Es kommt häufig vor, dass ein Eigentümer, dem es nicht gelungen ist, eine Immobilie zu verkaufen, beschließt, sie auch zur Miete anzubieten, in der Hoffnung, eine Rendite zu erzielen. Problematisch wird es, wenn nach der Vermietung der Immobilie ein Käufer auftaucht, der die von einem Mieter bewohnte Immobilie erwerben möchte.

Es sei daran erinnert, dass es im Bereich der Wohnungsmietverträge einen rechtlichen Rahmen gibt, der das Datum der Vertragsunterzeichnung entscheidend macht.

Wenn der Vertrag vor 1994 unterzeichnet wurde.

Bei Vermietungen, die dem LAU von 1964 unterliegen, muss der neue Eigentümer die Zwangsverlängerungen einhalten. Wenn der Kaufpreis jedoch die Kapitalisierung der Jahresmiete übersteigt, die bei Erstbezug vor dem 1. Januar 1942 mit 3 % und bei späterem Bezug mit 4,5 % berechnet wird, kann der Mieter den Verkauf anfechten und dem neuen Eigentümer das Recht entziehen, die Immobilie für sich zu beanspruchen.

Der Erwerber von alten Mietwohnungen muss eventuelle Zwangsverlängerungen respektieren.

Verträge, die zwischen dem 1. Januar 1994 und dem 6. Juni 2013 unterzeichnet wurden.

Bei Mietverträgen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 6. Juni 2013 unterzeichnet wurden, ist der Käufer stets verpflichtet, die Mindestmietdauer von 5 Jahren einzuhalten, sofern diese nicht bereits abgelaufen ist. Wenn die vereinbarte Dauer länger ist, muss er sie nur einhalten, wenn die Voraussetzungen von Artikel 34 LH erfüllt sind, d. h. wenn er ein gutgläubiger Dritter ist, wie weiter unten ausgeführt wird.

Allerdings hat auch der Mieter notwendigerweise ein Vorkaufsrecht, das in jedem Fall zu beachten ist, indem er entsprechende Mitteilungen macht.

Wenn der Mietvertrag vor Juni 2013 abgeschlossen wurde, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, und der Käufer muss eine Mindestmietdauer von fünf Jahren einhalten.

Verträge, die zwischen dem 6. Juni 2013 und dem 6. März 2019 unterzeichnet wurden.

Das Gesetz 4/2013 über Maßnahmen zur Flexibilisierung und Förderung des Mietwohnungsmarktes, das vom 6. Juni 2013 bis zum 6. März 2019 in Kraft war (mit einer kurzen Unterbrechung zwischen dem 19. Dezember 2018 und dem 23. Januar 2019 aufgrund eines nicht validierten königlichen Gesetzesdekrets), führte eine Reihe von Änderungen ein, von denen eine die Bedeutung der Registrierung des Mietvertrags sowie seine Auswirkungen auf Dritte im Falle einer Übertragung besonders hervorhebt.

Mit dieser Reform sollte die rechtliche Regelung von Mietverträgen "vereinheitlicht" und mit den allgemeinen Rechtsgrundsätzen in Einklang gebracht werden, nachdem der Mietvertrag aus sozialen Gründen lange Zeit besonders geschützt war. Wie wir gesehen haben, musste der Erwerber einer Wohnung nach den früheren Regelungen die Mindestdauer einhalten, unabhängig davon, ob er von ihrer Existenz wusste oder nicht.

Mit der Reform von 2013 sollte sichergestellt werden, dass das nicht registrierte Mietverhältnis keine Auswirkungen auf Dritte hat, da es sich um eine persönliche Beziehung zwischen Vermieter und Mieter handelt.

Die mit dieser Verordnung eingeführte Regelung war verwirrend und hat es nicht geschafft, den wichtigsten Fall klar zu regeln: die Fälle, in denen eine im Grundbuch eingetragene Immobilie vermietet ist, der entsprechende Mietvertrag aber nicht eingetragen ist.

Dies führte zu einem Problem bei der Anwendung von 34 LH, je nachdem, ob sich seine Wirkungen auf die registrierte Realität beschränken (in diesem Fall würde der Pachtvertrag erlöschen) oder ob die Wirkungen auch außerhalb des Registers liegende Kenntnisse umfassen (in diesem Fall würde der Pachtvertrag aufrechterhalten).

Mietverträge nach dem 6. März 2019.

Mit der Reform von 2019 wurde für den Mieter, der das Recht hat, mindestens die ersten fünf Jahre des Vertrags in der Immobilie zu bleiben, wieder eine eher protektionistische Regelung eingeführt. In diesen Fällen kann sich der neue Eigentümer unseres Erachtens nicht auf die Erforderlichkeitsklausel berufen, da er bereits mit dem Mieter zusammen gekauft hat und in den Vertrag eingetreten ist, so dass die Berufung auf die Erforderlichkeitsklausel ein klarer Versuch wäre, die Gültigkeit der Verträge zu umgehen.

Der Erwerber des Mietobjekts ist verpflichtet, in den unterzeichneten Mietvertrag einzutreten und die entsprechende Anfangsdauer (5 oder 7 Jahre) einzuhalten.