Compraventa de inmuebles: implicaciones y consecuencias de la modalidad 'cuerpo cierto

En este artículo, analizaremos las implicaciones y consecuencias de adquirir un inmueble mediante una compraventa como "cuerpo cierto". Cuando se celebra un contrato de compraventa de un inmueble, la entrega del mismo es una de las obligaciones fundamentales del vendedor. Esta entrega es el medio por el cual el comprador adquiere la propiedad o dominio sobre el bien inmueble.

Discrepancia de cabida en la compraventa de un inmueble

En algunos casos, el comprador se da cuenta después de la compraventa de que el inmueble adquirido tiene una superficie diferente a la que se estipuló en el contrato.

Esta discrepancia de cabida en la compraventa de un inmueble ha sido objeto de análisis tanto por parte de los tribunales como de la doctrina jurídica. La cuestión de la discrepancia de cabida en la compraventa de un inmueble está regulada en los artículos 1.469 a 1.472 del Código Civil. Estos artículos distinguen entre dos modalidades de compraventa: (a) la compraventa con expresión de la cabida o a precio por unidad de medida; y (b) la compraventa a precio alzado o como "cuerpo cierto". En la primera modalidad, la discrepancia de cabida afecta a la obligación de pago del comprador, mientras que en la segunda modalidad, la discrepancia de cabida no tiene relevancia en relación al precio.

¿Qué significa la compraventa como "cuerpo cierto"?

La compraventa como "cuerpo cierto" es aquella en la que el precio no se calcula en función de la cabida del inmueble ni por unidad de medida, sino que se establece una suma global pactada. En este caso, el bien inmueble objeto de compraventa se delimita por su descripción en el contrato o escritura pública, independientemente de su superficie real. En este tipo de compraventa, la cabida del inmueble no es un elemento considerado por las partes para formar su voluntad contractual, por lo que su mención en el contrato resulta irrelevante.

La expresión "cuerpo cierto" hace únicamente referencia a la cabida del inmueble, señalando que se acepta la entrega de la cosa descrita, aunque la superficie sea distinta.

Regulación de la compraventa como "cuerpo cierto"

La compraventa a precio alzado o como "cuerpo cierto" se encuentra regulada en el artículo 1.471 del Código Civil. Este artículo establece lo siguiente:

En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.

Esto mismo tendrá lugar cuando sean dos o más fincas las vendidas por un solo precio, pero si, además de expresarse los linderos, indispensables en toda enajenación de inmuebles, se designaren en el contrato su cabida o número, el vendedor estará obligado a entregar todo lo que se comprenda dentro de los mismos linderos, aun cuando exceda de la cabida o número expresados en el contrato; y, si no pudiere, sufrirá una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número, a no ser que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se deje de entregar lo que se estipuló.

Lo opuesto a una compraventa como "cuerpo cierto", sería una compraventa a por unidad de medida, en la que se expresara que se el precio resulta de multiplicar la superficie efectiva por un precio por metro cuadrado.

Consecuencias de la compraventa como "cuerpo cierto"

Como se mencionó anteriormente, si en el contrato de compraventa se indica que el objeto es un inmueble como "cuerpo cierto", la cabida del mismo no es relevante (art. 1.471 del Código Civil). Por lo tanto, si el inmueble adquirido tiene una cabida mayor o menor a la expresada en el contrato, no habrá ningún aumento ni disminución en el precio, ya que la cabida no fue considerada al momento de acordar el precio.

Sin embargo, la expresión "cuerpo cierto" no implica una renuncia genérica de acciones del comprador. Éste podrá reclamar al vendedor tanto en caso de vicios ocultos (con las limitaciones propias de éstos), así como en casos en los que el inmueble no se corresponda con lo entregado ("aliud pro alio", infracciones urbanísticas) o, en general, con la facultad resolutoria prevista en el artículo 1.124 del Código Civil y las indemnizaciones previstas en el artículo 1.101 del Código Civil.

Uso del término "cuerpo cierto" en la compra de vivienda sobre plano

El concepto de "cuerpo cierto" es ampliamente utilizado en la compra de viviendas y construcciones ya existentes, siendo la práctica generalizada en el mercado inmobiliario. Es poco frecuente encontrar una edificación (viviendas, locales) que no se adquiera bajo la modalidad de "cuerpo cierto".

No obstante, en las compraventas de cosas futuras (compra sobre plano), en las que la cabida no está delimitada todavía por ser un objeto por construir o en aquellos casos en los que la superficie puede ser determinante (centros comerciales, donde la S.B.A. es esencial, fincas agrícolas, etc.), se podrá fijar el precio por unidad de medida.

En resumen, la compraventa como "cuerpo cierto" implica que el precio no se calcula en función de la cabida del inmueble, sino que se establece una suma global pactada. La cabida del inmueble no es relevante en relación al precio, y si hay una discrepancia de cabida después de la compraventa, no habrá aumento ni disminución en el precio. Sin embargo, el comprador aún puede reclamar en caso de vicios ocultos, incumplimiento contractual o irregularidades en el inmueble.

La modalidad de "cuerpo cierto" se aplica a inmuebles ya construidos, mientras que en la compra de vivienda sobre plano u otras situaciones donde la cabida es importante, se suele establecer el precio por unidad de medida.