Bei der Suche nach einer ländlichen Immobilie auf Mallorca ist es besonders wichtig, die städtebauliche Situation zu analysieren. Traditionell wurden viele Häuser auf rustikalem Land ohne die erforderlichen Genehmigungen gebaut, daher ist es sehr wahrscheinlich, auf illegale Häuser zu stoßen.

Trotzdem machen immer strengere Vorschriften, bei denen die Möglichkeit, den Abriss auf rustikalem Boden anzuordnen, nicht verjährt, die Möglichkeit anonymer Beschwerden und die Schaffung der Agència de Defensa del Territori (ADT) - der Agentur, die für Inspektionen auf rustikalem Land zuständig ist - es heutzutage nahezu unmöglich, auf rustikalem Boden auf Mallorca illegal zu bauen, ohne Geld zu verschwenden.

Hier fassen wir im Allgemeinen die Mindestanforderungen an Grundstücke zusammen, die auf Mallorca erforderlich sind, um ein Einfamilienhaus auf rustikalem Boden zu bauen, einschließlich der durch das Dekretgesetz 8/2020 eingeführten Neuerungen, über dringende Maßnahmen zum Schutz des Territoriums der Balearen.

In jedem Fall ist es immer ratsam, eine gründliche Analyse des zu kaufenden Grundstücks durchzuführen, um genau die Bauoptionen zu verstehen, mit der Unterstützung von spezialisierten Anwälten und Architekten.

Welche Art von Boden brauche ich?

Der rustikale Boden von Mallorca hat verschiedene Klassifizierungen, daher müssen wir zuerst den Bodentyp berücksichtigen, auf dem wir unser Haus platzieren möchten.

Hinsichtlich der Wohnnutzung ist zunächst festzustellen, dass, falls erlaubt, nur ein einzelnes freistehendes Einfamilienhaus pro Grundstück gebaut werden kann.

In diesem Sinne ist diese Nutzung in folgenden Gebieten verboten:

• Naturschutzgebiete von hohem Schutzwert (AANP)

• Naturschutzgebiete von besonderem Interesse (ANEI)

• Ländliche Gebiete von landschaftlichem Interesse Waldgebiete (ARIP-B)

• Gebiete mit territorialem Schutz (APT)

• Übergangsgebiete für Wachstum (AT-C)

• Risikopräventionsgebiete (APR)

In den folgenden Bereichen ist die Nutzung für freistehende Einfamilienhäuser jedoch davon abhängig, dass in allen Fällen die zusätzlichen Anforderungen der Norm 20 des Territorialplans von Mallorca erfüllt werden:

• Ländliche Gebiete von landschaftlichem Interesse (ARIP)

• Gebiete von agrarischem Interesse (AIA). In diesen Gebieten ist der Wohnungsbau nur dann erlaubt, wenn das Gebiet mit einer landwirtschaftlichen Nutzung verbunden ist oder bestimmte Anforderungen erfüllt werden.

• Harmonisierung Übergangsgebiete (AT-H)

• Rustikales Land des allgemeinen Forstregimes (SRG-F)

• Rustikales Land des allgemeinen Regimes (SRG)

Wie viel Land brauche ich?

Die nächste Frage, sobald bestätigt ist, dass wir rustikales Land gefunden haben, auf dem die Wohnnutzung bedingt ist, ist, welche Mindestfläche wir benötigen, um unser Haus zu bauen. In diesem Sinne muss darauf hingewiesen werden, dass es zwei allgemeine „Mindestgrößen“ gibt, die je nach Klassifizierung des Bodens variieren:

14.000 m²:

• Gebiete von agrarischem Interesse (AIA)

• Harmonisierung Übergangsgebiete (AT-H)

• Rustikales Land des allgemeinen Regimes (SRG)

50.000 m²:

• Rustikales Land des allgemeinen Forstregimes (SRG-F)

• Ländliche Gebiete von landschaftlichem Interesse (ARIP)

Es sollte jedoch beachtet werden, dass dies die vom aktuellen Territorialplan von Mallorca geforderten Mindestmaße sind. In einigen Fällen kann die kommunale Planung größere Größen erfordern, die eine Mindestgrundstücksgröße von bis zu 200.000 m² erreichen können.

Gibt es weitere Einschränkungen?

Ja, der Territorialplan von Mallorca legt eine Reihe zusätzlicher Einschränkungen fest, die erfüllt werden müssen, damit der Bau eines Hauses möglich ist:

• Dass im Gebiet, in dem es umgesetzt werden soll, die allgemeine Planung dies nicht verbietet und die festgelegten Bedingungen erfüllt werden.

• Dass nur ein Haus pro Grundstück vorhanden ist. Das bedeutet nicht, dass es nur ein Gebäude geben kann, aber es kann nur ein komplettes Haus geben. Es können Abhängigkeiten bestehen, aber immer als Nebengebäude, die nicht unabhängig als Wohnraum genutzt werden können.

• Dass das Grundstück eine der folgenden Anforderungen erfüllt, abhängig vom Zeitpunkt der Teilung, Abtrennung oder Fragmentierung:

  • Vor dem 16. Juli 1997: Keine Einschränkungen.

  • Grundstücke, die vom 16. Juli 1997 bis zum 13. Oktober 1999 abgetrennt wurden: Eine Einfamilienhausnutzung kann nur genehmigt werden, wenn diese Teilung, Abtrennung oder Fragmentierung nicht gleichzeitig oder sukzessive zu mehr als fünf unabhängigen Einheiten geführt hat, ausgenommen das Muttergut, es sei denn, sie wurden anschließend unterhalb dieses Limits wieder gruppiert oder es handelt sich um Maßnahmen, die unter Punkt c. und die Mindestgrundstücksanforderung dieser Norm erfüllen.

  • Grundstücke, die seit dem 13. Oktober 1999 abgetrennt wurden: Einfamilienhausnutzung ist verboten, außer für diejenigen, die sich aus einer ersten Teilung, Abtrennung oder Fragmentierung ergeben, die in einem öffentlichen Dokument durch Schenkung oder Erbschaft von Eltern an Kinder durchgeführt wurde, beschränkt auf beide Fälle auf maximal ein Grundstück pro Kind und nur einmal.

Nur auf Böden, die solche Bedingungen erfüllen, kann die Nutzung von rustikalem Land für den Bau eines Gebäudes genehmigt werden.

Kann ich bauen, was ich will?

Nein, die Inselvorschriften enthalten eine Reihe von Mindestbeschränkungen, die von den Gemeinden erhöht werden können, daher muss in jedem Fall die spezifische Vorschrift der Gemeinde, in der gebaut werden soll, konsultiert werden. In diesem Sinne wird der Architekt, den wir für die Arbeit beauftragen, die Einhaltung der Vorschriften sicherstellen. Zu den bemerkenswertesten Einschränkungen gehören:

1. Maximale bebaubare Fläche des Grundstücks: Wenn es sich um Red Natura 2000 oder ARIP handelt: 1%. In den übrigen Kategorien: 1,5% (AUFGEHOBEN)

2. Maximale Belegungsquote: Wenn es sich um Red Natura 2000 und ARIP handelt: 1,5%. In den übrigen Kategorien: 2% (AUFGEHOBEN)

3. Maximales Volumen: 900 m³. (AUFGEHOBEN)

4. Maximales Schwimmbad: Fläche von 35 m² und Volumen von 60 m³.

5. Die Gesamtfläche der Veranden darf 20% der vom restlichen Gebäude belegten Fläche nicht überschreiten.

6. Ästhetische Einschränkungen: Art der Tischlerei, optisches Erscheinungsbild von Materialien und Fassadenverkleidungen, Dachtyp, Zäune usw.

7. Der Teil des Grundstücks, der weder vom Gebäude noch von anderen Bauelementen belegt ist, muss in einem natürlichen Zustand oder in landwirtschaftlicher, tierischer oder forstwirtschaftlicher Nutzung gehalten werden.

Aktualisierung vom 28. Mai 2024. Nach der Verabschiedung des Dekretgesetzes 3/2024, dringende Maßnahmen zur Vereinfachung und Rationalisierung der Verwaltung der öffentlichen Verwaltungen der Balearen, wurden die angegebenen städtebaulichen Parameter geändert. Die aktuellen ab diesem Datum sind:

1. Maximale bebaubare Fläche des Grundstücks: Wenn es sich um Red Natura 2000 oder ARIP handelt: 2%. In den übrigen Kategorien: 3%

2. Maximale Belegungsquote: Wenn es sich um Red Natura 2000 und ARIP handelt: 3%. In den übrigen Kategorien: 4%

3. Maximales Volumen: 1500 m³.

Natürlich sollte darauf hingewiesen werden, dass die Installation von Holzhütten, Jurten, Tipis, Wohnwagen oder anderen nicht traditionellen Elementen auf Mallorca völlig verboten ist, weder als Haupt- noch als Nebenelemente.

Aus all diesen Gründen wird empfohlen, vor dem Kauf eines Grundstücks, insbesondere eines rustikalen Grundstücks, die Dienste eines Anwalts und eines Architekten in Anspruch zu nehmen, um Ihnen zu helfen, Ihr Traumhaus zu verwirklichen.