La importancia de los contratos privados en las operaciones inmobiliarias.

Written by: Pelayo de Salvador Morell

04/09/2023 | Particulares y no residentes

En el mercado inmobiliario español, la estructura de "dos pasos" es predominante, articulándose la mayoría de las transacciones a través de un contrato privado y un posterior documento público (escritura).

El contrato privado es crucial, ya que establece las bases y obligaciones de la operación. Con él se perfecciona la obligación de compra-venta, y debe definir aspectos fundamentales como el objeto, el precio y los términos. Adecuadamente redactado, brinda a las partes seguridad jurídica sobre el negocio y las implicaciones en la fase previa a la formalización notarial de la venta, por lo que su adaptación al caso específico resulta esencial.

Por su parte, la consumación, o cumplimiento de lo previamente acordado, se realiza generalmente mediante la escritura pública, que permite la inscripción en el registro de la propiedad y culmina la transferencia efectiva de la propiedad.

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La "estructura de dos pasos" se ha convertido en un paradigma casi universal en el mercado español, de modo que la gran parte de las operaciones inmobiliarias, cualquiera que sea el nivel de estas, se suele articular mediante dos documentos legales: el contrato privado y la escritura pública.

Diferencia entre perfeccionamiento y consumación.

En términos jurídicos, donde vender y comprar no es lo mismo que transmitir y adquirir, se suele decir que, con el contrato privado, se vende y se compra, y con el otorgamiento de la se transmite y adquiere la propiedad.

Este matiz viene porque, en términos jurídicos no es lo mismo el momento del nacimiento de una obligación que el de su cumplimiento. Así:

  • Con el contrato privado, se produce el perfeccionamiento de la obligación. El perfeccionamiento es el nacimiento de la obligación. Esta obligación puede ser de distinta naturaleza (compraventa, promesa de compraventa, opción de compra, etc.) aunque todos ellos son contratos tendentes a la transacción de un inmueble, con mayor o menor fuerza jurídica.

  • Con la escritura pública, se produce la consumación de la obligación. La consumación es la muerte de la obligación, el momento en el que se cumplen las obligaciones nacidas con el perfeccionamiento, extinguiéndose. Así, con la consumación de la compraventa el vendedor transmite y el comprador adquiere la propiedad -cumpliendo el vendedor su obligación de traslación de dominio- y el comprador cumple mediante el pago del precio.

Como vemos, el contrato privado es el documento en el que las partes establecen todos los términos de la operación, estableciendo las obligaciones de cada una de ellas. Es importante destacar que lo que no se haya establecido en el contrato privado no puede exigirse a ninguna de las partes con posterioridad.

Así, el documento privado es el contrato vertebrador de la operación de compraventa. Es importante huir de documentos estandarizados y realizar contratos adaptados para cada una de las operaciones, tras un análisis exhaustivo de la situación jurídica del inmueble. Sólo de esta forma se podrá articular la operación para lograr los objetivos de cada una de las partes.

La importancia de la personalización del contrato privado.

Al entender el papel del contrato privado como elemento estructurador de la operación, que tiene que marcar los pasos del desarrollo de la operación, veremos como el papel jurídico que juega es especialmente relevante, y más en operaciones donde la inversión suele ser relevante, como las inmobiliarias.

Por eso, es necesario comprender cómo el enfoque de asesoramiento, personalización y adaptación del contrato privado puede resultar determinante para conseguir el éxito de la operación inmobiliaria.

Contratos genéricos ofrecen soluciones genéricas

Un contrato genérico solo puede abordar cuestiones genéricas, lo que significa que no proporcionará respuestas jurídicas a situaciones específicas que puedan surgir en una transacción inmobiliaria.

Es cierto que en el mundo de las operaciones inmobiliarias hay unos “estándares comunes” a la mayoría de las operaciones. Partiendo de esos estándares comunes, que ofrecen niveles mínimos de seguridad jurídica, podemos construir para adaptar el contrato tanto a las necesidades y objetivos de las partes involucradas como al inmueble concreto.

Esta personalización permite abordar de manera proactiva cualquier particularidad o complejidad que pueda surgir, minimizando así los riesgos y maximizando las oportunidades para todas las partes.

La Due Diligence legal

Por Due Diligence legal nos referimos a la fase de análisis de la situación jurídica del inmueble. Dicho análisis comienza con la solicitud a la contraparte y a los distintos registros públicos de toda la información disponible sobre el inmueble. Se trata de una fase de “descubrimiento”, en la que el abogado tiene que llegar a conocer con detalle la situación jurídica del inmueble.

La DD legal no solo identifica riesgos y oportunidades, sino que también proporciona el marco necesario para un contrato que sea tanto completo como específico y, en muchas ocasiones, la DD legal resulta determinante en la decisión de compra del cliente, motivo por el cual ha que trasladar la información de manera simple y objetiva, explicando sin alarmismo las posibles consecuencias jurídicas de las posibles contingencias detectadas, de forma que cuente con las herramientas necesarias para tomar su decisión.

El análisis no puede limitarse a la revisión de una nota simple, puesto que sería manifiestamente insuficiente. Una adecuada DD legal inmobiliaria debe ser mucho más amplia y cubrir distintas áreas del Derecho (civil, registral, fiscal, urbanístico, administrativo). Debemops recordar que el Derecho Inmobiliario es una especialización por razón del objeto, motivo por el cual nuestros abogados cubren con solvencia las áreas señaladas anteriormente.

El asesoramiento jurídico de parte

El asesoramiento jurídico de parte es otro elemento crucial en la personalización del contrato. Un abogado en esta función defiende exclusivamente los intereses de su cliente, lo que añade una capa adicional de confianza y seguridad jurídica al proceso. El cliente puede trasladar todas sus inquietudes y expectativas al abogado, quien debe traducirlas al lenguaje jurídico e incorporarlas al contrato.

Además, el asesoramiento jurídico de parte puede incluir aspectos como la planificación fiscal óptima y la adecuación del inmueble a las necesidades específicas del cliente, lo que añade un valor inestimable a la transacción.

La anticipación de contingencias y resolución de conflictos

Por último, la personalización del contrato aporta una ventaja adicional, que es la capacidad del propio contrato de anticipar contingencias y establecer métodos específicos para la resolución de los conflictos.

El contrato no debe abarcar solo la parte positiva de la operación, sino también la negativa. Debe establecer claramente las obligaciones de las partes para alcanzar el fin pretendido, y establecer las consecuencias jurídicas pertinentes a los posibles incumplimientos. Un contrato claro y completo cerrará la puerta a posibles interpretaciones partidarias, evitando así potenciales conflictos.

Este enfoque proactivo no solo añade una capa adicional de seguridad y confianza en la transacción, sino que también refuerza la importancia de contar con un asesoramiento jurídico especializado desde las primeras etapas del proceso. Al anticipar y planificar para diversas contingencias, el abogado puede ofrecer un valor añadido que va más allá de la simple redacción del contrato, contribuyendo al éxito a largo plazo de la operación inmobiliaria.

 En resumen, la estructura de dos pasos en las operaciones inmobiliarias, que abarca desde el contrato privado hasta la escritura pública, no es un mero formalismo. Es un proceso que requiere un enfoque personalizado y un asesoramiento jurídico especializado para garantizar el éxito de la transacción. La Due Diligence legal y el asesoramiento de parte son elementos cruciales que añaden capas de seguridad y confianza, permitiendo anticipar contingencias y minimizar riesgos. Un contrato bien elaborado y adaptado a las circunstancias específicas no solo cumple con las obligaciones legales, sino que también maximiza las oportunidades para todas las partes involucradas. Por tanto, es imperativo contar con un equipo legal que comprenda profundamente tanto las necesidades del cliente como las particularidades del inmueble en cuestión.