Neues Verfahren zur Legalisierung illegaler Bauten auf ländlichen Gebieten auf Mallorca.

Am 28. Mai 2024 wurde das Gesetzesdekret 3/2024 über dringende Maßnahmen zur Vereinfachung und administrativen Rationalisierung der Behörden auf den Balearen im spanischen Amtsblatt (BOE) veröffentlicht. Dieses ehrgeizige Dekret, mit dem rund 50 Gesetze und Verordnungen geändert wurden, beinhaltet ein außerordentliches Legalisierungsverfahren für Bauten auf ländlichen Gebieten gemäß der Siebten Übergangsbestimmung.

Was ist das außerordentliche Legalisierungsverfahren?

Das außerordentliche Legalisierungsverfahren ermöglicht die Legalisierung aller vorgeschriebenen Arbeiten, auch wenn sie nicht den geltenden städtebaulichen Parametern entsprechen.

Das Verfahren ähnelt dem, das 2014 mit dem Balearischen Raumplanungsgesetz verabschiedet wurde, allerdings mit zwei wichtigen Besonderheiten: der Notwendigkeit von Umwelteingriffen und dem Verbot, die Immobilie für die touristische Vermietung zu nutzen.

Hauptmerkmale des Verfahrens

Außerordentliche Legalisierung: Ermöglicht die Legalisierung von Bauten, die nicht den Vorschriften entsprechen.

Begrenzte Dauer: Das Verfahren gilt nur für drei Jahre.

Steigende Kosten: Jedes Jahr steigen die Kosten für die Legalisierung.

Besonderheiten:

Umweltmaßnahmen: Verbesserungen der Energieeffizienz, der Wassereffizienz, der Reduzierung der Lichtverschmutzung oder der Wasserreinigungssysteme sind erforderlich.

Verbot der touristischen Vermietung: Legalisierte Immobilien dürfen nicht für touristische Vermietungen genutzt werden, und diese Einschränkung muss im Grundbuch eingetragen werden.

Warum eine Immobilie vollständig legalisieren?

Die Legalisierung einer Immobilie garantiert die Möglichkeit, in Zukunft alle Arten von Erhaltungs- und Reparaturarbeiten durchzuführen.

Das Verbot, Bauarbeiten an nicht genehmigten Teilen auszuführen, besteht auch nach Ablauf der 8-jährigen Verjährungsfrist gemäß Artikel 129 des Stadtplanungsgesetzes der Balearen fort.

Das bedeutet, dass an dem illegalen Teil keine legalen Reparaturen durchgeführt werden können, was zu einer Reaktivierung des Verstoßes und zu Sanktionen und Abrissanordnungen führen kann.

Welche Immobilien sind förderfähig?

Förderfähig sind alle Bauten, die nicht mehr für Maßnahmen zur Wiederherstellung der städtebaulichen Rechtmäßigkeit infrage kommen, einschließlich:

• Bauten im statusrechtlichen Schwebezustand, da sie sich seit über 8 Jahren auf allgemeinem ländlichem Boden befinden.
• Bauten auf geschützten ländlichen Gebieten vor 2014.
• Grundstücke, die vor dem 10. März 1991 unter das Gesetz über die natürlichen Räume und die städtische Ordnung fielen.

Wie ist der Ablauf?

Um das Verfahren einzuleiten, sind folgende Schritte zu beachten:

• Antrag auf Erteilung einer außerordentlichen Legalisierungsgenehmigung: Reichen Sie den Antrag, zusammen mit einem vom Architekten erstellten Projekt, ein.
• Durchführung von Umweltarbeiten: Sie müssen Arbeiten durchführen, die die Energie- und Wassereffizienz verbessern und die Lichtverschmutzung im Gebäude verringern.
• Entscheidungsfrist: Die Stadtverwaltung hat 6 Monate Zeit, um den Antrag zu bescheiden, auch wenn es in der Praxis länger dauern kann.

Eine Bauabnahme der Gemeinde („Final de obra municipal“) ist erforderlich, um den Abschluss der baulichen Anpassungsmaßnahmen zu bestätigen, ohne welche die Immobilie illegal bleibt.

Wie hoch sind die Kosten für die Legalisierung meiner Immobilie?

Die Kosten für die Legalisierung sind von verschiedenen Faktoren abhängig:

• Honorar des Architekten.
• Genehmigungsgebühr.
• Steuer auf Bauvorhaben, Installationen und Arbeiten (ICIO).
• Arbeiten zur Umweltverbesserung.
• Eintragung im Grundbuchamt.
• Wirtschaftsleistung: Berechnet nach den Kosten der materiellen Ausführung, die jedes Jahr steigen.
• Kosten der Wirtschaftsleistung:
• 10% im ersten Jahr.
• 12,5% im zweiten Jahr.
• 15% im dritten Jahr.

Die Legalisierung ist nicht günstig, aber sie ist ratsam für die Rechtssicherheit und die Aufwertung der Immobilie.

Für in Spanien ansässige Steuerpflichtige gelten je nach ihrem steuerpflichtigen Gesamteinkommen geringere Wirtschaftsleistungen.

• 50% Reduktion: Durchschnittliches steuerpflichtiges Einkommen < 33.000 Euro (Einzelperson) oder < 52.800 Euro (gemeinsam).
• 25 % Reduktion: Durchschnittliches zu versteuernden Einkommen < 52.800 Euro (Einzelperson) bzw. < 84.480 Euro (gemeinsam).

Da bestimmte Bauarbeiten erforderlich sind, können die Gesamtkosten nicht im Voraus bestimmt werden. Die Website legalizatuhogarmallorca.com bietet jedoch Schätzungen der Genehmigungskosten und der Wirtschaftsleistungen des ersten Jahres (10 %), abhängig von der zu legalisierende Fläche. Zu diesen Beträgen müssen die Kosten für die Bauarbeiten zur Verbesserung der Energie- und Wassereffizienz, zur Verringerung der Lärmbelästigung und für das Reinigungssystem, die je nach der Situation der einzelnen Immobilie erforderlich sein können, sowie die Kosten für den Architekten hinzugezählt werden.

Zu legalisierende Fläche	Kostenabschätzung (Genehmigung und Wirtschaftsleistung 10%)
25 m2	Zwischen 4.600 € und 5.900 €
50 m2	Zwischen 9.200 € und 11.800 €
100 m2	Zwischen 17.500 € und 22.500 €
200 m2	Zwischen 44.600 € und 57.000 €
300 m2	Zwischen 67.000 € und 85.700 €
500 m2	Zwischen 111.500 € und 142.000 €

 

Es ist wichtig zu wissen, dass nicht nur das Gebäude legalisiert werden muss, sondern auch alle Terrassen, Schwimmbecken usw., da sie zu den Nutzungsparametern zählen und ihre Legalisierung es ermöglicht, sie zu warten, zu reparieren und sogar im Laufe der Zeit zu ersetzen.

Kann ich eine Ferienvermietung anbieten?

Nein, die außerordentliche Legalisierung beinhaltet ein Verbot, die Immobilie für die touristische Vermietung (ETV) zu nutzen. Diese Einschränkung muss im Grundbuchamt eingetragen werden, was eine Bedingung für die Erteilung der Legalisierungslizenz darstellt.

Wenn Sie bereits eine Lizenz haben, verlieren Sie die Erlaubnis, die Tourismuslizenz zu betreiben, obwohl einige Interessengruppen begonnen haben, sich für die Beibehaltung bereits erteilter Lizenzen einzusetzen und dafür, dass diese Einschränkung nur Immobilien betrifft, die noch keine ETV-Genehmigung haben.

Welchen Experten sollte ich mit der Legalisierung beauftragen?

Im Gegensatz zu dem, was man vermuten könnte, ist die städtebauliche Legalisierung einer Immobilie nicht die Arbeit eines Anwalts, sondern eines Architekten. Sowohl bei einem Neubauprojekt als auch bei einer Legalisierung muss der Architekt ein Projekt ausarbeiten und die entsprechende Genehmigung einholen, die zur Legalisierung der Immobilie führt. Wir empfehlen Ihnen daher, sich an Architekten zu wenden, die auf Legalisierungen spezialisiert sind, wie z.B. legalizatuhogarmallorca.com, die Ihnen bei der Legalisierung helfen können.

Nach der Legalisierung kann es ratsam sein, die Eintragung der Immobilie zu regeln, indem die entsprechende Besitzurkunde ausgestellt und im Grundbuch eingetragen wird, damit die rechtliche Beschreibung Ihrer Immobilie, die städtebauliche Situation und die physische Lage übereinstimmen. Wir helfen Ihnen gerne bei diesem Prozess.