La cédula de habitabilidad en Mallorca

La cédula de habitabilidad en Mallorca

Written by: Pelayo de Salvador Morell

04/03/2024 | Inversión inmobiliaria

Reading time: 4 minutes

Esta entrada de blog aborda la Cédula de Habitabilidad en Mallorca, esencial para asegurar que las propiedades cumplen con los estándares mínimos de vivienda. Detalla su definición, antecedentes legales, incluyendo el Decreto 145/1997 y la Ley 5/2018, y su importancia para transacciones inmobiliarias y contratación de servicios. Explica los tipos de cédula—primera ocupación, renovación, carencia y duplicados—y cómo obtenerlas. Destaca la diferencia entre habitabilidad y legalidad urbanística, resaltando el papel de la cédula en la legalidad de la propiedad pero sin garantizar el cumplimiento urbanístico. Esencial para compradores, arrendatarios y profesionales legales, comprender esta cédula es clave para transacciones seguras en Mallorca.

La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que certifica que un inmueble -sea vivienda, local o edificio residencial- cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos por la normativa vigente.

Este documento se convierte en un requisito indispensable para realizar numerosas gestiones administrativas y legales. Así, desde el Decreto 145/1997 (“Decreto de Habitabilidad”), la cédula es obligatoria para contratar los suministros de agua, alcantarillado, electricidad, gas o teléfono, y desde la Ley 5/2018, de vivienda de las Islas Baleares (“Ley de Vivienda de Baleares”), para la compraventa o arrendamiento de los inmuebles.

La cédula de habitabilidad únicamente indica si la vivienda cumple con los criterios de habitabilidad establecidos en la normativa.

La obtención de la cédula de habitabilidad se encuentra regulada por las administraciones autonómicas, que establecen los criterios específicos que deben cumplir los inmuebles dentro de su territorio. En el caso de las Islas Baleares, esta regulación se detalla en el Decreto 145/1997, modificado por el Decreto 20/2007, que especifican las condiciones que deben reunir las viviendas para ser consideradas habitables, así como en la Ley de Vivienda de Baleares, que estableció la obligatoriedad de incorporarla en todas las transmisiones y arrendamientos.

Antecedentes normativos y marco jurídico actual

El primer antecedente significativo en la regulación de la cédula de habitabilidad en Baleares fue el Decreto 11/1986, que estableció las bases para la expedición de este documento. Este decreto fue un paso importante hacia la creación de un marco normativo específico para garantizar que las viviendas cumplían con ciertos estándares de habitabilidad.

Desde 2018, es obligatorio incorporar la cédula de habitabilidad en todas las operaciones de compraventa.

La normativa actual sobre la cédula de habitabilidad en Baleares está principalmente compuesta por el Decreto de Habitabilidad, junto con sus modificaciones introducidas por el Decreto 20/2007. Estas disposiciones legales proporcionan un marco detallado que no solo aborda los requisitos técnicos que deben cumplir las viviendas, sino también el proceso administrativo para la obtención y renovación de las cédulas. Además, como ya hemos señalado, la Ley de Vivienda de Baleares, incluyó la obligatoriedad de incorporar la cédula en vigor en todas las transmisiones o arrendamientos de inmuebles, así como para la contratación de suministros.

Tipologías de Cédula de Habitabilidad y proceso de obtención

En función de las características particulares de cada inmueble y de las circunstancias que rodean su uso o rehabilitación, la normativa balear distingue diferentes tipologías de cédulas de habitabilidad: de primera ocupación, de renovación, por carencia y duplicado. Cada una responde a situaciones específicas y requiere de un proceso de obtención que, aunque comparte ciertos pasos generales, presenta particularidades según el tipo de cédula solicitada.

·        Cédula de primera ocupación: Se otorga a inmuebles de nueva construcción o aquellos que han sufrido reformas significativas. Es necesaria para demostrar que el inmueble cumple con los requisitos de habitabilidad desde su primera utilización.

·        Cédula por renovación: Destinada a inmuebles que ya poseían una cédula de habitabilidad pero cuya validez ha expirado. Su renovación asegura que el inmueble continúa cumpliendo con los estándares de habitabilidad a pesar del paso del tiempo o de cambios menores realizados.

·        Cédula por carencia: Se aplica a inmuebles construidos antes de una fecha determinada (en Baleares, antes del 1 de marzo de 1987) que no han obtenido previamente este documento. Su concesión permite regularizar la situación de inmuebles antiguos, facilitando su adecuación a los estándares de habitabilidad actuales.

·        Duplicado de cédula: Es el procedimiento que seguir cuando se ha perdido o deteriorado la cédula original, siempre y cuando no haya caducado su periodo de validez.

Para solicitar cualquier tipo de cédula de habitabilidad (primera ocupación, renovación o carencia) en Baleares, deberás buscar la ayuda de un arquitecto. Si lo necesitas, nosotros podemos ponerte en contacto con arquitectos especializados en la tramitación de cédulas. Legalidad Urbanística y Cédula de Habitabilidad

Legalidad urbanística y habitabilidad.

En muchas ocasiones, se presupone que la cédula de habitabilidad implica automáticamente la legalidad urbanística. Sin embargo, esta suposición es incorrecta y puede conducir a malentendidos significativos sobre la legalidad y regularización de propiedades.

La cédula de habitabilidad se enfoca exclusivamente en verificar que un inmueble cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad, es decir, asegura que la edificación es apta para ser habitada desde el punto de vista de salubridad, seguridad y equipamiento básico. No obstante, este documento no certifica que la construcción del inmueble haya seguido el debido proceso legal en términos de permisos de construcción, uso del suelo, y otros aspectos regulados por la legislación urbanística.

La ausencia de cédula de habitabilidad es un indicio de la existencia de ilegalidades urbanísticas, pero su existencia no garantiza que el inmueble sea legal.

Así, por ejemplo, es posible obtener la cédula de habitabilidad por carencia de un inmueble construido antes de 1987, siempre y cuando no se haya modificado desde entonces. No obstante, desde 1955 resulta obligatoria la obtención de licencia de construcción, sin que sea un requisito en la tramitación de las cédulas por carencia.

De este modo, es posible obtener cédula de habitabilidad para una vivienda que haya sido construida de forma totalmente ilegal. Por ello torna esencial la adecuada revisión urbanística de las propiedades, realizando un análisis exhaustivo de todas las realidades jurídicas del inmueble. Es ahí donde radica el mayor valor añadido del abogado en las operaciones de compraventa, en lo exhaustiva que sea su revisión jurídica.

La distinción entre cédula de habitabilidad y legalidad urbanística tiene implicaciones importantes en el ámbito de la compraventa y alquiler de inmuebles. Los interesados en adquirir o arrendar una propiedad deben llevar a cabo una revisión legal que incluya no solo la verificación de la cédula de habitabilidad, sino también una revisión exhaustiva de la situación urbanística del inmueble. Esta precaución es esencial para evitar complicaciones legales futuras y asegurar una inversión segura.

Además, tras la aprobación del Decreto-ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda, se incluyó una disposición adicional que permite la concesión de cédulas a viviendas en suelo urbano que estén tanto en situación de inadecuación o de fuera de ordenación, pero que hayan prescrito, reforzando esta idea de que legalidad y habitabilidad son conceptos distintos.

Implicaciones prácticas en la compra y el alquiler

Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de Baleares en 2018, la cédula de habitabilidad juega un papel determinante en las transacciones inmobiliarias, especialmente en la compraventa, ya que obliga a notarios y registradores a verificar el cumplimiento de su incorporación en las operaciones de compraventa y, en su caso, exponer claramente los motivos por los cuales se carece de cédula de habitabilidad.

Notarios y registradores deben velar por que en las operaciones de compra se aporte la correspondiente cédula de habitabilidad.

La ausencia de este documento puede afectar a la comercialización, ahuyentando a potenciales compradores para los cuales la cédula es un requisito esencial. Además, en algunas ocasiones puede impedir la financiación de la operación, ya que muchas entidades no ofrecen financiación a viviendas que no disponen de cédula. Por último, y como ya hemos señalado, la falta de una cédula válida puede afectar la capacidad del nuevo propietario para contratar servicios esenciales.

La falta de cédula dificulta la comercialización y puede impedir la financiación de la compra.

En el contexto del alquiler, es igualmente obligatorio aportarla, si bien no suele haber un tercero como en notario que obligue a su cumplimiento. A pesar de ello, es importante señalar que la ausencia de aportación de la cédula de habitabilidad en un arrendamiento en nada afecta a la validez civil del mismo.

Conclusiones

La cédula de habitabilidad, si bien es un documento de larga tradición dentro de la normativa no solo nacional (desde marzo de 1937), sino también autonómica (desde 1986), ha ganado relevancia desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de Baleares de 2018, momento desde el cual se ha exigido su inclusión en las operaciones de arrendamiento y compraventa.

A pesar de ello, es esencial comprender que la cédula únicamente trata sobre el cumplimiento de determinados criterios de habitabilidad, sin pronunciarse sobre la legalidad del inmueble. En este sentido, por la distinta evolución normativa, es perfectamente posible adquirir un inmueble con cédula de habitabilidad que sea ilegal desde un punto de vista urbanístico, motivo por el cual es relevante en muchas ocasiones proceder a un análisis urbanístico del inmueble antes de comprarlo.