Renta por reformas: Cuando el alquiler se paga en ladrillos

Written by: Pelayo De Salvador

26/07/2019

Recientemente nos han entrevistado para en el diario El País para preguntarnos sobre la sustitución de renta por reformas, una posibilidad que si bien ya existía con anterioridad a la reforma de la LAU en 2013, dicha reforma ha clarificado el régimen jurídico aplicable, señalando su plena sujeción a la LAU, frente a las tesis más tradicionales que lo consideraban (arrendamiento “ad meliorandum”) un arrendamiento complejo sujeto a la regulación del Código Civil. En este despacho tenemos amplia experiencia en la preparación de este tipo de contratos, en los cuales hay que extremar las cautelas y, tanto se sea arrendador como arrendatario. Los riesgos de la sustitución de renta por reformas El pacto de sustitución de renta por obras en un inmueble es una figura compleja que requiere una regulación detallada y pormenorizada, que cubra las principales contingencias del contrato. En este tipo de contratos, la obligación principal del arrendatario en un arrendamiento (el pago de la renta) se sustituye por una prestación en especie (la realización de las reformas), debiendo haber una equivalencia entre una y otra prestación. No se trata de un simple acuerdo de hacer obras: la renta se sustituye a todos los efectos (civiles, administrativos, fiscales, etc.) por las obras que va a realizar el arrendatario, por lo que tienen que estar detalladas en un contrato que tendrá características propias del contrato de arrendamiento de inmueble y del contrato de obras. El arrendador seguirá recibiendo una renta, aunque no será en metálico, sino en especie: ladrillos, azulejos, sanitarios, etc. Una de las principales cuestiones es que las obras de reforma estén definidas de antemano. Para ello, nuestra recomendación es contar siempre con un proyecto arquitectónico completo de reforma o rehabilitación, con presupuesto y memoria de calidades, ya que únicamente de esta forma tanto arrendador como arrendatario podrán conocer el alcance de sus derechos y obligaciones. Al fin y al cabo, nadie firmaría un alquiler sin saber la renta. No se trata de un “arréglame esto mientras vives aquí y con eso ya estamos”, sino que las obras tienen que estar especificadas y detallas, puesto que esa es lo que cuesten las obras será la renta a todos los efectos. Además de lo anterior, existen una serie de riesgos potenciales, derivados de la naturaleza mixta del contrato, a mitad de camino entre el contrato de arrendamiento y el de obras: No realización de las obras Realización parcial o incompleta de las obras. Realización de obras distintas a las previstas, o de peor calidad. Desviaciones de presupuesto por ser necesaria una mayor intervención de la inicialmente calculada (de ahí la necesidad de contar con un proyecto técnico). Incumplimiento de las obligaciones fiscales y urbanísticas por el arrendatario (de las que únicamente responderá el arrendador). Responsabilidad civil de promotor en la ejecución de las obras. Conflictos con terceros (comunidad de vecinos) Por último, y aunque pueda parecer una perogrullada, las obras deben abonarse con las correspondientes facturas, puesto que únicamente así arrendador y arrendatario podrán justificar ante quien corresponda que efectivamente se ha invertido un determinado importe en el inmueble (que sustituye al pago de la renta). En algunas ocasiones, puede darse que sea el propio arrendatario quien vaya a hacer las obras. Este hecho no le exime de emitir las correspondientes facturas como autoconsumo, abonando el IVA correspondiente, ya que deberá justificar frente al propietario no solo el coste de los materiales, sino la totalidad de los costes invertidos en la reforma. Si la reforma la hace el propio arrendatario, tendrá que justificar al arrendador las horas incurridas, emitiendo como autoconsumo, las facturas correspondientes a la obra realizada, sin perjuicio de otros riesgos derivados de una mala praxis en la valoración y facturación de las obras. Como consecuencia de todo lo anterior, le aconsejamos que se ponga en contacto con nosotros antes de suscribir (como arrendador o como arrendatario) un contrato de semejantes características, a fin de que le asesoramos y protejamos sus intereses.

Renta por reformas: Cuando el alquiler se paga en ladrillos

Recientemente nos han entrevistado para en el diario El País para preguntarnos sobre la sustitución de renta por reformas, una posibilidad que si bien ya existía con anterioridad a la reforma de la LAU en 2013, dicha reforma ha clarificado el régimen jurídico aplicable, señalando su plena sujeción a la LAU, frente a las tesis más tradicionales que lo consideraban (arrendamiento “ad meliorandum”) un arrendamiento complejo sujeto a la regulación del Código Civil.

En este despacho tenemos amplia experiencia en la preparación de este tipo de contratos, en los cuales hay que extremar las cautelas y, tanto se sea arrendador como arrendatario.

Los riesgos de la sustitución de renta por reformas

El pacto de sustitución de renta por obras en un inmueble es una figura compleja que requiere una regulación detallada y pormenorizada, que cubra las principales contingencias del contrato. En este tipo de contratos, la obligación principal del arrendatario en un arrendamiento (el pago de la renta) se sustituye por una prestación en especie (la realización de las reformas), debiendo haber una equivalencia entre una y otra prestación. No se trata de un simple acuerdo de hacer obras: la renta se sustituye a todos los efectos (civiles, administrativos, fiscales, etc.) por las obras que va a realizar el arrendatario, por lo que tienen que estar detalladas en un contrato que tendrá características propias del contrato de arrendamiento de inmueble y del contrato de obras. 

El arrendador seguirá recibiendo una renta, aunque no será en metálico, sino en especie: ladrillos, azulejos, sanitarios, etc.

Una de las principales cuestiones es que las obras de reforma estén definidas de antemano. Para ello, nuestra recomendación es contar siempre con un proyecto arquitectónico completo de reforma o rehabilitación, con presupuesto y memoria de calidades, ya que únicamente de esta forma tanto arrendador como arrendatario podrán conocer el alcance de sus derechos y obligaciones. Al fin y al cabo, nadie firmaría un alquiler sin saber la renta.

No se trata de un “arréglame esto mientras vives aquí y con eso ya estamos”, sino que las obras tienen que estar especificadas y detallas, puesto que esa es lo que cuesten las obras será la renta a todos los efectos.

Además de lo anterior, existen una serie de riesgos potenciales, derivados de la naturaleza mixta del contrato, a mitad de camino entre el contrato de arrendamiento y el de obras:

  • No realización de las obras
  • Realización parcial o incompleta de las obras.
  • Realización de obras distintas a las previstas, o de peor calidad.
  • Desviaciones de presupuesto por ser necesaria una mayor intervención de la inicialmente calculada (de ahí la necesidad de contar con un proyecto técnico).
  • Incumplimiento de las obligaciones fiscales y urbanísticas por el arrendatario (de las que únicamente responderá el arrendador).
  • Responsabilidad civil de promotor en la ejecución de las obras.
  • Conflictos con terceros (comunidad de vecinos)

Por último, y aunque pueda parecer una perogrullada, las obras deben abonarse con las correspondientes facturas, puesto que únicamente así arrendador y arrendatario podrán justificar ante quien corresponda que efectivamente se ha invertido un determinado importe en el inmueble (que sustituye al pago de la renta). En algunas ocasiones, puede darse que sea el propio arrendatario quien vaya a hacer las obras. Este hecho no le exime de emitir las correspondientes facturas como autoconsumo, abonando el IVA correspondiente, ya que deberá justificar frente al propietario no solo el coste de los materiales, sino la totalidad de los costes invertidos en la reforma.

Si la reforma la hace el propio arrendatario, tendrá que justificar al arrendador las horas incurridas, emitiendo como autoconsumo, las facturas correspondientes a la obra realizada, sin perjuicio de otros riesgos derivados de una mala praxis en la valoración y facturación de las obras.

Como consecuencia de todo lo anterior, le aconsejamos que se ponga en contacto con nosotros antes de suscribir (como arrendador o como arrendatario) un contrato de semejantes características, a fin de que le asesoramos y protejamos sus intereses.

 

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