Unterschiede zwischen privaten Verträgen und öffentlichen Urkunden

Der Grundsatz der Freiheit der Form

Im spanischen Recht gilt für die Ausführung von Verträgen Formfreiheit, so dass Verträge über den Kauf und Verkauf von Immobilien vollkommen gültig sind, unabhängig davon, ob sie mündlich oder schriftlich abgefasst sind, oder ob sie in einem privaten Vertrag oder in einer öffentlichen Urkunde (vor einem Notar) enthalten sind.

In Artikel 1.280 CC heißt es: "In eine öffentliche Urkunde sind einzutragen: 1. Handlungen und Verträge, die die Begründung, die Übertragung, die Änderung oder das Erlöschen dinglicher Rechte an Grundstücken zum Gegenstand haben", wobei es sich bei diesem Erfordernis einer öffentlichen Urkunde um ein Formerfordernis handelt, das den Nachweis des Bestehens des Vertrags ("ad probationem") erleichtern soll, nicht aber um ein wesentliches Erfordernis, dessen Fehlen die Ungültigkeit des Geschäfts ("ad solemnitatem") zur Folge hätte.

Die Unterzeichnung eines öffentlichen Kaufvertrags ist nicht zwingend erforderlich, um eine Immobilie zu übertragen, aber aus den unten beschriebenen Gründen sehr ratsam.

In jedem Fall ist zu beachten, dass Verträge, unabhängig von ihrer Form (privater Vertrag oder öffentliche Urkunde), für die Parteien in vollem Umfang verbindlich sind (Art. 1.091 des Zivilgesetzbuches), so dass sie nicht leichtfertig unterzeichnet werden können und es ratsam ist, sich vor der Unterzeichnung eines Dokuments rechtlich beraten zu lassen.

Außerdem ist zu bedenken, dass es zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des privaten Vertrags im Prinzip keinen Dritten gibt, der die Rechtmäßigkeit des Rechtsakts kontrolliert. Daher ist es immer ratsam, dass ein spezialisierter Rechtsanwalt bestimmte Aspekte kontrolliert, die für die Gültigkeit des Rechtsakts erforderlich sind, und den Vertrag in unserem Namen aushandelt und entwirft, um unsere Interessen zu wahren.

Bei der Ausfertigung der Urkunde schaltet sich ein Jurist, der Notar, ein, der jedoch nur die Rechtmäßigkeit der Handlung kontrolliert und beide Parteien berät, im Gegensatz zum Rechtsanwalt, der nur seinen Mandanten berät und dessen Interessen gegen die Ansprüche der anderen Partei verteidigt.

Was sind die Unterschiede zwischen einem privaten Dokument und einer öffentlichen Urkunde?

Die Unterschiede zwischen einem privaten Vertrag und einer öffentlichen Urkunde sind zahlreich und bemerkenswert. Der Einfachheit halber haben wir die wichtigsten Unterschiede aufgelistet, die in zwei Kategorien unterteilt sind: Unterschiede in der Form und Unterschiede in den Rechtswirkungen.

Unterschiede in der Form

•  Unterzeichnende Parteien. Privatrechtliche Verträge erfordern keine Einschaltung Dritter und werden daher nur zwischen den Parteien geschlossen. Bei einer Urkunde hingegen treten die Parteien vor einem Notar auf, der die vollzogene Handlung beglaubigt.

• Unterstützung. Für den privatschriftlichen Vertrag ist jedes Medium zulässig, er kann sogar in elektronischer Form vorliegen. Die Urkunde muss jedoch physisch auf gestempeltem Notarpapier unterzeichnet werden.

• Ort der Unterschrift. Außer in Fällen, in denen die Unversehrtheit des Dokuments gewährleistet werden kann (serialisiertes Papier oder elektronische Unterschrift), müssen die Parteien alle Seiten eines privatschriftlichen Vertrags unterzeichnen. Bei der Ausfertigung einer Urkunde, die bereits auf gestempeltem Papier vorliegt, wird nur die letzte Seite zusammen mit dem Notar unterzeichnet.

• Anzahl der signierten Exemplare. Bei privaten Verträgen werden in der Regel so viele Exemplare unterschrieben, wie Parteien an dem Geschäft beteiligt sind (außer bei elektronischen Signaturen). Bei Urkunden hingegen wird nur ein Dokument unterzeichnet.

• Dokumente für die Parteien. Das Original verbleibt immer im Notariat und wird in das notarielle Protokoll aufgenommen, und die Parteien erhalten eine "autorisierte Kopie" oder "einfache Kopien".

Unterschiede in der Wirkung

• Beweiskraft. Im Gegensatz zur öffentlichen Urkunde, deren Inhalt als wahr vorausgesetzt wird und Beweiskraft hinsichtlich des Datums der Ausfertigung, der Personen, der Tatsachen und der darin enthaltenen Erklärungen hat, fehlt der privaten Urkunde diese Wahrheitsvermutung, so dass sie die Kraft hat, bestimmte Dinge zu beweisen, was zu Unterschieden in der Vollstreckbarkeit beider führt.

• Durchsetzbarkeit. Ein privates Dokument ist nicht direkt vor den Gerichten vollstreckbar, so dass ein erstes Feststellungsverfahren erforderlich ist, bevor die Vollstreckungsphase beginnt, sobald die Echtheit des Dokuments nachgewiesen ist. Andererseits ist die öffentliche Urkunde dank der Beweisvermutung unmittelbar gerichtlich vollstreckbar.

• Traditio ficta (Verkauf von Grundstücken). Die Urkunde kann die physische Übergabe der Immobilie ersetzen und damit die Wirkungen der traditio ficta entfalten, die zusammen mit dem in der Urkunde verkörperten Vertrag die Übertragung des Eigentums ermöglicht. Die private Urkunde allein hat hingegen nicht die Fähigkeit, das Eigentum zu übertragen, obwohl sie dies tun kann, wenn sie von der Übergabe der Immobilie begleitet wird.

• Möglichkeit der Eintragung im Grundbuchamt. Eine private Urkunde kann (mit wenigen Ausnahmen) nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Eine öffentliche Urkunde kann jedoch in das Grundbuch eingetragen werden, ebenso wie andere öffentliche Dokumente (Urteile und Verwaltungsakte).

Besteuerung

In vielen Fällen entscheiden sich Menschen für einen privaten Vertrag zur Durchführung bestimmter Handlungen, weil sie glauben, dass auf diese Weise die Besteuerung vermieden werden kann. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass das Dokument, in dem es sich befindet, für die meisten Steuern (mit Ausnahme der Stempelsteuer) irrelevant ist. Sicher ist, dass, wenn das private Dokument einen steuerpflichtigen Tatbestand enthält, die entsprechenden Steuern zu zahlen sind.

In diesem Sinne dürfen wir zum Beispiel nicht vergessen, dass Miet- oder Kaufverträge, die in einer privaten Urkunde unterzeichnet werden, steuerpflichtige Vorgänge für die Grunderwerbsteuer (oder in bestimmten Fällen für die Mehrwertsteuer) darstellen und daher unabhängig von der Form, in der sie abgefasst wurden, diese Steuern zu zahlen sind.

Entgegen der landläufigen Meinung muss auch ein privates Dokument die entsprechenden Steuern zahlen, wenn es einen Steuertatbestand für eine bestimmte Steuer enthält, obwohl dies schwieriger zu kontrollieren ist.

Ungeachtet dessen ist es richtig, dass ein privates Dokument für die Steuerbehörden viel schwieriger zu kontrollieren ist, da sie von dessen Existenz nichts wissen, es sei denn, eine der Parteien informiert sie darüber.

Zweck: der vorbereitende Vertrag

Wenn der private Vertrag nicht von der Steuer befreit ist, nicht durchsetzbar ist und in vielen Fällen nicht einmal dazu dient, die Immobilie zu "kaufen und zu verkaufen" ... warum wird dann immer noch das Schema "private Urkunde - öffentliche Urkunde" bei Immobilienverkäufen verwendet?

Diese Regelung wird angewandt, weil der privatschriftliche Vertrag als Vorbereitungsvertrag für den künftigen Kaufvertrag dient, wobei das privatschriftliche Dokument weniger Formalitäten erfordert, obwohl das Fehlen von Formalitäten seiner rechtlichen Wirksamkeit keinen Abbruch tut. Daher ist ein privates Dokument für die Parteien in vollem Umfang verbindlich, so dass es immer ratsam ist, dass die Parteien es mit dem Rat ihrer jeweiligen Anwälte ausgehandelt haben.

Der privatschriftliche Vertrag ist für die Parteien in vollem Umfang bindend, so dass es ratsam ist, vor der Unterzeichnung die Situation des Nachlasses von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen und einen Vertrag auszuarbeiten, der unsere Interessen schützt.

Darüber hinaus kann der privatschriftliche Vertrag besonders nützlich sein, wenn der Kauf von bestimmten Bedingungen abhängig gemacht werden soll (gerichtliche Genehmigung des Kaufs, rechtliche Prüfung der Immobilie, Finanzierung usw.), da er die Bedingungen festlegt, die die Parteien bei der Unterzeichnung der Urkunde an den Vollzug des Kaufs binden, aber die Unterzeichnung eines "sauberen" und unbedingten Kaufvertrags ermöglicht.