Nuevo mecanismo de legalización de construcciones ilegales en suelo rústico en Mallorca.

Nuevo mecanismo de legalización de construcciones ilegales en suelo rústico en Mallorca.

Written by: Pelayo de Salvador

28/05/2024 | Gestión del patrimonio inmobiliario

Reading time: 3 minutes

El 28 de mayo de 2024 se publicó en el BOE el Decreto Ley 3/2024, que incluye un nuevo procedimiento para la legalización de construcciones ilegales en suelo rústico en Mallorca. Este mecanismo extraordinario permite legalizar cualquier obra que haya prescrito, incluso si no cumple con los parámetros urbanísticos. Vigente por tres años, este proceso exige intervenciones para reducir la contaminación lumínica, mejorar la eficiencia energética e hídrica, y prohíbe el alquiler turístico de las propiedades legalizadas.

Ayer, 28 de mayo de 2024, se publicó en el BOE Decreto Ley 3/2024, de de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears. Se trata de un decreto ambicioso que afecta a varios campos administrativos, realizado modificación total o parcial de unas 50 leyes y decretos-ley.

En esta entrada, no obstante, nos vamos a centrar únicamente en el procedimiento de legalización extraordinario para construcciones en suelo rústico que se incluye en la disposición transitoria séptima de este decreto-ley.

El procedimiento de legalización extraordinario para construcciones en suelo rústico permite legalizar cualquier obra que haya prescrito aun cuando no cumpla los parámetros urbanísticos.

El procedimiento es similar al que ya se aprobó en 2014, con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación y Uso del Suelo de Baleares, siguiendo un esquema similar:

  • Se trata de una regularización extraordinaria.

  • Solo vigente durante tres años.

  • Cada año, el coste de legalizar incrementa.

No obstante, se han incluido dos importantes novedades:

  • Para legalizar la vivienda, es necesario realizar algún tipo de intervención de reducción de la contaminación lumínica, mejora de la eficiencia energética o hídrica e implementar sistemas de depuración de aguas adecuados.

  • En caso de acogerte a este mecanismo, no se podrá destinar la vivienda a alquiler turístico, limitación que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

 ¿Por qué es importante legalizar totalmente un inmueble?

Porque en la medida en que el inmueble es total o parcialmente ilegal, incluso cuando han pasado los 8 años del plazo de prescripción, hay una prohibición total de hacer “cualquier tipo de obras” en la parte que esté fuera de ordenación, según el artículo 129 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares.

Esto significa que, si en un futuro es necesario reparar la piscina, o cambiar un tejado porque hay goteras, no puede realizarse dicha obra de forma legal, lo que supondrá de nuevo reavivar la infracción y, con ello, la posibilidad de sanción y orden de demolición.

Legalizar te garantiza que podrás hacer todo tipo de obras de conservación y reparación de la vivienda en un futuro.

¿Qué inmuebles pueden acogerse?

Podrán acogerse a este procedimiento de legalización extraordinaria aquellas edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico que, a la entrada en vigor de este decreto ley, ya no sean susceptibles de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. Es decir, se incluyen:

  1. Construcciones fuera de ordenación por haber pasado más de 8 años en suelo rústico general.

  2. Construcciones en suelo rústico protegido, siempre que sean anteriores a 2014.

  3. Suelos incluidos en la Ley de Espacios Naturales y de Régimen Urbanístico de las Áreas de Especial Protección de las Islas Baleares, anteriores al 10 de marzo de 1991.

Estas edificaciones podrán legalizarse durante un plazo máximo de tres años sin que se apliquen las condiciones y parámetros urbanísticos generales. Este plazo de tres años empezará a contar, para cada una de las Islas Baleares, desde el momento del acuerdo plenario aprobando la aplicación de este procedimiento.

Pueden acogerse a la legalización todos los inmuebles total o parcialmente ilegales en rústico, siempre que la posibilidad de instar la demolición haya prescrito. 

¿Cómo es el procedimiento?

Para iniciar el procedimiento, es necesario presentar una solicitud de licencia de legalización extraordinaria.

Esta solicitud de licencia de legalización extraordinaria, tiene que ir acompañada de un proyecto redactado por arquitecto.

Para poder realizar la legalización, será necesario realizar obras en el inmueble enfocadas a

  • Reducir la contaminación lumínica del inmueble;

  • Mejorar la eficiencia energética o hídrica;

  • Implementar sistemas de depuración de agua adecuados (fosa séptica).

Una vez presentada la solicitud de licencia, el Ayuntamiento dispone de un plazo de 6 meses para resolver, siendo el silencio negativo, sin perjuicio de la obligación de resolver y notificar expresamente. Por tanto, aunque la ley determine que hay un plazo de 6 meses para resolver, en la práctica los ayuntamientos pueden tardar más, sin que ello pueda determinar que se modifiquen los costes o se entienda que ya no cabe legalizar por haber transcurrido los tres años.

Al ser una licencia vinculada a la realización de determinadas obras, entendemos que será necesario un final de obra municipal que constate que se han realizado las obras de adecuación correspondientes, sin el cual se entenderá que el inmueble sigue siendo ilegal.

¿Cuánto va a costar legalizar mi vivienda?

Es difícil dar una estimación, ya que son muchas las cuestiones a tener en cuenta, desde la superficie a legalizar, el ayuntamiento correspondiente (puesto que las tasas e ICIO son distintos), hasta las obras de mejora ambiental que se prevean.

Los principales costes que deberás afrontar si quieres legalizar tu vivienda incluyen:

  • Honorarios de arquitecto para la redacción del proyecto de legalización.

  • Pago de la tasa de licencia correspondiente

  • Pago del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

  • Realización de las obras de mejora ambiental.

  • Costes de inscripción en el Registro de la Propiedad de la limitación de destino a arrendamiento turístico.

  • Pago de la “prestación económica”, calculado sobre el coste de ejecución material, como si la obra se hiciera nueva. Este coste aumenta con los años, incentivando así a que los propietarios legalicen cuanto antes:

    • 10% si se solicita en el primer año.

    • 12,5% si se solicita en el segundo año.

    • 15% si se solicita en el tercer año.

Legalizar la vivienda no será barato pero, desde un punto de vista jurídico es altamente recomendable por la seguridad jurídica y revalorización que se obtiene.

Respecto de esta prestación económica, se aplican las siguientes bonificaciones (solo aplicables a los residentes fiscales en España), dependiendo de su base imponible total:

  • 50% de reducción para bases imponibles medias de los últimos cuatro años inferiores a 33.000 euros (individual) o 52.800 euros (conjunta).

  • 25% de reducción para bases imponibles medias de los últimos cuatro años inferiores a 52.800 euros (individual) o 84.480 euros (conjunta). 

¿Podré hacer arrendamiento vacacional en una vivienda legalizada con este procedimiento?

La resolución de legalización extraordinaria de una vivienda debe incluir la prohibición de destinarla a la comercialización de estancias turísticas. Esta condición debe inscribirse en el Registro de la Propiedad en un plazo de tres meses, junto con la escritura de declaración de obra nueva, si aplica.

 

Si tienes más preguntas o necesitas asistencia para iniciar el procedimiento, no dudes en contactarnos. Estamos aquí para ayudarte a regularizar tu propiedad de acuerdo con la nueva normativa.