¿Cómo terminar un contrato de alquiler siendo el inquilino?

Si vis pacem, para bellum

Dice la máxima latina "Si quieres la paz, prepárate para la guerra". Obviamente no estamos hablando de montar un ejército profesional, sino de dotarnos de todas las herramientas que nos permitan valorar nuestra posición. Por ello, el primer consejo es contar siempre con asesoramiento jurídico previo.

Todos los actos que se realizan pueden tener trascendencia jurídica, y por eso es necesario estar preparado e informado, para saber cómo debemos actuar en cada caso.

Si bien defendemos que hay que mantener siempre una relación cordial y de buena fe con nuestro arrendador, es importante saber qué derechos tenemos y hasta donde llegan.

Los abogados estamos no solo para solucionar problemas, sino para asesorar sobre el modo de encauzarlos conforme a la legalidad.

¿Qué dice mi contrato?

Aunque pueda parecer extraño, la primera cuestión que debe plantearse el arrendatario es si tiene derecho a desistir del contrato voluntariamente o, por el contrario, su voluntad de marcharse implicaría un incumplimiento de contrato.

Para ello, es necesario analizar en cada caso concreto el contrato de arrendamiento suscrito, para conocer el régimen legal aplicable y, en su caso, la regulación específica del contrato.

Si bien en 2018 y 2019 ha habido reformas de la normativa arrendaticia, a los efectos de la cláusula de desistimiento, debemos atender a dos momentos temporales, puesto que las recientes reformas no han afectado a estos apartados.

1. Contratos suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 4 de junio de 2013 (sujetos a la LAU de 1994 sin modificaciones).
2. Contratos suscritos con posteridad al 5 de junio de 2013 (sujetos a la LAU de 1994 modificada por la Ley 4/2013, y sucesivas).

De las distintas preguntas que vamos a tratar de responder en esta entrada, el régimen normativo afecta únicamente a las 2 primeras.

¿Cuándo me puedo ir?

En los contratos suscritos entre 1995 y el 5 de junio de 2013, lo más habitual era que se suscribieran por plazos de 1 año, prorrogables por años sucesivos. Salvo que en el contrato se haya introducido expresamente la facultad de desistimiento del arrendatario, éste tiene obligación de cumplir el plazo de duración establecido, esto es, un año que se prorroga hasta 5 en anualidades sucesivas.

Por ello, sólo podrá desistir unilateralmente del contrato a la finalización de cada una de las anualidades, siempre que lo haya comunicado al arrendador con la antelación requerida (normalmente, un mes).

Fuera de estos supuestos, cualquier la terminación del contrato de arrendamiento en cualquier otro momento necesitará ser negociada con el arrendador mediante la firma de un acuerdo de resolución del contrato.

Por el contrario, a los contratos suscritos a partir del 5 de junio de 2013 les aplican las modificaciones establecidas en la Ley 4/2013, que señalan que el arrendatario de vivienda, por norma general, puede desistir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, siempre que hayan transcurrido, al menos, 6 meses.

No obstante, es necesario tener en cuenta que este desistimiento puede no ser gratuito, ya que es posible que se hayan establecido penalizaciones, expresamente permitidas en la Ley.

¿Cuándo tengo que comunicarlo?

Si el arrendatario tiene facultad de desistimiento (bien por renuncia a la prórroga en los contratos anteriores al 5 de junio de 2013, bien por haber transcurrido los seis meses previstos en la modificación de la LAU), debe comunicar al arrendador su intención de no continuar en el contrato con una anticipación de treinta días respecto de la fecha en la que surta efectos el desistimiento.

Por el contrario, si se quiere abandonar la vivienda sin tener una facultad de desistimiento, la comunicación podrá realizarse en cualquier momento, ya que las partes tendrán que acordar la forma de terminarlo (en caso contrario, el arrendatario se situaría en situación de incumplimiento).

¿Puedo dejar de pagar el último mes?

La respuesta siempre es no. Aunque hayas entregado fianza u otras garantías, nunca debe incumplirse la obligación de pago de la renta. Además del pago de la renta, la fianza y otras garantías que hayas prestado cubren otras obligaciones del contrato tales como conservación de la vivienda, pago de suministros, etc.

No pagar una renta para “compensar” es situarte en una situación de incumplimiento, salvo que lo hayas acordado expresamente con el arrendador (siempre por escrito) y te hayas asegurado de que no va a poder reclamarte cantidades adicionales.

Por ello, como norma general, no dejes nunca de pagar una renta, aunque sea la última, sin el consentimiento previo del arrendador, es estropear la relación justo al final de su vida.

¿Hay que firmar algo?

Aunque no es necesario, es altamente recomendable que ambas partes firmen un documento de terminación del arrendamiento, tanto si es por desistimiento unilateral del arrendatario como por mutuo acuerdo de las partes. En él, se declarará la terminación del contrato y las partes reconocerán no tener nada más que reclamarse, evitando que surjan futuras reclamaciones.

Es un documento muy relevante, ya que de no cerrar bien la relación, se deja espacio a futuras reclamaciones. Por ello, es aconsejable huir de modelos y solicitar asistencia de un abogado especializado para la redacción de un documento específico para el caso concreto. De la redacción de dicho documento dependerá en muchas ocasiones que logre recuperar la fianza.

¿Cuándo me tienen que devolver la fianza?

Muchos arrendadores retrasan la devolución de la fianza diciendo que el artículo 36 de la LAU establece que devengará el interés legal una vez haya transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario.

Adicionalmente, los organismos ante los que se debe depositar la fianza de los arrendamientos suelen demorarse un mes desde la presentación de la documentación en devolver las cantidades depositadas.

No obstante, es obligación del arrendador devolver la fianza en el momento de la entrega de llaves, siempre que haya comprobado que no existen desperfectos, se hayan cumplido todas las obligaciones y se hayan abonado todos los suministros.

¿Y si hay desperfectos?

En tal caso, es aconsejable incluir en el documento de terminación un listado cerrado de los desperfectos, así como un mecanismo para presupuestarlos y abonarlos. También en caso de que haya facturas pendientes.

Ten en cuenta de que, como arrendatario, eres responsable de devolver la vivienda en condiciones. Si únicamente hay pequeños desperfectos y la fianza sobra para cubrirlos, hay que exigir la devolución de la diferencia. Si por el contrario hay muchos desperfectos y la fianza no basta, deberás hacerte cargo de la diferencia. Por ello, a veces es más cómodo para todas las partes que el arrendatario renuncie a la devolución de la fianza y el arrendador reconozca que con ella se da por saldado. De este modo se evita la necesidad de justificar los gastos incurridos y, en su caso, cerrar la posibilidad de que el arrendador nos exija cantidades adicionales.