Subrogación en los casos de separación o divorcio

Written by: Pelayo De Salvador

31/07/2019

En los procesos de nulidad, separación o divorcio, una de las cuestiones que suelen plantearse a cuál de los cónyuges puede atribuirse el uso de la vivienda familiar. Por ello, os acompañamos esta entrada del blog jurídico de Sepín, una editorial jurídica especializada en temas inmobiliarios. Separación o divorcio En ella se analiza el cambio introducido por la Ley 4/2013, que reformó la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, que modifica expresamente el artículo 15 LAU, señalando que “1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.” En los procesos de divorcio, el juez puede decidir a quién corresponde el uso de la vivienda arrendada, subrogándose dicho cónyuge en la titularidad del contrato. Con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la LAU el 6 de junio de 2013, la jurisprudencia optaba por dos soluciones opuestas: 1.- De un lado, había quienes entendían que el titular del contrato continuaba siendo el firmante, con independencia de que, por razón de la sentencia, hubiera tenido que abandonar la vivienda. Esta interpretación se hacía a fin de que una cuestión interna de los arrendatarios no afectara al arrendador. De este modo, el cónyuge que ya no ocupaba la vivienda continuaba siendo responsable del pago de las rentas, del mantenimiento y cuidado (difícil si no se usa la vivienda), y era beneficiario de otras cuestiones, como el derecho de tanteo y retracto. 2.- Por otro lado, había quienes entendían, en línea con la reforma planteada, que la atribución de uso de la vivienda implicaba asimismo la subrogación en la posición de arrendatario, de tal forma que, desde el momento de dicha atribución, era responsable único frente al arrendador del cumplimiento de las obligaciones del contrato, así como beneficiario de los derechos. Así, el otro cónyuge, pierde todo derecho sobre la vivienda, al perder su condición de arrendatario. Desde el punto de vista del arrendatario, la segunda postura es totalmente lógica desde un punto de vista jurídico. Quien ya no puede usar el inmueble, no debería ser arrendatario. De este modo, se rompe totalmente la relación entre el cónyuge que debe abandonar la vivienda y la propia vivienda, siendo el cónyuge que se queda el nuevo responsable. No obstante, esa lógica jurídica que aplica en la ruptura de la relación de pareja, no aplica de igual modo cuando se analiza desde posición del arrendador: cuando se suscribe un arrendamiento, se suscribe con una determinada persona en base a su solvencia pero, por obligación legal, se ve obligado a aceptar un arrendatario cuya solvencia desconoce. En estos casos… ¿Quién garantiza la solvencia del nuevo arrendatario subrogado?

Subrogación en los casos de separación o divorcio

En los procesos de nulidad, separación o divorcio, una de las cuestiones que suelen plantearse a cuál de los cónyuges puede atribuirse el uso de la vivienda familiar. Por ello, os acompañamos esta entrada del blog jurídico de Sepín, una editorial jurídica especializada en temas inmobiliarios.

Separación o divorcio

En ella se analiza el cambio introducido por la Ley 4/2013, que reformó la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, que modifica expresamente el artículo 15 LAU, señalando que “1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.”

En los procesos de divorcio, el juez puede decidir a quién corresponde el uso de la vivienda arrendada, subrogándose dicho cónyuge en la titularidad del contrato.

Con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la LAU el 6 de junio de 2013, la jurisprudencia optaba por dos soluciones opuestas:

1.- De un lado, había quienes entendían que el titular del contrato continuaba siendo el firmante, con independencia de que, por razón de la sentencia, hubiera tenido que abandonar la vivienda. Esta interpretación se hacía a fin de que una cuestión interna de los arrendatarios no afectara al arrendador.

De este modo, el cónyuge que ya no ocupaba la vivienda continuaba siendo responsable del pago de las rentas, del mantenimiento y cuidado (difícil si no se usa la vivienda), y era beneficiario de otras cuestiones, como el derecho de tanteo y retracto.

2.- Por otro lado, había quienes entendían, en línea con la reforma planteada, que la atribución de uso de la vivienda implicaba asimismo la subrogación en la posición de arrendatario, de tal forma que, desde el momento de dicha atribución, era responsable único frente al arrendador del cumplimiento de las obligaciones del contrato, así como beneficiario de los derechos.

Así, el otro cónyuge, pierde todo derecho sobre la vivienda, al perder su condición de arrendatario.

Desde el punto de vista del arrendatario, la segunda postura es totalmente lógica desde un punto de vista jurídico. Quien ya no puede usar el inmueble, no debería ser arrendatario. De este modo, se rompe totalmente la relación entre el cónyuge que debe abandonar la vivienda y la propia vivienda, siendo el cónyuge que se queda el nuevo responsable.

No obstante, esa lógica jurídica que aplica en la ruptura de la relación de pareja, no aplica de igual modo cuando se analiza desde posición del arrendador: cuando se suscribe un arrendamiento, se suscribe con una determinada persona en base a su solvencia pero, por obligación legal, se ve obligado a aceptar un arrendatario cuya solvencia desconoce. En estos casos… ¿Quién garantiza la solvencia del nuevo arrendatario subrogado?

 

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