas hipotecas pueden afectar al inmueble.

Afecciones Legales

Se refieren a situaciones en las que un inmueble queda afecto al pago de determinados importes, por ejemplo, la afección al pago de las deudas de comunidad en los inmuebles que pertenecen a un régimen de propiedad horizontal.

En definitiva, verificar las cargas registrales es un paso crucial que no debe pasarse por alto en el proceso de adquisición de una propiedad. Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario puede garantizar que la compra se realice sin sorpresas desagradables, asegurando la inversión y proporcionando la tranquilidad necesaria para disfrutar de la nueva propiedad en Mallorca.

En desalvador abogados, nos especializamos en proporcionar un asesoramiento integral y personalizado para asegurar que cada transacción inmobiliaria se realice con la máxima seguridad jurídica. Si tienes dudas sobre las cargas registrales o cualquier otro aspecto legal relacionado con la adquisición de propiedades, no dudes en contactarnos.