Es bastante habitual el supuesto de un propietario que, al no conseguir la venta de un inmueble, decide ofrecerlo también en alquiler, con la esperanza de obtener una rentabilidad. El problema surge cuando, una vez alquilada la vivienda, aparece un comprador dispuesto a adquirir la vivienda que ocupa un inquilino.

Debemos recordar que en materia de arrendamientos de viviendas existe un entramado normativo que hace que sea determinante la fecha de firma del contrato.

Si el contrato se firmó antes de 1994.

En los alquileres sujetos a la LAU de 1964, el nuevo propietario tiene que respetar las prórrogas forzosas. Además, el inquilino tiene siempre un derecho de adquisición preferente sobre el inmueble, para adquirirlo al mismo precio que ofrezca el comprador, pero si el precio de compra  supera la capitalización de la renta anual, calculada al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad, el inquilino podrá impugnar la venta realizada, privando al nuevo propietario del derecho a reclamar la vivienda para uuso propio.

El comprador de vivienda de renta antigua debe respetar las prórrogas forzosas, si las hubiera.

Contratos firmados entre el 1 de enero de 1994 y el 6 de junio de 2013.

Para los alquileres suscritos desde el 1 de enero de 1995 y hasta el 6 de junio de 2013, el comprador vendrá siempre obligado a respetar la duración mínima del arrendamiento, fijada en 5 años, siempre que estos no hubieran transcurrido ya. Si la duración pactada fuera mayor, deberá respetarla únicamente si concurren en él los requisitos del artículo 34 LH, esto es, si es un tercer adquirente de buena fe, como desarrollaremos más adelante.

Pero además, el arrendatario cuenta, necesariamente, con un derecho de adquisición preferente que debe ser respetado en todo caso, realizando las comunicaciones oportunas.

Si el arrendamiento es anterior a junio de 2013, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente, y el comprador deberá respetar una vigencia mínima del alquiler de cinco años.

Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019.

La Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, estuvo vigente desde el 6 de junio de 2013 y hasta el 6 de marzo de 2019 (con un pequeño descanso entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, como consecuencia de un Real Decreto Ley no convalidado), introdujo una serie de modificaciones, siendo una de las más destacables la relevancia que se da a la inscripción registral del contrato de arrendamiento, así como sus efectos frente a terceros en caso de transmisión.

Dicha reforma pretendía “normalizar” el régimen jurídico de los contratos de arrendamiento, ajustándolo a los principios generales del Derecho, tras una época en la que, por motivos sociales, el arrendamiento estuvo especialmente protegido. Como hemos visto, con los regímenes anteriores el adquirente de una vivienda debía respetar la duración mínima con independencia de si conocía o no conocía su existencia.

Con la reforma de 2013 se pretendía que el arrendamiento no inscrito no afectara a terceros, por ser una relación personal entre arrendador y arrendatario.

El régimen introducido por esta normativa era confuso, y no llegaba a regular con claridad el principal supuesto: casos en los que se arrienda una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, pero sobre la que no se inscribe el arrendamiento correspondiente.

Esto generaba un problema en la aplicación del 34 LH, en función de si se limitan sus efectos a la realidad registral (en cuyo caso el arrendamiento se extinguiría) o si los efectos incluyen también el conocimiento extrarregistral (en cuyo caso el arrendamiento se mantenía).

Arrendamientos posteriores al 6 de marzo de 2019.

Con la reforma de 2019, se volvió a un régimen más proteccionista para el inquilino, que tendrá derecho a permanecer en la vivienda al menos durante los 5 primeros años de vigencia de contrato. En estos supuestos, entendemos que no cabe que el nuevo propietario alegue la cláusula de necesidad, puesto que ya compró con el inquilino, y se subrogó en el contrato, por lo que alegar la cláusula de necesidad operaría como una ventana clara para burlar la vigencia de los contratos.

El adquirente de la vivienda arrendada está obligado a subrogarse en el contrato de arrendamiento firmado, y respetar la duración inicial correspondiente (5 o 7 años), según corresponda.