Contratos de temporada: el mito de los 11 meses

En materia de arrendamientos hay muchas falsas creencias y mitos que se han convertido en prácticas -ilegales- de mercado.

Uno de ellos es lo que llamamos "el mito de los 11 meses", que cree poder cambiar el régimen jurídico aplicable a un contrato modificando simplemente la duración. Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, hemos detectado un nuevo auge de esta creencia.

El principal motivo de esta práctica es que la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé dos regímenes diferenciados para los contratos: por un lado, los “arrendamientos de vivienda”, con una serie de normas de aplicación obligatoria y, por otro, los “arrendamientos para uso distinto del de vivienda”, en el cual no existen normas obligatorias y las partes pueden acordar lo que estimen conveniente.

Firmar un arrendamiento de vivienda por 11 meses no evita la aplicación de las normas obligatorias previstas en la LAU.

Uno de los principales motivos para pretender configurar un arrendamiento como de temporada es el relativo a la duración de los contratos, puesto que en los arrendamientos de vivienda existe un régimen legal imperativo que obliga al arrendador a prorrogar automáticamente hasta un máximo de 5 años, y 3 más posteriormente.

A pesar de lo reiterado de la jurisprudencia que señala que estos intentos suponen un fraude de ley, todavía hay quien cree que con este sencillo truco consigue burlar la Ley, cosa que, por supuesto, no se consigue de forma tan sencilla.

Así, por ejemplo, en SAP Vizcaya de 3 de octubre de 2013, el tribunal señala que la configuración del contrato como un arrendamiento de temporada no es más que un “mero ardid de la parte arrendadora para eludir de una forma, un tanto tosca, pero fraudulenta, los plazos imperativos previstos en la LAU”.

La clave está en la causa del contrato, no en la duración

Si, como hemos visto, la duración no permite distinguir entre un arrendamiento de vivienda y un arrendamiento de temporada… ¿cómo podemos distinguirlos?

La SAP Barcelona de 1 de junio de 2004 indica que “Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual.”

Por tanto, lo importante no es la duración del contrato, sino la motivación que llevó a contratar, que en teoría general de los contratos, los juristas llamamos la causa del contrato.

La duración del contrato es indiferente a la hora de calificarlo: puede haber arrendamientos de vivienda de 6 meses y arrendamientos de temporada de 2 años.

Así, en STS de 15 de diciembre de 1999, se señala que “la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.”

Adicionalmente, en la ya citada SAP Vizcaya de 3 de octubre de 2013, se señala que “Constituyen pues elementos configuradores del arrendamiento de temporada: el negativo, de no constituir la residencia habitual del locatario y no tener vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario; y el positivo, de la limitación temporal u ocasional de los períodos de ocupación, verificados de manera más o menos discontinua y con una mayor o menor frecuencia, pero siempre interrumpidos por la preferencia otorgada al hogar habitual, único que cubre la necesidad permanente de ocupación, frente a las motivaciones de mera conveniencia, comodidad o capricho determinantes del arriendo.”

Por tanto, si arrendador y arrendatario quieren suscribir un arrendamiento de temporada deberán causalizar adecuadamente el contrato, es decir, exponer claramente la causa (los motivos explicando los motivos por los cuales quieren sujetarse a un régimen y no a otro. Por ello, no pueden utilizarse modelos de contrato ni cláusulas estandarizadas, siendo necesario un contrato que refleje verdaderamente la situación de las partes en el momento de contratar.

Entre las causas válidas para un arrendamiento de temporada, podemos encontrar la necesidad de vivienda no permanente por motivos de (i) vacaciones, (ii) cambio temporal de residencia (por trabajo, estudios, etc.), (iii) necesidad temporal de otro inmueble por obras en la vivienda habitual, entre otros. Como vemos, un elemento común a todos ellos es la temporalidad en la necesidad de la vivienda.

¿Y si cambian las circunstancias?

Con independencia del tipo de contrato que se haya firmado, ¿Cambiaría el régimen aplicable si cambian las circunstancias que motivaron el arrendamiento?

De nuevo, la casuística analizada por la jurisprudencia es suficientemente amplia como para haber analizado ambos supuestos:

Respecto de la posibilidad de cambio de un arrendamiento de temporada a arrendamiento de vivienda, la SAP Guadalajara de 19 de julio de 2012 establece de forma rotunda que el régimen del contrato “no se ve alterado porque posteriormente a ello, uno de los litigantes, (…) pretenda convertir dicho contrato en una arrendamiento de vivienda, como lo acredita el cambio de empadronamiento”.

Por su parte, respecto de la posibilidad contraria, esto es, que un arrendamiento de vivienda adquiera la consideración de arrendamiento de temporada por el uso discontinuado de los arrendatarios, la STS de 4 de abril de 2011 señala que “para que exista novación objetiva del contrato es preciso que el animus novandi sea expresado por las partes de forma inequívoca”, y sienta como doctrina jurisprudencial que “para que pueda entenderse novado un contrato de arrendamiento de vivienda y pase a convertirse en un contrato de arrendamiento de temporada, es precisa la acreditación inequívoca de una voluntad de novar de ambas partes contratantes.”

Por todo ello, en ningún caso puede entenderse que el cambio de circunstancias sobrevenidas implique el cambio del régimen normativo aplicable, siempre y cuando el arrendamiento no se hubiera hecho en fraude de ley.