Grundbuchbelastungen: Wichtige Überlegungen beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca

Der Erwerb einer Immobilie, sei es ein Haus oder ein Grundstück, ist eine der bedeutendsten Entscheidungen, die eine Person in ihrem Leben treffen kann. Dieser Prozess kann jedoch mit vielen Komplikationen verbunden sein, wenn bestimmte grundlegende rechtliche Aspekte nicht berücksichtigt werden. Einer der kritischen Punkte, den jeder Käufer beachten sollte, ist die Überprüfung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen, die auf der Immobilie lasten können.

Einfache Grundbuchauszüge können viele Informationen liefern, aber es ist entscheidend, diese Informationen richtig zu interpretieren.

Was sind Grundbuchbelastungen?

Grundbuchbelastungen sind Pfandrechte oder Beschränkungen, die im Grundbuch eingetragen sind und eine Immobilie betreffen. Diese können Hypotheken, Dienstbarkeiten, vorläufige Vermerke für Pfändungen und andere beinhalten. Das Vorhandensein dieser Belastungen kann den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen und die Bedingungen, unter denen sie veräußert werden kann, beeinträchtigen.

Häufige Arten von Belastungen

Hypothek

Eine Hypothek ist ein dingliches Recht, das auf einer Immobilie lastet, um die Erfüllung einer Verpflichtung, in der Regel eines Darlehens, zu sichern.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, ohne die Hypothek zu tilgen, bleibt Ihre Immobilie als Sicherheit für die Schulden des Verkäufers bestehen.

Es ist entscheidend zu überprüfen, ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, da bei Nichtzahlung des Darlehens eine Zwangsvollstreckung drohen kann.

Dienstbarkeiten

Dies sind Rechte, die an einer Immobilie zugunsten einer anderen Immobilie eingeräumt werden und deren Nutzung einschränken können. Häufige Beispiele sind Wegerechte, Leitungsrechte usw., die jedoch je nach den Anforderungen des Grundstücks angepasst werden können.

Beispielsweise wurde bei einer Wohnanlage, die auf einem Golfplatz gebaut wurde, eine "negative Dienstbarkeit für den Überflug von Golfbällen" eingerichtet, die die Eigentümer verpflichtete, das Überfliegen oder Herabfallen von Golfbällen auf ihrem Grundstück zu dulden. Dadurch wurde verhindert, dass sie in Zukunft Änderungen am Golfplatz beantragen konnten.

Randvermerke

Randvermerke sind Anmerkungen (die keine Grundbucheintragung darstellen) im Grundbuch, die zusätzliche Informationen über die rechtliche Situation der Immobilie liefern, ohne das Eigentum zu ändern. Diese Vermerke, die neben einer Eintragung (am Rand des Blattes) vorgenommen werden, können Einschränkungen, Belastungen oder spezifische Situationen anzeigen, die der Käufer berücksichtigen sollte:

• Randvermerk zur steuerlichen Belastung:

Diese werden eingetragen, um die Erfüllung steuerlicher Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Übertragung der Immobilie, wie z.B. Übertragungssteuern, sicherzustellen. Diese Vermerke verfallen in der Regel nach fünf Jahren und können nicht vorzeitig gelöscht werden, es sei denn, die Steuerbehörde hat bereits eine Überprüfung der Steuererklärung durchgeführt.

Steuerliche Belastungen werden nur durch Zeitablauf aufgehoben und stellen in der Regel kein größeres Problem für das Geschäft dar, außer in speziellen Fällen.

Sie sind besonders relevant, wenn der Eigentümer von einer Steuervergünstigung (ermäßigter Steuersatz, Befreiungen usw.) profitiert hat, da dies den neuen Eigentümer betreffen kann.

• Randvermerk zur zehnjährigen Versicherung:

Wenn ein Bauträger ein neues Wohngebäude errichtet, ist er verpflichtet, eine zehnjährige Versicherung abzuschließen, die mögliche strukturelle Schäden für zehn Jahre nach der Fertigstellung abdeckt. Diese Verpflichtung kann jedoch entfallen, wenn es sich um einen Selbstbauherrn handelt.

Wenn festgestellt wird, dass die zehnjährige Versicherung nicht abgeschlossen wurde, weil der Bauherr ein Selbstbauherr war, muss der Verkäufer nachweisen, dass er die Immobilie für den Eigenbedarf genutzt hat, damit der Käufer ihn von der Verpflichtung zur Versicherung befreien kann.

Randvermerke geben uns Auskunft darüber, ob diese obligatorische Versicherung abgeschlossen wurde oder nicht, und bieten dem Käufer rechtliche Sicherheit.

• Randvermerk zur städtebaulichen Belastung:

Diese Vermerke zeigen an, dass die Immobilie einem städtebaulichen Projekt unterliegt oder zur Zahlung von Urbanisierungskosten verpflichtet ist.

Sie können auch anzeigen, dass die Immobilie durch städtebauliche Pläne beeinträchtigt ist, die ihre Nutzung einschränken oder dem Eigentümer bestimmte Verpflichtungen auferlegen. Diese Vermerke sind typisch für Gebiete, die kürzlich städtebaulich entwickelt wurden.

• Randvermerk zur Unteilbarkeit der Immobilie:

Diese Vermerke zeigen an, dass eine Immobilie nicht geteilt oder abgetrennt werden kann. Dies ist häufig bei Immobilien der Fall, die an ein bestimmtes Gebäude gebunden sind, wie z.B. ländliche Grundstücke auf Mallorca, wo im Rahmen des Verfahrens zur Erteilung einer Baugenehmigung auf ländlichem Boden die Eintragung dieses Randvermerks zur Unteilbarkeit als Voraussetzung für die Erteilung der Genehmigung gefordert wird.

Daher ist es üblich, diesen Hinweis in einfachen Auszügen ländlicher Immobilien zu finden, die in den letzten Jahren gebaut wurden.

• Randvermerk zur Mitteilung über Neubauten aufgrund von Alter:

Eine der Möglichkeiten, wie ein Gebäude in das Grundbuch aufgenommen werden kann, ist die Erklärung einer Neubauwohnung aufgrund ihres Alters, sofern die Verjährungsfrist für eine mögliche städtebauliche Ordnungswidrigkeit abgelaufen ist.

Die Eintragung einer Immobilie im Grundbuch bestätigt nicht deren städtebauliche Legalität.

Wenn eine Neubauwohnung aufgrund ihres Alters erklärt wird, ist das Grundbuchamt verpflichtet, dies der Stadtverwaltung mitzuteilen, damit sie sich zur städtebaulichen Legalität oder Illegalität äußern kann. Es ist jedoch selten, dass die Stadtverwaltungen auf die Mitteilung des Grundbuchamtes reagieren.

• Randvermerk zur städtebaulichen Illegalität:

Diese Vermerke werden hinzugefügt, wenn ein Bauwerk oder eine Baugenehmigung von den Verwaltungsbehörden für illegal erklärt wird.

Dies kann die Verpflichtung zur Abriss oder Legalisierung des Bauwerks mit sich bringen, was den Wert der Immobilie erheblich beeinträchtigen kann.

• Randvermerk zum Verbot der touristischen Vermietung:

In einigen Regionen können Vermerke festgelegt werden, die die Nutzung der Immobilie für touristische Vermietungen verbieten und damit Einschränkungen widerspiegeln, die durch die örtliche Gesetzgebung auferlegt wurden.

Auf Mallorca müssen beispielsweise ländliche Immobilien, die das außerordentliche Legalisierungsverfahren von 2024 in Anspruch nehmen, diese Verbotsvermerk im Grundbuch eintragen lassen, um legalisiert zu werden.

Vorläufige Vermerke

Vorläufige Vermerke sind vorübergehende Einträge im Grundbuch, die dazu dienen, ein Recht zu sichern oder zu gewährleisten, während ein Gerichts- oder Verwaltungsverfahren anhängig ist. Zu den häufigsten gehören:

• Vorläufiger Vermerk zur Pfändung:

Dieser sichert die Einziehung einer Schuld durch die Anheftung der Immobilie an ein Zwangsvollstreckungsverfahren. Diese Pfändungen können administrativ (Schulden für Steuern, Sozialversicherung usw.) oder gerichtlich (Pfändungen auf Antrag der Gläubiger des Eigentümers) sein.

Ihre Existenz bedeutet, dass die Immobilie zur Zahlung der entsprechenden Beträge verpflichtet ist, weshalb sie vor dem Verkauf gelöscht werden müssen.

• Vorläufiger Vermerk zum Verfügungsverbot:

Dies ist eine Sicherungsmaßnahme, die den Verkauf einer Immobilie verhindert, solange das Gerichts- oder Verwaltungsverfahren, das sie verhängt hat, anhängig ist. Dieser Vermerk blockiert neue Einträge im Zusammenhang mit der Verfügung über die Immobilie.

Eigentumsvorbehalt

Diese Vereinbarung wird getroffen, wenn der Verkäufer einer Immobilie das Eigentum an der Immobilie bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer zurückbehält. Bis diese Bedingung erfüllt ist, wird die Immobilie nicht vollständig übertragen, und die Vereinbarung muss vor jeder neuen Transaktion aufgehoben werden.

Auflösende Bedingung

Diese bedeuten, dass frühere Transaktionen unter bestimmten Umständen rückgängig gemacht werden können (am häufigsten ist die Nichtzahlung), was die Rechte des Verkäufers gefährden kann.

Kaufoption

Dies ist ein Vertrag, der dem Begünstigten das Recht einräumt, eine Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums und zu vereinbarten Bedingungen zu erwerben. Wenn sie im Grundbuch eingetragen ist, muss sich jeder potenzielle Käufer vergewissern, dass die Optionsfrist abgelaufen ist oder dass die Option vor dem Kauf annulliert wurde.

Wie kann ich Grundbuchbelastungen löschen?

Jede Art von Grundbuchbelastung hat ihren eigenen Löschungsmechanismus, und es ist entscheidend, das richtige Verfahren zu befolgen, um sicherzustellen, dass die Immobilie frei von Belastungen ist. Einige, wie z.B. steuerliche Belastungen, verfallen nach den gesetzlich festgelegten Fristen (5 Jahre für steuerliche, 7 Jahre für städtebauliche Belastungen), während andere die Anwesenheit des Schuldners zur Löschung erfordern (Hypotheken) oder eine Zahlungsbestätigung (Pfändungsvermerke zugunsten der Verwaltung) oder einen Gerichtsbeschluss (gerichtliche Pfändungen).

Es ist entscheidend, dass sich jeder Käufer vor dem Erwerb einer Immobilie vergewissert, dass alle Belastungen, die er nicht übernehmen möchte, korrekt gelöscht wurden, um zukünftige Komplikationen zu vermeiden.

Können nicht registrierte Belastungen existieren?

Ja, es kann nicht registrierte Belastungen geben, die, obwohl sie nicht im Grundbuch eingetragen sind, die Immobilie und ihre Nutzung beeinträchtigen können. Diese Belastungen sind, obwohl sie nicht registriert sind, rechtlich gültig und können erhebliche Konsequenzen für den Eigentümer haben. Zu diesen gehören:

Gesetzliche Dienstbarkeiten

Dies sind Rechte, die es einer Immobilie ermöglichen, die Nutzung einer anderen Immobilie (dienende Immobilie) zugunsten eines Dritten zu nutzen. Diese Dienstbarkeiten können gesetzlich festgelegt werden und erfordern keine Registrierung im Grundbuch, um gültig zu sein. Ein häufiges Beispiel ist das Leitungsrecht für die Installation von Stromleitungen zugunsten von Versorgungsunternehmen oder Dienstbarkeiten zugunsten von eingeschlossenen Grundstücken.

Einige Dienstbarkeiten

Ständige und offensichtliche Dienstbarkeiten (wie z.B. Entwässerungs- oder Aussichtsdienstbarkeiten) können gegenüber Dritten durchgesetzt werden, auch wenn sie nicht registriert sind, sofern ihre Existenz offensichtlich und dauerhaft ist. Diese Dienstbarkeiten können durch längeren Besitz (Ersitzung) oder durch sichtbare und dauerhafte Nutzung begründet werden.

Stillschweigende gesetzliche Hypotheken

Obwohl die meisten Hypotheken eine Registrierung erfordern, um gegenüber Dritten durchsetzbar zu sein, gibt es stillschweigende gesetzliche Hypotheken, die per Gesetz bestimmte Immobilien belasten, ohne dass eine Registrierung erforderlich ist. Ein Beispiel ist die stillschweigende Hypothek, die die Zahlung bestimmter Steuerschulden gegenüber der Steuerbehörde sichert. Obwohl sie nicht registriert ist, kann diese Hypothek die Immobilie belasten.

Gesetzliche Belastungen

Diese beziehen sich auf Situationen, in denen eine Immobilie zur Zahlung bestimmter Beträge verpflichtet ist, wie z.B. zur Zahlung von Gemeinschaftsschulden in Immobilien, die einem Wohnungseigentumsregime angehören.

Kurz gesagt, die Überprüfung von Grundbuchbelastungen ist ein entscheidender Schritt, der im Prozess des Immobilienerwerbs nicht übersehen werden sollte. Die Beratung durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt kann sicherstellen, dass der Kauf ohne unangenehme Überraschungen erfolgt, Ihre Investition schützt und Ihnen die nötige Ruhe verschafft, um Ihre neue Immobilie auf Mallorca zu genießen.

Bei desalvador sind wir darauf spezialisiert, umfassende und maßgeschneiderte Beratung anzubieten, um sicherzustellen, dass jede Immobilientransaktion mit höchster rechtlicher Sicherheit durchgeführt wird. Wenn Sie Fragen zu Grundbuchbelastungen oder anderen rechtlichen Aspekten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien haben, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.