7 Fragen zum Kauf und Verkauf von vermieteten Immobilien in Spanien

1. Der Verkauf einer vermieteten Immobilie: Ist das ein legales Geschäft?

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist aus rechtlicher Sicht eine vollkommen gültige Transaktion. Es kann jedoch eine Reihe von Einschränkungen geben, die von den gesetzlichen Bestimmungen abhängen, denen der Mietvertrag unterlag und die durch das Datum der Unterzeichnung bestimmt wurden.

Jeder Vermieter kann zu jeder Zeit eine vermietete Immobilie verkaufen. Anders verhält es sich, wenn der Pächter bestimmte Rechte hat, entweder an der Immobilie oder in Bezug auf die Kontinuität des Pachtvertrags.

Gegenwärtig gibt es vier verschiedene Regelungen für die Vermietung von Wohnraum:

1. LAU von 1964 (die vor dem 1. Januar 1995 unterzeichnet wurden).

2. LAU von 1994 (die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 5. Juni 2013 unterzeichnet wurden)

3. LAU von 1994, nach der Reform durch das Gesetz 4/2013 (ab dem 6. Juni 2013 und - bis auf einen kurzen Zeitraum - bis zum 1. März 2019)

4. LAU von 1994, nach den Reformen des Königlichen Gesetzesdekrets 7/2019 (ab dem 1. März 2019).

Das Datum des Mietvertrags ist von entscheidender Bedeutung, da es die Verpflichtung des neuen Käufers bestimmt, den Mietvertrag zu respektieren oder nicht und für wie lange.

2. Welche Schritte muss ein Vermieter unternehmen, der eine Immobilie verkaufen möchte, die derzeit vermietet ist?

Welche Schritte der Eigentümer zu unternehmen hat, hängt von der rechtlichen Regelung ab, der der Mietvertrag unterliegt. Der erste Schritt besteht also darin, die für den Mietvertrag geltende rechtliche Regelung zu prüfen. Die Beratung durch einen spezialisierten Anwalt ist ein entscheidender Punkt für den Erfolg der Operation und die Verkürzung der Fristen.

Die vom Vermieter zu ergreifenden Maßnahmen hängen von der rechtlichen Regelung des Vertrags ab. Die Beratung durch einen spezialisierten Anwalt ist daher ein Schlüsselfaktor für den Erfolg der Operation. 

Es ist zum Beispiel mehr als wahrscheinlich, dass der Mieter ein Vorkaufsrecht hat. Dieses Recht ist im LAU geregelt und beinhaltet die Möglichkeit für den Mieter, das vom Vermieter erhaltene Angebot für den Kauf der Immobilie zu erfüllen. Der Verzicht des Mieters auf dieses Recht ist nur in Mietverträgen nach dem 6. Juni 2013 möglich.

In jedem Fall ist zu beachten, dass der Vermieter-Verkäufer den Mietvertrag rechtlich gesehen nicht durch den Verkauf der Immobilie beenden kann, da eine solche Beendigung in der Verantwortung des Käufers läge, wenn die Beendigung des Mietvertrags möglich ist.

3. Welche Aspekte müssen aus Sicht des Käufers vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags beachtet werden?

Da die Rechte des Mieters, wie wir bereits erwähnt haben, von der rechtlichen Regelung des Mietvertrags abhängen, muss der Käufer diesen Aspekt genau beachten, da seine Position sehr unterschiedlich sein kann.

Der Käufer einer gemieteten Immobilie muss den Mietvertrag und die geltenden Vorschriften sorgfältig analysieren, da dies die Rechte bestimmt, die er als Käufer an der Immobilie haben kann.

Insbesondere muss der Käufer die Rechte des Mieters an der Immobilie berücksichtigen: Vorkaufsrechte, Rechte auf Fortbestand des Vertrags sowie das Recht, den Vertrag zu kündigen.

Der Käufer einer gemieteten Immobilie wird immer in den bestehenden Vertrag eintreten, auch wenn er den Vertrag später aus verschiedenen Gründen kündigen kann.

Da der Käufer obligatorisch in den Mietvertrag eintritt, muss das Risiko des Kaufs einer vermieteten Immobilie richtig abgewogen werden, denn selbst wenn das Gesetz ihm die Kündigung des Mietvertrags erlaubt, kann es sein, dass der Mieter die Immobilie nicht verlassen will. Daher besteht immer ein hohes Risiko, dass es zu einem Gerichtsverfahren kommt, um den Mieter zu vertreiben, ohne dass er die Möglichkeit hat, die Immobilie für einen längeren Zeitraum zu bewohnen.

4. Welche Rechte hat der Mieter, wenn der Vermieter ihm mitteilt, dass er die Immobilie, in der er wohnt, verkaufen wird?

Die Rechte des Mieters richten sich nach dem Datum der Unterzeichnung des Mietvertrags, das die geltende Rechtsordnung bestimmt.

1. Bei Mietverträgen, die vor 1995 abgeschlossen wurden, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, in den Mietvertrag einzutreten, der in Kraft bleibt und auf unbestimmte Zeit verlängert wird.

2. Bei Mietverträgen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 5. Juni 2013 unterzeichnet wurden, ist der Käufer verpflichtet, in den Mietvertrag einzutreten und eine Mindestdauer von 5 Jahren einzuhalten. Wenn diese 5 Jahre bereits verstrichen sind und sich der Vertrag in der zusätzlichen Verlängerung von 3 Jahren befindet, müssen wir davon ausgehen, dass dies auch eingehalten werden muss und der Vertrag nur gekündigt werden kann, wenn die sogenannte "Erforderlichkeitsklausel" enthalten war.

3. Für Mietverträge nach dem 6. Juni 2013 und bis zum 1. März 2019 werden die Dinge noch komplizierter, da die Rechte zwischen drei verschiedenen Szenarien variieren können. In jedem Fall ist das häufigste Szenario bei diesen Mietverträgen, dass der Käufer den Mietvertrag kündigen kann und der Mieter Schadensersatz vom Verkäufer verlangen kann.

4. Bei Mietverträgen nach dem 1. März 2019 muss die gesetzliche Mindestdauer eingehalten werden (5 Jahre, wenn der ursprüngliche Vermieter eine natürliche Person war, oder 7 Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person war).

5. Kann die Transaktion abgeschlossen werden und der Mieter weiterhin in der Immobilie wohnen?

In der Realität bleibt der Mietvertrag nach dem Verkauf und Kauf in Kraft, wenn die Transaktion mit einem bestehenden Mietvertrag durchgeführt wird, da der Käufer von Rechts wegen in die Position des Vermieters im Mietvertrag eintritt.

Der Pachtvertrag wird durch den Verkauf nicht aufgelöst, aber der neue Erwerber muss ihn mehr oder weniger respektieren, wie wir oben gesehen haben.

6. Der Verkauf von vermieteten Immobilien ist ein boomendes Phänomen, ist er auch rentabel?

Die Rentabilität des Geschäfts hängt von dem Zweck ab, zu dem es vom Käufer durchgeführt wird:

1. Wenn Sie die Immobilie als Investition kaufen, kann ein Mieter mit einem gültigen Vertrag und einer sauberen Zahlungshistorie einer der Gründe sein, die Sie zum Kauf bewegen (wie wir in diesem Beitrag erklären).

2. Wenn Sie das Geschäft zur Deckung Ihres Wohnbedarfs abschließen, hängt die Rentabilität von mehreren Faktoren ab, insbesondere:

   1. Ob der Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann oder nicht (dies hängt von der rechtlichen Regelung ab, der er unterliegt).

   2. Ob es möglich ist, dass der Mieter freiwillig auszieht oder ob im Gegenteil ein Gerichtsverfahren notwendig ist.

   3. Der Preisnachlass gegenüber vergleichbaren Immobilien, der durch den Erwerb eines Hauses "mit einem Fehler" erzielt wird.

7. Welche Ratschläge sollten beim Verkauf einer vermieteten Immobilie beachtet werden?

Bei allen Immobilienkäufen und -verkäufen, ob Sie nun Käufer oder Verkäufer sind, ist es ratsam, einen spezialisierten Anwalt zu konsultieren, der Sie über die rechtlichen Auswirkungen des Vorgangs berät und Ihnen die beste rechtliche Formel für die Durchführung des Vorgangs aufzeigt.

Der Rechtsanwalt ist der einzige an einer Immobilientransaktion beteiligte Fachmann, der im Namen des Mandanten Rechtsberatung leistet und ausschließlich die Interessen seines Mandanten vertritt.