Como señalábamos en nuestra entrada anterior, la duración y las posibilidades de terminación anticipada de un arrendamiento de vivienda son consultas muy habituales. La escasa regulación de los arrendamientos y, en muchas ocasiones, la introducción de cláusulas nulas, hacen que sea difícil interpretarlos si no se tiene un conocimiento de la Ley.
Si el arrendamiento de vivienda es posterior a junio de 2013 el arrendatario puede irse a los 6 meses
Si en nuestra entrada anterior tratábamos sobre el régimen de duración y terminación de los contratos suscritos entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013, en este post trataremos de aquéllos contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de junio de 2013, una vez entrada en vigor la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Por tanto, se trata del régimen legal aplicable a los contratos que se firman a día de hoy.
Arrendamientos suscritos a partir del 6 de junio de 2013
La Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, incluyó una serie de modificaciones en la LAU, especialmente en materia de plazos. Por ello, es muy necesario tener en cuenta la fecha de firma de los contratos de arrendamiento, ya que determina que el contrato se sujete a un régimen legal o a otro.
La primera de las novedades es que el plazo de cinco años que señalábamos anteriormente como plazo legal mínimo, se redujo a tres años, de conformidad con la nueva redacción del artículo 9 LAU. Así, los arrendamientos suscritos por períodos inferiores a los tres años, se prorrogarán de forma obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de tres años.
Al cumplirse esos tres años, y siempre que ninguna de las partes haya notificado a la otra con treinta días de antelación que no quiere que continúe el arrendamiento, el contrato se prorroga por una anualidad adicional, por lo que hablaríamos de una duración de 3+1.
No obstante, una de las grandes novedades de la reforma es que, al término del plazo de 3+1, ya no operaría la tácita reconducción tal y como la hemos explicado en nuestra entrada anterior, ya que el artículo 10 LAU, en su nueva redacción, permite que haya sucesivas prórrogas anuales. Por ello, en lugar de 3+1, deberíamos hablar de arrendamientos de 3+1+1+1+1…
Momentos de terminación del arrendamiento suscritos a partir del 6 de junio de 2013
Otra de las novedades importantísimas operada por la Ley 4/2013, es la que se refiere a la posibilidad de desistimiento del arrendatario. Así, gracias a la reforma operada por la Ley para los arrendamientos firmados después del 6 de junio de 2013, el arrendatario puede decidir marcharse en cualquier momento, siempre que hayan transcurrido un mínimo de 6 meses, debiendo abonar una indemnización limitada únicamente si se ha pactado expresamente en el contrato. En caso de querer marcharse antes de los 6 meses, el arrendador podrá reclamarle las rentas correspondientes a dicho período, aunque no ocupe la vivienda.
Por lo que respecta al arrendador, únicamente puede señalar que no quiere continuar con el arrendamiento en cuando se cumpla la tercera anualidad, y anualmente con cada una de las prórrogas. Asimismo, dentro de los tres primeros años, puede evitar la prórroga obligatoria si necesitara usar la vivienda para uso propio (o parientes en primer grado y cónyuge divorciado), aunque ya no es necesario haberlo previsto en el contrato de arrendamiento, aunque para ello deberá preavisar con dos meses de antelación.
En todo caso, si tuviera cualquier tipo de duda sobre la interpretación de su contrato, lo mejor es que se ponga en contacto cuanto antes con un abogado especializado en arrendamientos, que podrá resolverle las cuestiones que tenga.
