STS 329/2016. Obras urgentes en elementos comunes

Written by: Pelayo De Salvador

30/07/2019

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el alcance de las obras que cada propietario puede hacer respecto de los elementos que integran el edificio, estableciendo claramente dos regímenes distintos, distinguiendo entre elementos privativos y elementos comunes: Artículo 7.1 Ley de Propiedad Horizontal. 1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador. Ya en una entrada anterior hemos tratado el tema de las modificaciones de elementos comunes, especialmente en cuanto a la alteración de la fachada como elemento común del inmueble, bien incorporando espacios comunes al inmueble (cerramientos de balcones), como modificaciones del aspecto exterior, mediante la colocación de compresores de aire acondicionado. En está entrada queremos reseñar una reciente Sentencia del Tribunal Supremo relativa a la realización de “obras urgentes” por parte de un comunero sobre elementos comunes, que quedarían encuadradas en el segundo párrafo del citado art. 7.1 LPH, y que además establece doctrina jurisprudencial. La STS 329/2016, de 2 de febrero, establece como doctrina jurisprudencial que «Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes». El caso analizado en la sentencia trata de unas obras realizadas por unos propietarios en su vivienda, consistente en eliminar el falso techo de cañizo y guarnecido de yeso, e instalar una estructura metálica que convierte en espacio habitable unos 10 m² bajo cubierta. Enterada de dichas obras, la comunidad de propietarios demanda a los propietarios de la vivienda por alteración de elementos comunes, exigiendo que se repongan a su estado original. Los demandados, además de oponerse formulan reconvención contra la comunidad exigiendo el pago de las obras, por haberse realizado en beneficio de la comunidad y abonadas por los propietarios al tener el carácter de necesarias y urgentes. Entiende el Tribunal Supremo que en el artículo 7.1 LPH existe una prohibición absoluta de que uno de los copropietarios realice obras en elementos comunes, señalando a su vez que el propietario tiene obligación de comunicar a la comunidad la necesidad de reparaciones, motivo por el cual, sólo en supuestos concretos en los que se observe una pasividad por parte de la comunidad, podrá solicitarse el reintegro de las obras realizadas por un particular sobre elementos comunes. Los propietarios no pueden realizar en elementos comunes alteración alguna y, si se advierte la necesidad de reparaciones urgentes, deberá comunicarlo al administrador. La Audiencia Provincial señala que las obras realizadas no sólo suponen una obra sobre elementos comunes sin autorización de la Comunidad, sino la incorporación del espacio bajo cubierta al piso de los demandados, lo que supone una alteración ilícita por apropiación de elementos comunes. Además, prosigue el Tribunal Supremo, no parece que las obras realizadas se realizaran solo en interés común y beneficio de la Comunidad (por razones de necesidad o urgencia, y a fin de evitar un deterioro), sino también en interés propio, ya que ha aprovechado dichas obras para crear un habitáculo de 10 m² que ha incorporado a su vivienda por lo que no se puede pretender, además, que la Comunidad abone el coste de unas obras realizadas en interés propio y que han sido declaradas ilícitas. Por tanto, concluye el Tribunal que no procede el abono de las obras por parte de la comunidad, sentando la doctrina jurisprudencial referida. Tras el análisis de la sentencia, echamos de menos un pronunciamiento expreso sobre la incorporación de esa superficie bajo cubierta al inmueble de los propietarios. Entendemos que dicho pronunciamiento quedaba fuera del ámbito del recurso planteado, pero es de destacar que la STS señala dentro de su exposición que la incorporación de dicho espacio ya había sido declarada ilícita por la Audiencia Provincial, poniendo así de manifiesto que será posible exigir que el propietario devuelva a la comunidad el espacio incorporado a su inmueble.

STS 329/2016. Obras urgentes en elementos comunes

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el alcance de las obras que cada propietario puede hacer respecto de los elementos que integran el edificio, estableciendo claramente dos regímenes distintos, distinguiendo entre elementos privativos y elementos comunes:

Artículo 7.1 Ley de Propiedad Horizontal.
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Ya en una entrada anterior hemos tratado el tema de las modificaciones de elementos comunes, especialmente en cuanto a la alteración de la fachada como elemento común del inmueble, bien incorporando espacios comunes al inmueble (cerramientos de balcones), como modificaciones del aspecto exterior, mediante la colocación de compresores de aire acondicionado.

En está entrada queremos reseñar una reciente Sentencia del Tribunal Supremo relativa a la realización de “obras urgentes” por parte de un comunero sobre elementos comunes, que quedarían encuadradas en el segundo párrafo del citado art. 7.1 LPH, y que además establece doctrina jurisprudencial.

La STS 329/2016, de 2 de febrero, establece como doctrina jurisprudencial que «Sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes».

El caso analizado en la sentencia trata de unas obras realizadas por unos propietarios en su vivienda, consistente en eliminar el falso techo de cañizo y guarnecido de yeso, e instalar una estructura metálica que convierte en espacio habitable unos 10 m² bajo cubierta. Enterada de dichas obras, la comunidad de propietarios demanda a los propietarios de la vivienda por alteración de elementos comunes, exigiendo que se repongan a su estado original. Los demandados, además de oponerse formulan reconvención contra la comunidad exigiendo el pago de las obras, por haberse realizado en beneficio de la comunidad y abonadas por los propietarios al tener el carácter de necesarias y urgentes.

Entiende el Tribunal Supremo que en el artículo 7.1 LPH existe una prohibición absoluta de que uno de los copropietarios realice obras en elementos comunes, señalando a su vez que el propietario tiene obligación de comunicar a la comunidad la necesidad de reparaciones, motivo por el cual, sólo en supuestos concretos en los que se observe una pasividad por parte de la comunidad, podrá solicitarse el reintegro de las obras realizadas por un particular sobre elementos comunes.

Los propietarios no pueden realizar en elementos comunes alteración alguna y, si se advierte la necesidad de reparaciones urgentes, deberá comunicarlo al administrador.

La Audiencia Provincial señala que las obras realizadas no sólo suponen una obra sobre elementos comunes sin autorización de la Comunidad, sino la incorporación del espacio bajo cubierta al piso de los demandados, lo que supone una alteración ilícita por apropiación de elementos comunes. Además, prosigue el Tribunal Supremo, no parece que las obras realizadas se realizaran solo en interés común y beneficio de la Comunidad (por razones de necesidad o urgencia, y a fin de evitar un deterioro), sino también en interés propio, ya que ha aprovechado dichas obras para crear un habitáculo de 10 m² que ha incorporado a su vivienda por lo que no se puede pretender, además, que la Comunidad abone el coste de unas obras realizadas en interés propio y que han sido declaradas ilícitas.

Por tanto, concluye el Tribunal que no procede el abono de las obras por parte de la comunidad, sentando la doctrina jurisprudencial referida.

Tras el análisis de la sentencia, echamos de menos un pronunciamiento expreso sobre la incorporación de esa superficie bajo cubierta al inmueble de los propietarios. Entendemos que dicho pronunciamiento quedaba fuera del ámbito del recurso planteado, pero es de destacar que la STS señala dentro de su exposición que la incorporación de dicho espacio ya había sido declarada ilícita por la Audiencia Provincial, poniendo así de manifiesto que será posible exigir que el propietario devuelva a la comunidad el espacio incorporado a su inmueble.

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