STS 506/2016. Incumplimiento de contrato de compraventa

Written by: Pelayo De Salvador

28/07/2019

En esta entrada analizamos la reciente STS 506/2016, de 18 de febrero, en la que se discute la resolución de una compraventa y devolución de las cantidades entregadas a cuenta por incumplimiento del vendedor de entregar la vivienda en el plazo convenido. Como veremos, el origen del conflicto es, nuevamente, la incompleta regulación del contrato de arras, en el que no se determinan claramente las obligaciones de las partes. Lo que da lugar a que, tras la firma de un contrato privado de compraventa con pacto de arras el 25 de marzo de 2011, las partes hayan litigado hasta obtener la resolución en fecha 18 de febrero, casi 5 años después. En el caso que nos ocupa, el comprador de vivienda en documento privado pretende la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor, exigiendo que se cumpla el pacto de arras y le sea abonado el duplo del importe entregado a cuenta. Fundamenta la acción al considerar que la vivienda no se encuentra legalizada ni libre de cargas, por lo que, en opinión del comprador, el vendedor ha incumplido sus obligaciones al no estar la vivienda ni legalizada ni libre de cargas. El comprador insta la resolución porque la vivienda no estaba en condiciones de ser entregada, pero lo cierto es que no se determinó un plazo en el cual la vivienda tenía que regularizarse. En la sentencia analizada se incluye el articulado del contrato privado de compraventa firmado entre las partes, lo que facilita el análisis del mismo, así como la interpretación que del contrato puede hacer el Tribunal. Para mayor facilidad, incorporamos el articulado del contrato, tal y como se recoge en la sentencia señalada, junto con nuestros comentarios sobre los motivos que han llevado a las partes a pleito. “PRIMERA.- El precio de esta compraventa asciende a un total de VEINTITRÉS MIL QUINIENTOS EUROS (23.500,00) . En este acto se hace entrega, a modo de arras, de la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS EUROS (3.500) que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por el vendedor. El vendedor le otorga la más completa y eficaz carta de pago de la mencionada cantidad. El resto del precio aquí estipulado se entregará en el momento que se otorgue y firme la oportuna escritura notarial de compra- venta. SEGUNDA.- Todos y cada uno de los gastos e impuestos que se deriven de la formalización de la compraventa serán por cuenta del comprador, a excepción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (PLUSVALÍA) que se abonará según Ley. TERCERA.- La Escritura pública de compraventa se otorgará ante el Notario que el comprador libremente designe, acto que se efectuará de mutuo acuerdo entre las partes. CUARTA.- Para el ejercicio de las acciones que se deriven del presente documento, las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de Zaragoza, con expresa renuncia de los firmantes al fuero que pudieran corresponderles”. En nuestra opinión, el contrato recogido anteriormente es un contrato estándar que no recoge la situación del inmueble que se va a transmitir, lo que hace que no se regulen cuestiones esenciales para el buen fin de la operación. En caso de que se hubiera realizado un análisis detallado de la operación y se hubiera preparado un contrato acorde a la situación y específico para esta compraventa, se podría haber evitado el procedimiento judicial. El Tribunal Supremo admite el recurso de casación y argumenta que el comprador no puede instar la resolución del contrato por los siguientes motivos: Porque no ha cumplido con su obligación de ofrecer el pago del precio. Porque no se ha acreditado el incumplimiento del vendedor, que llevó a cabo las actuaciones suficientes para lograr el buen fin del contrato, a pesar de que no se especificaban en el mismo. Porque el comprador conocía la situación jurídica de la finca (no se ocultó en ningún momento), y aún así se firmó el contrato privado de compraventa. En este sentido, es importante señalar que la finca que iba a venderse no existía registralmente, ya que formaba parte de una finca mayor, de la que debía segregarse. Por este motivo, aunque el contrato no preveía expresamente que el vendedor tuviera que hacer determinadas actuaciones, el Tribunal entiende que la regularización de la situación jurídica de la finca estaba, en este caso, implícita en el contrato, ya que, de lo contrario, no habría objeto de compraventa. Porque no puede apreciarse que el retraso implique un incumplimiento del contrato, ya que no se estableció un plazo para el otorgamiento de la escritura en el contrato firmado, ni se le dio el carácter de esencial, por lo que la entrega extemporánea sigue siendo válida. La escueta redacción de un contrato de arras han implicado para el comprador 5 años de litigios y condena en costas en primera instancia y en apelación. Por ello, insistimos en todo momento en la necesidad de asesorarse con un abogado especializado previamente a la firma de cualquier operación sobre inmuebles. La utilización de contratos estandarizados o modelos bajados de internet hace que el contrato no se adapte a la realidad del inmueble ni a la necesidad de las partes, como es el caso que nos ocupa. Si el contrato hubiera sido preparado reflejando la situación actual del inmueble y cómo debía entregarse, estableciendo obligaciones de las partes de cara al otorgamiento y plazos en los que dichas obligaciones debían cubrirse, con total seguridad las partes se hubieran ahorrado un largo procedimiento judicial. No dude en ponerse en contacto con nosotros si necesita que le asesoremos en la compraventa de inmuebles.

STS 506/2016. Incumplimiento de contrato de compraventa

En esta entrada analizamos la reciente STS 506/2016, de 18 de febrero, en la que se discute la resolución de una compraventa y devolución de las cantidades entregadas a cuenta por incumplimiento del vendedor de entregar la vivienda en el plazo convenido.

Como veremos, el origen del conflicto es, nuevamente, la incompleta regulación del contrato de arras, en el que no se determinan claramente las obligaciones de las partes. Lo que da lugar a que, tras la firma de un contrato privado de compraventa con pacto de arras el 25 de marzo de 2011, las partes hayan litigado hasta obtener la resolución en fecha 18 de febrero, casi 5 años después.

En el caso que nos ocupa, el comprador de vivienda en documento privado pretende la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor, exigiendo que se cumpla el pacto de arras y le sea abonado el duplo del importe entregado a cuenta. Fundamenta la acción al considerar que la vivienda no se encuentra legalizada ni libre de cargas, por lo que, en opinión del comprador, el vendedor ha incumplido sus obligaciones al no estar la vivienda ni legalizada ni libre de cargas.

El comprador insta la resolución porque la vivienda no estaba en condiciones de ser entregada, pero lo cierto es que no se determinó un plazo en el cual la vivienda tenía que regularizarse.

En la sentencia analizada se incluye el articulado del contrato privado de compraventa firmado entre las partes, lo que facilita el análisis del mismo, así como la interpretación que del contrato puede hacer el Tribunal. Para mayor facilidad, incorporamos el articulado del contrato, tal y como se recoge en la sentencia señalada, junto con nuestros comentarios sobre los motivos que han llevado a las partes a pleito.

“PRIMERA.- El precio de esta compraventa asciende a un total de VEINTITRÉS MIL QUINIENTOS EUROS (23.500,00) .

En este acto se hace entrega, a modo de arras, de la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS EUROS (3.500) que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por el vendedor. El vendedor le otorga la más completa y eficaz carta de pago de la mencionada cantidad.

El resto del precio aquí estipulado se entregará en el momento que se otorgue y firme la oportuna escritura notarial de compra- venta.

SEGUNDA.- Todos y cada uno de los gastos e impuestos que se deriven de la formalización de la compraventa serán por cuenta del comprador, a excepción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (PLUSVALÍA) que se abonará según Ley.

TERCERA.- La Escritura pública de compraventa se otorgará ante el Notario que el comprador libremente designe, acto que se efectuará de mutuo acuerdo entre las partes.

CUARTA.- Para el ejercicio de las acciones que se deriven del presente documento, las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de Zaragoza, con expresa renuncia de los firmantes al fuero que pudieran corresponderles”.

En nuestra opinión, el contrato recogido anteriormente es un contrato estándar que no recoge la situación del inmueble que se va a transmitir, lo que hace que no se regulen cuestiones esenciales para el buen fin de la operación. En caso de que se hubiera realizado un análisis detallado de la operación y se hubiera preparado un contrato acorde a la situación y específico para esta compraventa, se podría haber evitado el procedimiento judicial.

El Tribunal Supremo admite el recurso de casación y argumenta que el comprador no puede instar la resolución del contrato por los siguientes motivos:

  1. Porque no ha cumplido con su obligación de ofrecer el pago del precio.
  2. Porque no se ha acreditado el incumplimiento del vendedor, que llevó a cabo las actuaciones suficientes para lograr el buen fin del contrato, a pesar de que no se especificaban en el mismo.
  3. Porque el comprador conocía la situación jurídica de la finca (no se ocultó en ningún momento), y aún así se firmó el contrato privado de compraventa.
    En este sentido, es importante señalar que la finca que iba a venderse no existía registralmente, ya que formaba parte de una finca mayor, de la que debía segregarse. Por este motivo, aunque el contrato no preveía expresamente que el vendedor tuviera que hacer determinadas actuaciones, el Tribunal entiende que la regularización de la situación jurídica de la finca estaba, en este caso, implícita en el contrato, ya que, de lo contrario, no habría objeto de compraventa.
  4. Porque no puede apreciarse que el retraso implique un incumplimiento del contrato, ya que no se estableció un plazo para el otorgamiento de la escritura en el contrato firmado, ni se le dio el carácter de esencial, por lo que la entrega extemporánea sigue siendo válida.
La  escueta redacción de un contrato de arras han implicado para el comprador 5 años de litigios y condena en costas en primera instancia y en apelación.
Por ello, insistimos en todo momento en la necesidad de asesorarse con un abogado especializado previamente a la firma de cualquier operación sobre inmuebles. La utilización de contratos estandarizados o modelos bajados de internet hace que el contrato no se adapte a la realidad del inmueble ni a la necesidad de las partes, como es el caso que nos ocupa. Si el contrato hubiera sido preparado reflejando la situación actual del inmueble y cómo debía entregarse, estableciendo obligaciones de las partes de cara al otorgamiento y plazos en los que dichas obligaciones debían cubrirse, con total seguridad las partes se hubieran ahorrado un largo procedimiento judicial.

No dude en ponerse en contacto con nosotros si necesita que le asesoremos en la compraventa de inmuebles.

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