COVID-19. Medidas para los arrendamientos de local aprobadas en el RD-Ley 15/2020

El pasado 21 de abril se decretaron determinadas medidas de carácter económico destinadas a diversas cuestiones, entre las que se encuentran las medidas adoptadas en relación con la incidencia del estado de alarma sobre los arrendamientos de inmuebles para uso distinto del de vivienda, es decir, locales, oficinas, almacenes y demás.

La medida consiste en permitir a los arrendatarios, cumpliendo determinadas condiciones, solicitar la aplicación automática de una moratoria del pago de la renta a sus arrendadores, que deberá ser devuelta sin intereses y/o penalizaciones.

En nuestra opinión, la intención del legislador con esta medida, más allá de "ofrecer una respuesta y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo" es:

1. Cerrar la puerta a que los arrendatarios puedan exigir la suspensión de los efectos del contrato durante la situación de fuerza mayor -la alegación de la cláusula rebus sic stantibus que comentábamos en nuestro artículo anterior-; y
2. Procurar frenar la salida de caja de los arrendatarios mientras no tengan ingresos.

¿A qué tipo de arrendamientos aplica?

La medida aplica exclusivamente a los arrendamientos urbanos de inmuebles para "uso distinto del de vivienda", es decir, locales, oficinas, fábricas, etc, y aquéllos arrendamientos de industria, en los que el objeto del contrato no es solo el inmueble, sino la actividad (estos arrendamientos son habituales en la industria hotelera).

Esto excluye de la aplicación directa a aquéllos arrendamientos que se rijan por el Código Civil, como los arrendamientos de suelo "ad aedificandum".

¿Qué arrendatarios pueden acogerse a estas medidas?

Pueden acogerse a estas pedidas los autónomos y PYMES que cumplan los siguientes requisitos:  

Autónomos

1. Estar afiliado y de alta antes del 14 de marzo de 2020 como autónomo, RETA o asimilados y, además
2. Su actividad debe estar suspendida por decreto u orden de organismo competente o, alternativamente,
3. Debe acreditar una reducción de la facturación en al menos un 75% en el mes natural anterior al de solicitud del aplazamiento, en comparación con facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en 2019.

PYMES

1. Se consideran PYMES a estos efectos las empresas que pueden presentar balance abreviado, siendo estas las que cumplan, en 2 ejercicios consecutivos al menos, 2 de las siguientes condiciones
   1. Partidas del activo por valor inferior a 4M€;
   2. Cifra neta de negocios anual inferior a 8M€;
   3. Menos de 50 empleados durante el ejercicio.
2. Su actividad debe estar suspendida por decreto u orden de organismo competente o, alternativamente,
3. Debe acreditar una reducción de la facturación en al menos un 75% en el mes natural anterior al de solicitud del aplazamiento, en comparación con facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en 2019.

¿En qué consisten exactamente las medidas?

Las medidas adoptadas por el Gobierno en el Real Decreto-Ley se estructuran en dos tipos distintos, en función de las características del arrendador.

Si el arrendador es una empresa pública, entidad pública de viviendas o un Gran tenedor (entendide si el arrendador tiene la consideración de "Gran Tenedor" o no, entendiéndose por "Gran Tenedor" a estos efectos:

Empresas o entidades públicas de viviendas o "grandes tenedores"

Si el arrendador es una entidad pública, empresa o “gran tenedor” (persona física o jurídica que tenga más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes o trasteros o una superficie construida de más de 1500 m2), la medida consiste en la aplicación automática de una moratoria en el pago de la renta durante un plazo máximo de cuatro meses, que queda aplazada y deberá devolverse en dos años.

Si bien se prevé una "aplicación automática", como veremos la redacción del RD-Ley es bastante deficiente y surgen dudas interpretativas, como veremos en los apartados siguientes.

Otros arrendadores

Para el supuesto en que el arrendador no sea ninguna de las figuras señaladas anteriormente, las medidas consisten en la simple posibilidad de solicitar un "aplazamiento temporal y extraordinario", salvo que se hubiera acordado otra cosa o la aplicación de la fianza para el pago de una o varias mensualidades, debiendo reintegrarla el arrendatario en el plazo de un año.

En consecuencia, el Real Decreto lo único que hace es establecer una "propuesta de negociación", sin que la misma tenga que ser aceptada por el arrendador, por lo que, a efectos prácticos, no varía la situación respecto de la anterior a la aprobación del Real Decreto-Ley.

Además, la aplicación de la fianza al pago de la renta es una medida un tanto surrealista, considerando la obligación del depósito ante los organismos autonómicos. Así, el arrendador tendrá que solicitar la devolución de la fianza de un contrato no acabado, lo que generará más de un quebradero de cabeza.

¿Debo solicitar expresamente la medida?

En ambos supuestos, la norma establece un plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley para que el arrendatario realice a su arrendador la solicitud de las medidas correspondientes. Por tanto, debe solicitarse antes del 22 de mayo de 2020.

La solicitud debe partir del arrendatario, quien deberá acreditar a su arrendador que cumple con los requisitos exigidos para quedar sujeto a este decreto. No obstante, nada se establece sobre la forma en la que el arrendador debe acreditar a su arrendatario si es empresa o entidad pública o gran tenedor.

En todo caso, entendemos que la burocracia que puede generar la prueba por uno y otro lado del cumplimiento de los requisitos, hará que las partes opten siempre por una negociación de buena fe que iguale o mejore las condiciones del decreto.

¿Qué rentas quedan aplazadas?

La redacción del Real Decreto-Ley en este aspecto es bastante confusa:

• Por un lado, señala que la medida afecta "al período de tiempo que dure el estado de alarma y las sucesivas prórrogas y a las mensualidades siguientes", dando a entender una aplicación con carácter retroactivo, sin decirlo expresamente.
• Por otro lado, señala que  la renta se aplazará "a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia".

Por tanto, entendemos que no puede aplicarse con carácter retroactivo, sino que la primera renta “aplazada automáticamente” será la renta siguiente a la recepción por el arrendador de la notificación del arrendatario.

La última renta aplazada será la correspondiente al mes en el que se levante el estado de alarma, pudiendo prorrogarse mensualmente la medida si subsisten los efectos adversos de la distanciación (por ejemplo, una reducción de aforo en restauración).

Por ello, entendemos que es aconsejable dejar fehaciencia de la solicitud del arrendatario al arrendador y su contenido (burofax, email certificado y análogos).

¿Cuándo deben abonarse las rentas aplazadas?

De conformidad con la norma, las rentas aplazadas deben comenzar a reintegrarse al arrendador en la mensualidad siguiente al fin de la “situación COVID-19” (fin del estado de alarma o de los efectos del COVID 19, según el Real Decreto) o como máximo, finalizado el plazo de 4 meses de moratoria.

El pago se realizará en en cuotas fraccionadas, durante los dos años siguientes y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato.

Nuestra opinión

A nuestro entender, el texto normativo es claramente deficiente, con muchas posibles interpretaciones y que únicamente logra limitar las posiciones de los arrendatarios que pretendían la suspensión del contrato de arrendamiento (condonación de rentas). 

El aplazamiento de la renta por un máximo de 4 meses puede ser una ayuda inmediata para los arrendatarios en dificultades por el cierre obligado de los inmuebles arrendados, pero habrá que ver la viabilidad efectiva de abonar la renta incrementada en un período donde es posible que se mantengan importantes restricciones a actividades como la hostelería: Si superada la fase de cierre se imponen medidas de separación o distanciamento social, que impidiesen optimizar los locales y recuperar la facturación anterior a la crisis de COVID-19, cabe preguntarse si los arrendatarios podrán asumir el pago de la renta original, más el fraccionamiento de las rentas aplazadas.

Por ello, consideramos imprescindible plantear un nuevo escenario de negociación con el arrendador para lograr la adopción de la medida que mejor se adapte a su relación contractual, buscando la sostenibilidad del negocio y del contrato de arrendamiento. Dado que el Real Decreto-Ley concede un mes para optar por la moratoria de 4 meses, si la negociación no fructifica, la moratoria puede resultar la opción residual.

Respecto a los arrendadores, es importante documentar los acuerdos que se alcancen por escrito para a los efectos de justificar de cara a Hacienda la ausencia de devengo de IVA, así como para poder reclamar las rentas aplazadas en caso de impago.

En consecuencia: cualquier modificación del contrato de arrendamiento, también la moratoria de renta, debe constar por escrito, para garantizar los derechos y obligaciones de cada parte.