Es habitual la confusión en cuanto a la duración de los arrendamientos, bien porque se mezclan las ideas de dos ámbitos distintos (vivienda y uso distinto del de vivienda), bien porque se considera que lo establecido por Ley supone unos límites absolutos de la duración (especialmente en arrendamientos de vivienda).
La duración de los arrendamientos es la que libremente determinen las partes, siempre que se respeten determinados límites.
En esta entrada analizaremos el principio de libertad de pactos y los límites legales a los mismos, establecidos en defensa exclusiva del arrendatario de vivienda, así como la invalidez de los pactos de duración o prórrogas indefinidas.
Vivienda: mínimos legales (pero no máximos)
La duración de los arrendamientos de vivienda es una condición de libre pacto entre las partes, que son libres de fijar la duración del contrato que estimen conveniente. No obstante, si la duración es inferior a los criterios establecidos en la legislación, estos operan como mínimos legales. En este sentido, es imprescindible conocer la fecha de firma del contrato de arrendamiento, puesto que los mínimos establecidos en la Ley han ido variando. Así, si se trata de alquileres firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013, se habla de una duración de 5+3, mientras que si es un alquiler posterior al 6 de junio de 2013, estaremos en un 3+1+1+…, como se explica en las respectivas entradas .
Un alquiler de vivienda puede tener la duración que las partes quieran, pero si la duración es inferior a 3 años, el arrendatario tendrá derecho a que el contrato se prorrogue con prórrogas anuales obligatorias para el arrendador hasta alcanzar el mínimo.
Estos sistemas operan única y exclusivamente como mínimos para garantizar un cierto nivel de protección al arrendatario, por lo que es perfectamente válido el pacto que aumente la duración del contrato por encima de las prórrogas forzosas de esos tres años, pudiendo firmar alquileres de vivienda por 5, 10 o 15 años, si lo que se busca es mucha estabilidad, o ampliando las prórrogas que puedan ser de aplicación (5+5+5, por ejemplo).
Además de lo anterior, hay que tener en cuenta los “falsos contratos de temporada”, es decir, aquellos arrendamientos que se pactan por 11 meses precisamente para excluir la aplicación de las prórrogas legales, y de los que ya hablamos en esta entrada.
El plazo del contrato es un elemento esencial que determina el nivel de compromiso de las partes, y su cumplimiento íntegro es obligatorio para ambos (tanto arrendador como arrendatario). A pesar de lo anterior, si el alquiler de vivienda se firma después del 6 de junio de 2013, el arrendatario tendrá siempre (es irrenunciable) una facultad de desistimiento (posibilidad de marcharse sin causa justificada) una vez transcurridos los 6 primeros meses, que puede conllevar el pago de una indemnización limitada legalmente.
Uso distinto: libertad de pactos
Por lo que respecta a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (alquileres de temporada, local de negocio, oficinas, almacenes, naves industriales), existe una total y absoluta libertad para determinar la duración del contrato.
En este tipo de arrendamientos no existen mínimos ni prórrogas legales del contrato, por lo que la duración vendrá estrictamente determinada por lo que acuerden las partes. En este sentido, resulta esencial acompasar el contrato de arrendamiento con el plan de negocio, puesto que, de lo contrario, puede que el arrendamiento se extinga antes de haber amortizado siquiera la inversión inicial.
El alquiler de un local no tiene ninguna duración legal mínima, ni prórrogas legales, por lo que es necesario que las partes negocien y acuerden cómo debe articularse su duración.
Las partes pueden acordar la duración en los términos que estimen convenientes, bien estableciendo un único plazo o añadiendo al plazo las prórrogas (determinadas en número y duración y, en su caso, obligatoriedad para las partes -especialmente para el arrendador-). Es necesario tener en cuenta que la duración del contrato es una condición esencial del mismo y su incumplimiento genera en la contraparte un daño indemnizable.
Además, hay que tener en cuenta que, en los arrendamientos de local, no existe una facultad legal de desistimiento, por lo que si se quiere contar con ese derecho, es necesario pactarlo expresamente.
La “duración indefinida”
El arrendamiento se ha definido tradicionalmente como “cesión de uso de un bien por un plazo determinado y a cambio de una renta”. Como consecuencia de ello, la jurisprudencia se ha manifestado en numerosas ocasiones en contra de aquellas cláusulas que dan al arrendamiento una “duración indefinida” o que directamente no incluyen mención a la duración.
Por ejemplo, la STS nº1053/2008, de 25 de noviembre: “La expresión “duración del contrato por tiempo indefinido” constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia (por todas, STS de 26 de febrero de 1992).”
Del mismo modo, tampoco puede decirse que el contrato se “prorrogará indefinidamente” de forma obligatoria para una de las partes, por cuanto ello supondría dejar la vigencia del contrato al arbitrio de una de las partes, por lo que es contrario al 1.256 CC.
En los casos en los que no se determina un plazo concreto, habrá que distinguir entre la finalidad del arrendamiento:
» En los arrendamientos de vivienda, el art. 9.2 LAU establece que “Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.”
STS nº 204/2013, de 20 de marzo: “EI Tribunal Supremo en sentencias de 17 septiembre 1987, 13 diciembre 1990 y de 26 febrero de 1992, ha declarado que “EI arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza y las cláusulas en contrario “así la duración indefinida” son ineficaces (S. de 17 de noviembre de 1984), en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el art. 1581 del Código Civil, lo cual supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo ha de estarse al mínimo legal”.
Prosigue más adelante señalando que: “Sentado lo anterior y pactada una duración del contrato por tiempo indefinido, debe tenerse en consideración que el Tribunal Supremo ha declarado en reiteradas ocasiones que el arrendamiento de cosas es temporal por naturaleza (arts. 1543 , 1554 y 1569.1 CC) y las cláusulas en contrario -así la de duración indefinida- son ineficaces, en cuyo caso ha de aplicarse al contrato lo dispuesto en el art. 1581 CC , lo cual supone que en ausencia de pacto sobre la duración del arriendo ha de estarse al mínimo legal, así pues siendo la temporalidad característica esencial del arrendamiento no cabe que el mismo se concluya por tiempo indefinido, tanto en el sentido de carente de definición, es decir, sin delimitar ni precisar, como en el sentido de ilimitado o a perpetuidad”.”
