Die an einer Immobilientransaktion in Spanien beteiligten Profis

In diesem Beitrag werden wir die verschiedenen Fachleute analysieren, die am Kauf einer Immobilie beteiligt sind. Dabei werden wir jeweils den Umfang ihrer Intervention aufzeigen, um die Gründe für ihr Eingreifen zu verstehen.

Obwohl die Einschaltung der meisten Fachleute in einen Kauf- und Verkaufsprozess freiwillig ist, ist es ratsam, beim Kauf einer Immobilie, sei es eine Wohnung, ein Gebäude oder ein Grundstück, auf dem gebaut werden soll, vor der Unterzeichnung eines Dokuments den Rat von Fachleuten einzuholen, die auf diesem Gebiet Experten sind.

Es gibt mehrere Fachleute, die auf dem Immobilienmarkt tätig sind, und jeder von ihnen hat bestimmte Grenzen in Bezug auf seine Intervention, daher ist es wichtig, den Handlungsspielraum jedes einzelnen von ihnen zu kennen.

Immobilienmakler

Immobilienmakler sind die kommerziellen Fachleute, die an einem Verkauf oder Kauf beteiligt sind.

Der Immobilienmakler verfügt über Informationen aus erster Hand über den Markt, auf dem er tätig ist, und hilft daher bei der Bestimmung des Verkaufspreises einer Immobilie und kennt die geeigneten Techniken zur Vermarktung der Immobilie. Darüber hinaus kann der Immobilienmakler durch sein Kundenportfolio Angebot und Nachfrage zusammenbringen, Käufer und Verkäufer finden und den Vermarktungsprozess erleichtern.

Die Aufgabe des Immobilienmaklers ist es, in den Markt einzugreifen, indem er einen Käufer für jede Immobilie oder eine Immobilie für jeden Käufer findet.

Neben der rein kaufmännischen Arbeit bieten Immobilienmakler ihren Kunden manchmal zusätzliche Dienstleistungen an. Daher ist es wichtig zu wissen, welche Leistungen sie im Gegenzug für die Gebühren erbringen, die sie erhalten. Ihre Hauptaufgabe ist jedoch die Vermittlung von Immobilien, und es ist nicht vorgeschrieben, dass sie eine juristische Ausbildung haben oder eine Rechtsberatung durchführen, was oft die Einschaltung eines Anwalts erforderlich macht.

Darüber hinaus wurde die Vermittlung von Immobilien seit dem 5. Juni 2000 (RD-Gesetz 4/2000) vollständig liberalisiert, so dass der Immobilienmakler weder über eine Qualifikation verfügen noch den Verbänden der Immobilienmakler angehören muss.

Anwälte

Der Anwalt ist ein Rechtsexperte, der nur eine der Parteien berät, um zu gewährleisten, dass die Transaktion rechtlich sicher für ihre Interessen ist.

Entgegen der landläufigen Meinung dient der Anwalt nicht nur dazu, Klagen einzureichen, sondern in vielen Fällen auch, um sie zu vermeiden. Zu den Aufgaben des Anwalts gehören die rechtliche Beratung und Betreuung sowie das Verfassen von Rechtsgutachten, Verträgen und anderen Dokumenten zur Formalisierung von Rechtsgeschäften und Transaktionen.

Von allen Beteiligten ist der Anwalt der einzige, der sich ausschließlich um die Interessen seines Mandanten kümmert.

Bei einem Immobilienkauf und -verkauf führt der spezialisierte Immobilienanwalt die folgenden Handlungen aus:

1. Vollständige Überprüfung der rechtlichen Situation der Immobilie, um sicherzustellen, dass es keine zukünftigen Probleme gibt. Wenn Sie sich nicht an einen spezialisierten Anwalt wenden, kann es sein, dass die von ihm durchgeführte Prüfung unzureichend ist, weil sie nicht die fünf Immobilienrealitäten abdeckt. In unseren Bewertungen analysieren wir die Immobilie unter allen rechtlichen Gesichtspunkten, damit Sie die Umstände der Immobilie, die Sie erwerben möchten, im Detail kennen.

2. Abfassung und Verhandlung aller zu unterzeichnenden Dokumente. Im Recht ist es genauso wichtig, was ein Dokument aussagt wie das, was es nicht aussagt. Daher müssen sie von Fachleuten verfasst (und gelesen) werden, die wissen, wie sie zu interpretieren sind.

3. Die Verteidigung der Interessen Ihres Mandanten. Der Anwalt ist immer ein Berater einer der Parteien und sorgt dafür, dass die Transaktion für diese Partei sicher ist. Der Anwalt ist ein Rechtsberater einer Partei, er berät also nur seinen Mandanten und sorgt dafür, dass die Transaktion für ihn sicher ist. Außerdem wird er oder sie in der Lage sein, alle rechtlichen Zweifel, die Sie im Zusammenhang mit der Transaktion haben könnten, aus erster Hand zu klären.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, einen Anwalt zu beauftragen, suchen Sie nach einem, der sich auf Immobilienangelegenheiten spezialisiert hat, da er oder sie besser in der Lage sein wird, Probleme zu erkennen und zu lösen. Auch wenn es a priori als unnötige Ausgabe beim Kauf und Verkauf erscheinen mag, sollten Sie bedenken, dass Sie im Falle eines Problems mit dem Kauf und einer Beschwerde beim Verkäufer wahrscheinlich vor Gericht landen würden, so dass es eine späte Reaktion mit hohen Kosten wäre und der Erfolg nicht immer garantiert wäre.

Banken

Die Bank ist der Finanzprofi, an den Sie sich wenden müssen, wenn Sie einen Kredit für den Kauf der Immobilie benötigen.

Die Bank prüft die Zahlungsfähigkeit des Kunden und die gestellten Garantien, um die Rentabilität der Kreditvergabe nach bestimmten, von der Bank selbst festgelegten Kriterien zu beurteilen.

Die Bank wird die Tragfähigkeit des Kredits analysieren und die vom Kunden angebotenen Garantien bewerten.

Die Hauptgarantie, die der Kunde stellt, ist die Aufnahme einer Hypothek auf die zu erwerbende Immobilie. Die Bank wird daher prüfen, ob diese Hypothek tragfähig ist und in ihren Rahmen passt, und kann zusätzliche Garantien verlangen, wenn sie dies für angemessen hält. 

Die von der Bank durchgeführte Prüfung der Immobilie dient jedoch nur der Verteidigung ihrer Garantie, was bedeutet, dass sie gelegentlich rechtliche Umstände nicht abdeckt, die Sie vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt kennen sollten.

Notare

Der Notar ist ein öffentlicher Jurist, der nach bestandener Prüfung befugt ist, öffentliche Urkunden auszustellen. Obwohl sein Eingreifen nicht zwingend erforderlich ist, ist es aufgrund der rechtlichen Auswirkungen des öffentlichen Glaubens sehr ratsam, den Verkauf und Kauf in einer öffentlichen Urkunde zu formalisieren.

Der Notar prüft die Geschäftsfähigkeit des Käufers und des Verkäufers, beglaubigt die vorgenommene Handlung und kann die Parteien beraten, jedoch immer auf neutrale Art und Weise.

Neben der Beglaubigung der Transaktion, der Überprüfung bestimmter Angelegenheiten und der Beurteilung der Angemessenheit kann der Notar, wenn zuvor keine Anwälte an dem Kauf und Verkauf beteiligt waren, die Transaktion rechtlich formulieren, wobei er dies immer auf neutrale Weise tun wird, indem er versucht, keine der Parteien zu begünstigen oder zu schädigen, und sich strikt an das hält, was vereinbart wurde, auch wenn dies den Interessen einer der Parteien zuwiderlaufen mag.

Als neutraler Jurist kann der Notar bei einem Kauf und Verkauf keine Parteiberatung leisten. Aus diesem Grund wird oft gesagt, dass der Notar bei Immobilienverkäufen zwar informiert, aber nicht berät.

Gestorías

Die gestoría ist ein Verwaltungsfachmann, der den Käufer von der Erledigung der Formalitäten nach dem Kauf entlastet (Zahlung der Steuern, Eintragung im Grundbuchamt usw.). Die Beauftragung ist zwar freiwillig, aber für den Fall, dass Sie ein Hypothekendarlehen benötigen, wird die Bank die anschließende Bearbeitung des Kaufvertrags und der Hypothekenurkunde einer gestoría übertragen (und ab 2019 übernimmt die Bank die Kosten), um die Eintragung Ihrer Hypothek zu gewährleisten.

Die gestoría erledigt die administrativen Formalitäten (Begleichung der Steuern, Bearbeitung der Registrierung usw.). Die Bank erhebt sie, um sicherzustellen, dass die Hypothek registriert wird.

Auch wenn die Rechnung sehr hoch erscheint (bis zu 15% des Kaufpreises), handelt es sich bei der gestoría in Wirklichkeit um die Bereitstellung von Geldern, die für die Bezahlung von Dingen in Ihrem Namen verwendet werden (Steuern, Notarrechnungen, Grundbucheintragungen, etc.). Wenn sie den Papierkram erledigt haben, muss die gestoría alle Unterlagen und das Geld zurückgeben, das nach Begleichung aller Kosten übrig geblieben ist.

Grundbuchamt

Dies ist ein weiterer öffentlicher Jurist. Sein Tätigwerden ist freiwillig, außer in Fällen der Bestellung von Hypotheken und anderen dinglichen Rechten, deren Eintragung für die Gültigkeit des Rechtsakts erforderlich ist.

Der Grundbuchverwalter ist für die Klassifizierung und Eintragung der dinglichen Rechte an Immobilien zuständig und übt damit eine zweite rechtliche Kontrolle aus.

Zusätzlich zur Registrierung der Immobilie können vor dem Kauf bestimmte Informationen über die Immobilie angefordert werden, um einen Teil ihrer rechtlichen Situation zu kennen (die rechtliche Realität der Registrierung). Die ordnungsgemäße Registrierung einer Immobilie im Grundbuch erhöht ihren Wert und vermeidet Rückschläge bei zukünftigen Übertragungen.

Architekt

Und schließlich ist es aus zwei Gründen ratsam, die Dienste eines Architekten in Anspruch zu nehmen, auch wenn dies nicht sehr üblich ist:

1. Denn sie können ihre Expertenmeinung zur baulichen Situation der Immobilie abgeben (ob dieser kleine Riss relevant ist oder nicht, ob das Gebäude möglicherweise Aluminose aufweist usw.).

2. Denn wenn Sie bauen oder eine Renovierung mit Umverteilung durchführen wollen, sind Ihre Dienste notwendig, damit die Immobilie den geltenden Vorschriften entspricht.

Es ist wichtig, dass Sie einen Architekten hinzuziehen, wenn Sie das Haus, das Sie kaufen möchten, bauen oder renovieren wollen.

Es ist besonders wichtig, ihn von Anfang an mit einzubeziehen, wenn wir ein Haus zum Renovieren oder ein Grundstück zum Bauen kaufen, da er uns über die verschiedenen Möglichkeiten informieren kann, die wir haben (und die den Preis beeinflussen werden).

Aus den obigen Ausführungen geht hervor, dass jeder der beteiligten Fachleute einen anderen, sich ergänzenden Auftrag hat. Deshalb bieten sie in den seltensten Fällen (es sei denn, sie sagen es ausdrücklich) die Dienste an, die von einem anderen Fachmann erbracht werden würden.

Aus all diesen Gründen raten wir Ihnen, immer die Dienste eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts in Anspruch zu nehmen, der Sie beim Kauf- und Verkaufsprozess berät.